第六章.房地产产权管理.

《第六章.房地产产权管理.》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第六章.房地产产权管理.（38页珍藏版）》请在文档大全上搜索。

1、第六章第六章 房地产产权管理房地产产权管理第第1 1节节. . 房地产产权及其类型房地产产权及其类型第第4节节. . 房地产产籍管理房地产产籍管理第第3节节. . 房地产产权登记房地产产权登记第第2节节. . 房地产产权取得方式房地产产权取得方式第第5节节. . 房地产产权面积房地产产权面积第第1 1节节. . 房地产产权及其类型房地产产权及其类型 房地产产权房地产产权是财产权在房地产中的具体化，亦即存在于土地和房屋中的，以其所有权为核心的一系列排他性权利集合体的“权利集”。 现代建筑物区分所有权！现代建筑物区分所有权！ 房地产所有权房地产所有权是由国家法律规定的。依照有关法律的规定，我国实行

2、社会主义土地公有制，土地属国家所有和集体所有：房屋作为财产，可以依法分别属于国家所有、集体所有和个人所有。依照民法和土地管理法的有关规定，集体所有土地还可以分别属于村农民集体所有、乡(镇)农民集体所有和村内两个以上农业集体经济组织所有。 房地产所有权的内容是指其所有权法律关系中权利主体所享有的权利和义务。就权利而言具体体现为房地产所有人在法律规定的范围内，对其土地或房屋享有的占有、使用、收益和处分的权能； (1) 占有权占有权 是指产权主体对土地或房屋的实际的掌握和控制。占有权通常由所有人行使，但也可以根据所有人的意志和利益分离出去，由非所有人享有。 所有人占有是指在事实上掌握和控制属于自己所

3、有的土地和房屋，是房地产所有权的一个权能，即占有权的体现。 非所有人占有是指非所有人对他人所有的土地和房屋的占有，凡是根据法律的规定或所有人的意愿而占有的，是合法占有，能够形成为独立的占有权，并能排斥第三人的干涉。如承租人根据租赁合同占有出租人的房屋等。 (2) 使用权使用权 是指产权主体按照土地和房屋的性能和用途进行事实上的利用和运用。如在依法取得的土地上建造房屋，在耕地上种植农作物等。使用权是房地产所有人所享有的一项独立权能，所有人可以在法律规定的范围内，依自己的意志使用土地和房屋。房地产所有人可以在法律规定的范围内，根据自己的意志和利益，将使用权分离出去，由非所有人享有。房地产的使用权的

4、实现，要以占有权为前提，当占有权与所有人分离以后所有人的使用权也与所有权发生分离。但是，所有权和使用权相分离之后，并不排斥所有者要求在经济上的实现。 (3) 收益权收益权 是指产权主体在土地和房屋之上获取经济利益的权利。也可以说，收益权是基于行使房地产所有权而取得的经济收人的权利，是所有权在经济上实现自己的表现。 (4) 处分权处分权 是指所有权人在法律允许的范围内对土地和房屋的处理权利。处分权是决定土地和房屋在法律上的命运，即依照所有人的意志和法律的规定对土地、房屋进行处置的权利，如出卖、赠与和其它转让行为。所有权人对房地产的处分，都会引起所有权的转移或消灭，决定土地和房屋的最终归宿。所以，

5、处分权是所有权人的最基本的权利，是所有权的核心。处分权一般是由所有权人行使的，也可以委托他人代管处理。 房地产的处分权是有一定限制的，其行使范围不是无限的，而是受赋予其权利的法律规定限制的。我国现行法律规定，土地所有权不能买卖，也不允许以其他形式转让土地所有权；禁止滥用土地，不得擅自改变土地用途，不得破坏环境生态乎伤，危害社会生产和人们的生活；不得擅自买卖公有房屋，严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动；房地产开发、建设，不得违反建筑工程规划许可证的规定等。如1990年建设部关于城市房屋产权产籍管理办法中对房屋产权转移的限制作了这样的规定：城市房屋在城市改造规划实施范围内的；在国家建设征用土地范围

6、内的；以及其他依法禁止转移、变更的，禁止产权转移或设定他项权利。 他项权利在民法中称谓相邻权。所以，房地产他项权利房地产他项权利是指相互毗邻的所有权人或使用权人对各自的土地或房屋行使所有权或使用权时，因相互间应当给予方便或接受限制而形成的权利和义务。 民法通则第83条规定：“不动产相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍赔偿损失”。 目前，我国房地产他项权利的主要类别有： (1) 抵押权抵押权 房屋所有权及以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押权。抵押开始，抵押权人即

7、取得房屋或土地的抵押权，抵押人(产权人)和抵抑权人(债权人)要订立抵押契约，规定还敦期限及利息。到期不还清债务的，抵押权即消失。抵押人破产的，抵押权人享有以抵押物作价或从拍卖房地产价中优先得到清偿的权利。 (2) 租赁权租赁权 我国的房屋及经出让的国有土地使用权可以出租，承祖人对所承祖的房屋或土地有租赁权，这是我国的一种较为特殊的房地产他项权利。 (3) 典当权典当权 简称典权。它是产权人将房地产以商定的典价典给承典人，承典人在典期内享有房地产的使用和管理权的行为。在典期内，承典人不收付出典价的利息，而出典人也不收房屋租金。典期满，房屋所有人，即出典人退回典价收回房产的产权。超过典期，出典人如

8、不赎回或无力赎回，承典人享有房地产产权的权利。 (4) 地役权地役权 地役权是指为自己土地的便利在他人的土地上所设定的权利。地役权设定的基本原则是：需役地或供役地所有人变动时，不影响地役权的存在；供役地所供的便利，应为需役地可以直接利用的便利；地役权有“永久权”，临时存在的权利不得视为地役权；地役权与所有权发生冲突时，所有权让位于地役权。地役权的种类有：通行、用水、开发富源（食草、采石等）。一般认为，相邻关系是通过法律规定的不必经相邻各方约定而对房地产产权进行限制，同时，为了取得通过他人土地或院落、走道出入的权利，要向他人交纳一定的费用。 (5) 地上权地上权 地上权是指以支付租金为代价在他人

9、土地上建筑房屋的权利。作为他物权的一种，其实质在于利用他人土地建筑房屋，从而达到使用他人土地的目的。地上权人对其建筑物可以占有、使用、收益和部分处分权能。土地所有权人除有权要求承租方（地上权人）按期交付租金外，在地上权存续期间已基本丧失所有权的大部分权能。 除此，房地产的他项权利还包括有相邻采光通风权、相邻安全权、借用权、空中权和地下权等。 现代建筑物区分所有权现代建筑物区分所有权 所谓建筑物区分所有权建筑物区分所有权，系指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。 (

10、1) 专有所有权专有所有权 所谓专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分。专有部分通常是在将建筑物分割为各个不同部分的基础上形成的，专有部分是各个区分所有人所单独享有的所有权的客体，此项单独所有权与一般的单独所有权并无本质区分，所以，权利人可以行使完全的占有、使用、收益与处分权。 (2) 共有所有权共有所有权 所谓共有部分，是指区分所有人所拥有的单独所有部分以外的建筑物其他部分，对共有部分享有的权利称为共有权。共有部分的范围主要包括建筑物的基本构造部分（如支柱、屋顶、外墙或地下室等），建筑物的共用部分及附属物（如楼梯、消防设备、走廊、水塔 、自来水管等），仅为部

11、分区分所有人所共有的部分。 (3) 成员权成员权 这是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员享有的权利与承担的义务。它不但是财产关系，更主要的是管理关系，也是与专有所有权、共有所有权紧密结合而不可分割的一种永续权。其表现为具有表决权、参与制定规约、选举及解任管理者等，同时承担相应的义务。 第第2节节. . 房地产产权取得方式房地产产权取得方式 房地产产权取得有两种主要方式，一是原始取得；二是继受取得。它们是以是否按原所有权人的所有权和意志为依据而取得所有权来区分的。 2.1 原始取得原始取得 原始取得原始取得也叫