物业的安全与环境管理

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1、第第1313章章 物业的安全与环境管理物业的安全与环境管理物业安全管理概述物业安全管理概述物业安全的涵义 其一，物业区域内的人身和财物不受侵害，物业区域内部的生活秩序、工作秩序和公共 场所秩序保持良好的状态。其二，物业的安全状态应该是一种既没有危险，也没有可能发生危险的状态。 其三，物业安全是物业区域内各方面安全因素整体的反映，而不是单指物业的某一个方面的安全。物业安全管理 物业安全管理是指物业管理公司采取各种措施和手段，保证业主和使用人的人身和财产 的安全，维持正常的生活和工作秩序的一种管理工作。物业安全管理的内容治安管理消防管理车辆交通管理13.1.1 治安管理的含义和特点治安管理的含义和

2、特点1.治安管理的含义u治安管理是指物业服务公司为防盗、防破坏、防流氓活动、防意外及人为突发事故而对所管理的物业进行的一系列管理活动。2. 治安管理的特点治安工作难度大；服务性强52022-5-312022-5-3113.1 13.1 物业的治安管理物业的治安管理 治安管理方式 1.封闭式管理 这种方式适用于政府机关、部队等一些要害部门或别墅、高级写字楼等一些高档物业或业主、使用人有特别要求的物业管理。其管理特点是整个物业为封闭体系，物业出入口有专门保安人员岗位看守，业主、使用人有专用通行证件，外来人员须征得业主、使用人同意并办理登记手续方可入内。2.开放式管理 一些大的住宅小区或商业楼宇都采

3、用开放型管理方式，不仅业主、使用人无需办理专用通行证件，且外来人员只要着装整洁均可自由进出。不过一些商业楼宇在非办公时间亦采用封闭式治安管理，以确保业主、使用人的财产安全。治安管理的原则治安管理的原则 1.预防为主、防治结合治安工作关键是要做好预防工作，应防患于未然。 2.坚持物业治安管理与社会治安管理相结合的原则 物业安全离不开大的治安环境改善，同样社会治安也不能失去物业区域治安工作的支撑。物业区域内的治安工作有赖于社会力量和公安部门的支持。 3.坚持“服务第一、以人为本”的服务宗旨 管理就是服务，保安也是一种服务。治安管理者必须紧紧围绕努力为业主、使用人提供尽善尽美的服务这一中心开展治安管

4、理工作。4.坚持治安工作硬件与软件一起抓的原则 物业管理中的治安工作的好坏既靠治安工作的软件管理，也要靠治安防治的硬件设施。物业治安管理的内容物业治安管理的内容 1.物业治安管理的一般性内容（1）建立健全安全保卫组织机构（2）制定和完善各项治安管理制度（3）负责维护辖区内部治安秩序，预防和查处治安事故。（4）配合公安部门打击辖区内及其周围的违法犯罪活动。（5）根据辖区内实际情况，实行24小时或特定时间保安员巡视值班。（6）加强辖区内车辆的安全管理，保证辖区内道路畅通、无交通事故发生、无车辆乱停乱放现象。（7）完善辖区内安全防范设施。（8）定期对保安员开展各项培训工作。（9）密切联系辖区内业主、

5、使用人，做好群防群治工作。 （10）与物业周边单位建立联防联保制度，与物业所在地公安机关建立良好的工作关系。 2.门卫安全管理（1）为业主、使用人及客人提供引导服务。（2）为业主、使用人及客人提供有关物业服务的简单咨询答问。（3）当业主、使用人及客人携带较多物品时，为其提供必要的帮助。（4）为老弱病残及其它需要帮助的人提供必要可行的服务。（5）按有关规定对人员、物品出入进行必要的检查、登记与控制。（6）疏通车辆和人员进出，维持门岗周围交通秩序。（7）严格制止闲杂人员进入辖区，监督、控制施工人员进出。（8）提高警惕，发现可疑人员和异常情况及时处理并迅速报告。（9）认真履行值班登记制度，记录值班中

6、所发生、处理的各种情况。（10）认真做好特别时段（小区深夜时间、商业楼宇非营业时间等）人员出入登记工作。（11）及时汇报、通报值岗时发现涉及安全、维养、保洁、绿化等方面需及时处理的事宜。（12）积极配合其它保安员，做好各项安全防范工作。3.巡逻安全管理 （1）巡逻的范围 保安巡逻范围只严格限定为物业的公共地方如辖区的绿化区、休闲娱乐场所、车场、楼宇的公共走廊、电梯厅、走火梯通道、天台、设备用房、洗手间等。保安员一般不允许进入业主、使用人私人物业空间。（2）巡逻方式定时、不定时巡逻。定时巡逻一般1至2小时进行一次。着制服巡逻和便衣巡逻。通常普通保安员穿保安制服巡逻，保安部经理着便衣巡逻。昼间巡逻

7、和夜间巡逻。昼间巡逻主要任务是检查辖区内的安全秩序情况，防范、消除各种不安全因素，制止违法犯罪活动，为业主、使用人提供必要的帮助等。夜间巡逻除上述任务外，还要对定时运行设备、物业区域、隐蔽和易发事故地段作重点检查巡视，进行必要的上锁、开关、提醒、登记、报告。（3）电子巡更 为监督检查保安员巡逻工作，不少住宅区或商业大厦都安装电子巡更系统，配备电子巡更器。 4.监控安全管理 （1）电视监控系统 电视监控系统主要由电子摄像头、电视屏幕和录像机三部分组成。 电视监控系统在进行监视的同时，可以根据需要定时启动录像机、伴音系统和时标装置，记录监视目标的图像、数据、时标，以便存档追踪分析处理。（2）电子保

8、安系统 电子保安系统是利用安装在物业不同部位的各种监测控制器件，通过感应、遥测，一旦有非法侵入、盗窃等情况，即会发出报警信号。 常用的监测器件有门窗电磁开关，监测破坏玻璃或者外力撞击的振动传感器，监测人体散发热量的红外线传感器，监测人体和物体变化的光电、超声波和微波传感器等。 常用的报警输出为报警发声器、警号、警灯等。安全管理标识的设置安全管理标识的设置 在物业服务管理区域内易发生人身安全隐患的地方主要有配电室、天台、墙、煤气房、停车场、施工现场等。对上述位置亦设立明显警示标识。在墙、天台等地围墙上应设置“危险请勿攀爬”警示牌；在配电室、煤气房等地应设置“闲人免进”、“禁止烟火”等警示牌；在清

9、洁现场应放置“小心地滑”警示牌：外墙清洗等高空作业时，应摆放“正在施工”、“高空作业”等警示牌；在存放有毒物品或危险物品的场所要放置“危险，小心有毒”等相应的警示牌；在停车场内设立各种指示灯、警示语、防撞防滑标识，人行道、车行道、进口出口标识、标高、限速等。13.2 13.2 物业的消防管理物业的消防管理 （一）消防基本知识 1.燃烧的条件 燃烧，俗称着火，是指可燃物与氧或氧化剂作用发生的释放热的化学反应，通常伴有火焰和发烟现象。 任何物质发生燃烧，都有一个由未燃状态转向燃烧状态的过程。这个过程的发生必须具备三个条件，即：可燃物、助燃物和着火源。2.预防火灾的基本措施 （1）控制可燃物 具体方

10、法有：控制可燃物品的储存量；以难燃或不燃材料代替易燃或可燃材料；用防火涂料浸涂可燃材料，提高其耐火极限；保持可燃物处于良好的通风状态等。（2）隔绝助燃物 就是破坏燃烧的助燃条件，具体措施有：将易燃、易爆物的生产置于密闭的设备中进行；对容易自燃的物品进行隔绝空气存放；变压器充惰性气体进行防火保护；关闭防火门、窗，切断空气对流；用沙、土覆盖可燃油液等。（3）消除着火源 消除着火源，就是破坏燃烧的热能源，具体措施有：安装防雷、防爆装置；采取控温、遮阳等措施避免着火源；在建筑物之间构筑防火墙，在同一大厦不同楼层之间及同一楼层的不同区域安装防火卷帘等。3.火灾扑救的基本方法 （1）窒息灭火法 就是根据可

11、燃物燃烧需要足够的空气（氧气）这一条件，采取适当措施阻止空气流入燃烧区，或采用不燃物、惰性气体冲淡空气中的氧气含量，使燃烧物缺乏氧气的助燃而熄灭。这种灭火方法适用于扑救密闭的房间和生产装置、设备容器内的火灾。（2）冷却灭火法 是根据可燃物发生燃烧必须达到一定温度的这一条件，将水或灭火剂直接喷洒在燃烧物上，使燃烧物的温度降低到燃点以下，从而终止燃烧。此法还可用于冷却尚未燃烧的物体，如建筑构件、设备等，避免它们受热幅射影响而发生燃烧或爆炸。（3）隔离灭火法 是根据发生燃烧必须具备可燃物这一条件，将与燃烧物邻近的可燃物隔离开，阻止燃烧进一步扩散。（4）抑制灭火法 就是将灭火剂喷在燃烧物上，使其参与燃