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1、1北京经济技术开发区西部居住区 24#用地规划设计方案北京经济技术开发区西部居住区用地规划设计方案说明书目录1 概述 32 规划设计依据 33 规划设计理念及其体现 34 总体规划说明 44.1 用地功能分区 44.2 公建布局 44.3 居住组团设计 44.4 道路系统规划 54.5 景观及绿地系统规划 55 建筑设计 65.1住宅建筑设计 65.2 住宅科技开发与技术应用组织设想 65.3 结构设计 76 市政设施设计规划 76.1 给排水 76.2 热力燃气系统 86.3 采暖系统 86.4 电气 87 主要技术经济指标 88 投资估算 83 规划设计理念及其体现1 概述24#小区位于北
2、京经济技术开发区西部居住区南角，西临凉水河，北邻狮城百丽、北京二中国际学校和双语幼儿园，东北邻接“格林小镇”项目，南邻软件园等高科技产业基地。规划用地平整，自然生态环境良好，距离北京 CBD 约 15 分钟车程，交通便利，区位极佳。小区规划范围是整个 24#地块，含集中绿地和市政用地 11000 平方米，整体进行规划设计。用地南北和东西长、宽均约 400 米，总用地为 15.82 公顷。用地北侧为天宝南街，红线宽度为 25 米；东侧为天宝西路，红线宽度为 30 米；西侧为西环北路，红线宽度为 45 米；南侧为荣京西街，红线宽度为 65 米。荣京西街北侧建筑后退红线 20 米，沿周边其他道路均后
3、退红线 10 米。24#小区规划目标为：配合开发区的建设，形成现代大都市近郊环境宜人、概念全新、形象优美、功能高效的低密度花园式住区；建成具有国际先进理念的、以人为本的、具有活力的社区，达到自然、优美、简洁的居住环境氛围，以期创造出安全、舒适、优美、方便且具有丰富居住空间环境的高品位社区。2 规划设计依据1) 北京经济技术开发区管理委员会北京经济技术开发区西部居住区 24#用地规划设计方案邀标书2) 北京经济技术开发区规划局24#街区规划设计要点3) 北京市居住区规划和住宅设计有关技术文件4) 国家标准：城市居住区规划及住宅设计规范小区规划定位是为北京地区追求高品质居住环境和丰富生活空间的都市
4、人提供具有国际先进理念的全新风格的社区。本项目最重要的设计理念：一是简约、理性、凝练的德国现代格调；二是具有跨文化特质的、既内向、务实，又浪漫、抒情的空间意味；三是整合多种因素，用简单的方式解决复杂的问题。四是阳光、绿野、流水，追求诗意栖居。简约、理性、凝练的德国现代格调：简约、理性、凝练的德国现代格调是本项目选择的整体风格基调，它外观轻巧、空间通透、装修简洁，与造型稳重、空间封闭、装修繁琐的古典豪宅截然不同；它带给人的是艺术的享受、是人类情感的家园。艺术是人类体验的最高境界，艺术环境具有令人愉悦的、形态丰富的形式美。所以，关注艺术就是关注生活，我们的设计就是为了创造一种宁静的、愉悦的和诗意的
5、生活。内向、务实、浪漫、具有跨文化特质的空间意味：中国四合院与胡同的空间意味是内向、务实的，西方广场的空间意味是浪漫、抒情的，将二者有机结合是本方案的特色。四栋住宅围合成一个半开放式的合院空间，三个合院空间串连成广场，也可以理解为局部开放的胡同空间。如果将视野放大，四个建筑组团又围合出一片中心绿地，小桥、流水、人家充满着情趣。这样的空间适合于北京人的生活方式，是非常人性化的场所。整合多种因素，用简单的方式解决复杂的问题：仅仅用均质化的规划就形成了非常丰富的空间效果，仅仅用南北朝向的住宅就围合出了宜人的合院空间，仅仅抬高合院的地平标高就较理想的解决了停车问题，又较好的解决了区域人车分流问题。将复
6、杂的问题简单化是本规划的特色之一。市政道路网络、绿化环境网络与公共商业娱乐设施有机结合，既相对独立，又彼此关联，极大的方便了人们的生活。现代、简洁、融合于景观的建筑具有独特、丰富而有机的景观内涵，立足于创造景观点和观景点的规划手法，配合短板是居住建筑设计，兼具塔楼和板楼的优点，着力为住区内所有住户提供各具特色的景观视野。所有这一切都是用简单本原的方式解决的。阳光、绿野、流水，追求诗意栖居南北朝向的合院空间直率的表达了对阳光的渴求与尊重，避免了东西向房间的不利朝向，使每户最大限度的享受阳光、空间与绿野。核心绿地的林荫走廊、儿童天地、亲子乐园、老人无障碍活动区，充满诗情画意。德国著名哲学家所倡导的
7、“诗意栖居”得到完美体现。4 总体规划说明4.1 用地功能分区整个小区内住宅以南北向条式、成组成团沿道路布置，中心形成内向的集中绿地，并延伸到城市公共绿地系统中，与凉水河绿地系统有机地联系起来。规划增加绿地游憩面积，同时在路网及空间私密性方面避免了对过往人流的吸引，使小区更加安静、安全。配套公建独立设置，减少了对居民的干扰，老干部活动中心和幼儿园（预留）与集中绿地结合布置，极大地丰富了小区空间和形象，又便于使用。为了充分借用凉水河良好的景观与环境，将多层住宅、小高层住宅沿外围布置，而叠式排屋按四层半处理，沿城市公共绿地布置，既可借用城市绿地优美景观，又能丰富城市界面空间，减少压抑感；双拼排屋按
8、二至三层处理，布置在小区中心绿地旁边，形成安静、优美的居住环境。小区出入口的设置结合人流来向、分期开发等因素来考虑；在小区的南北两侧设综合出入口，以方便物业管理，进入小区后即形成人车分流的格局：中心绿地周围和组团内部以步行为主、组团外围集中解决车行和停车系统。总体布局将公建分布在南面出入口西侧城市绿地旁和区内中心绿地附近，兼顾了公建的使用性质、地段特点、服务半径和景观效果等多种因素。居住区域结合用地形状和两期开发要求，分为相互联系的二大区域；同时考虑到周围环境的影响，采用了围合型的规划设计形式；为居民创造了高品质的环境空间。小区采用以集中绿化为主，线性步行绿化系统与之完美结合的形式，即形成了集
9、中开敞的丰富有趣的空间，又能在小区内均匀布置，照顾了居民使用方便。4.2 公建布局区内设会所（开发区管委会老干部活动中心）一处，建筑面积约 3000 平方米；综合健身休闲中心一处，建筑面积约 4000 平方米；基层配套服务面积约 5000 平方米。在小区的中部设置了会所，不仅方便了整个小区居民的使用，也丰富了住区的景观形象和城市空间。会所与幼儿园（预留）结合布置，符合老年人心理学原理，对老人、幼儿都起到积极的作用。会所布置在中心绿地，环境优美，同时又极大地美化了环境。会所内设健身房、阅览室、多功能厅、咖啡厅、社区医疗服务中心等。综合健身休闲中心集中设置在小区入口处，结合城市公共绿地布置，具有明
10、确的标志性，并能兼顾对内对外营业。小区在两侧入口广场结合综合健身休闲中心及部分邻近住宅半地下室、底层分散布置基层配套服务设施，使商业有较好的服务半径。4.3 居住组团设计小区采用了围合型组团与院落相结合的规划结构。小区分为几个建筑组群，每一建筑组群相对独立，并布置了连环组群绿地。住宅建筑围绕连环组团绿地布局，空间序列清晰，既有可识别性强的特点，又有便于管理和居民使用的好处。组群相对封闭，并开敞于中心绿地。为提高该小区的可识别性，丰富组群空间层次，改善住宅第五立面，低层、多层住宅采用深蓝灰色屋面的坡顶。顶层跃层式住宅的布置提高了居住品质，充分利用了空间，也丰富了立面。屋顶平台及格架的设置为发展空
11、中绿化准备了条件。住宅层数高低起伏，形成活泼的天际线。组团通过不同的主题意想，结合建筑造型和室外环境设计来表明环境特征和区域界定，为居民创造特点鲜明的空间环境。4.4 道路系统规划规划采用人车分流、适度混行的道路系统，车行采用外环解决多层及小高层交通及停车问题，结合中心绿地两侧两条休闲绿道解决少量排屋和会所交通问题，交通简洁明快且通行方便有序。环行车行路宽 7 米，单侧设 1 米宽行人紧急避让带。在组团内部则完全是人车分流系统，人行系统与车行系统不再同一标高上，人车分流系统为居民提供了安全、宁静的高品质室外活动空间，形成了良好的步行网络。步行优先为出发点的规划方式体现了规划师在小区规划中坚持以
12、人为本的理念。小区机动车停放为每户一辆，全部半地下解决。半地下停车结合住宅半地下层和绿地设置，不仅经济合理，也解决了半地下停车场的通风采光问题。各户停车均在自家入口附近处解决。自行车利用半地下的边角空间解决。小区还设置了占总户数 1/10 的地上临时停车位，以解决居民和访客临时停车问题。小区内的汽车流通网络以小区外沿的车道为主，此举一方面可更有效地利用区内的景观用地，又可增加无汽车干扰的人行道系统。区内另设数条辅助车道，通往各双拼排屋，同时形成消防环路。小区内车道的地面铺装取较粗糙的表面处理，建议青石铺路，并不设路肩，既可减低行走于住宅区内车辆的速度，又可使小区更添怡人、闲适的住区环境，增强环
13、境的亲和力。在车道的交接处，使用地砖与植草砖混合组成图案，作为车道的缓冲区4.5 景观及绿地系统规划本小区位于开发区道路景观轴与凉水河滨河景观带的重要节点处，景观规划从整个卫星城的高度对其景观环境进行了研究。注重城市设计：小区建筑排列有序，韵律感强，以理性严整的群体形态与沿路其他建筑群，尤其是大型公共建筑相呼应，注重城市整体景观。丰富城市街景：建筑与道路约呈 40 度夹角布置，建筑与道路间形成连续的三角型绿地空间，适宜的绿化美化、柔化了小区沿街景观，用地四角除一角为城市公共绿地外，其他三角也结合规划布置艺术小品，为提升整个城市品质作贡献。重视滨河景观：凉水河作为城市风景线和未来水上游览通道，沿
14、河景观异常重要，规划建筑高低错落，并与河流呈夹角布置，形成丰富、多层次的滨河城市轮廓线，加上水上倒影、河畔绿化、灯光、小品、游船等，形成一道亮丽风景。融入城市生态：小区设中心绿地、院落绿地二级绿化系统。绿化率达到 42。小区周边“绿屏”向内与中心绿地、院落绿地相通，向外和城市滨河绿化、道路绿化连接，与城市生态绿化系统融为一体，连通度高，生态效益明显。小区内部景观设计从户外空间的总体脉络和层次入手，强调系统性和景观的可用性，重视景观的动态体验。小区内部景观系统强调景观的连贯性，主要有以下空间组成：人口水景广场、带状健身绿道、浅水河道，中央休闲花园、城市公共绿地、住宅组群庭院及花园、环形道路及沿路
15、串珠型绿带等。人口水景广场为住区提供一个独具特色的、堂皇而又得体的门户空间，南部入口结合健身休闲中心（含商店、餐饮、银行、邮政等）和城市公共绿地，形成小区居民活动的中心。配合灯光处理，强化其视觉效果。带状健身绿道位于中心绿地与两侧居住组群之间，以密植高大乔木绿化为主，形成中心花园的绿色背景，树下则是富氧、安静的健身场所，是居民晨跑、练功的理想去处。中心休闲花园连接小区人口水景广场，喷泉、浅水、小桥以及各种景观元素等，结合中心绿地和两侧的漫游健康步道构成有着绿色背景的丰富而生动的景观效果。浅水河道从南到北贯通小区中心休闲花园，并延伸与人口水景广场相连，一连串景点包括铺满卵石的清溪、串连水景花园、
16、水上平台等。水景花园除了提供住户一个自然绿化的居住环境外，还明确了空间的层次感，和用来区分不同部份的功能空间。该小区每一居住组群都布置了组群绿地，使每户居民就近都有一处供游憩、活动和邻里交往的场所，组群绿地都经过细心设计和处理，各有特色而又务求展现出贯彻整个发展区、统一的空间层次感。设计上强调不同空间在功能及视觉轴线上的联系，使建筑空间能更有效地融会于景观中。设计风格统一并强调现代生活中户外空间明快及简洁的感觉。而在此统一的基调上，则以布局和装饰手法各异的庭院设施，如：草坪、花卉绿化、遮阳架、水景和座椅等来铺排出各个别具风格的分区住宅庭院和花园，提高了居住环境质量。更会种植各具特色的观赏树木和
17、特色花卉，以突显其空间特色。中心绿地连接小区人口主题景观广场、喷泉、浅水、浮桥以及各种景观元素等，结合主轴步行道及漫游健康步道构成丰富而生动的景观效果。环境设计中特别注意与人体尺度接近的小品及景点设计，有着亲切宜人的生活氛围，如铺地、花坛、座凳、路灯、雕塑等，尽量体现组群特征和可识别性。5 建筑设计5.1 住宅建筑设计 1、以人为本的具有跨文化特质的德国现代风格住宅细致的考虑，周到的安排是住宅建筑设计的特点，吸取人文精髓、强调以人为本是住宅建筑设计成功的前提条件。与周围生态环境相协调、组织好住宅的自然通风和天然采光、积极采用平台绿化和垂直绿化技术、尽可能利用太阳能技术、雨水收集技术和垃圾分类回
18、收技术、充分利用好各种资源是人类必然的选择。德国建筑恰恰在这方面有明显的特质，这也是我们选择德国现代风格的一个重要原因。中华居住文化源远流长、博大精深，有大量精髓有待继承。在德国现代风格中融入中国本土文化是一次有益的尝试，跨文化的魅力及其生命力将在我们的设计中展现出来。合理安排各功能行为空间，按动静分离、公私分离、食寝分离、洁污分离的原则，保证其居住的舒适性。重视家庭活动中心起居厅和餐厅的设计。处理好住宅的隔声、通风、采光和体型设计，注重节地、节能、节材措施，重视处理好住宅防水措施，重视厨卫的功能设计和整体设计，管线集中设置，促进成套产品的开发应用。重视住宅群体空间特色设计和住宅单体的立面设计
19、，与整体形象和文化氛围相协调。充分考虑住宅的可持续性，满足居住生活的多样性和个性化的需求，加强住宅的可变性和灵活性，多种户型可选择性且适应性强的中档住宅，有利于建筑的可持续发展。住宅主要特点是：增加了厨房、卫生间的面积和配置水平，尽量使卧室、餐室、会客等形成独立的空间。因小区用地较宽裕，住宅面积标准较高，住宅多采用面宽较大的方案，争取更多的南向房间。在组群设计中结合空间围合的手法，统一考虑了小区的安全保卫系统规划、即以住宅、公建、绿化等围合限定空间，在入口处设置门卫和标志，使居民产生一种归属感、安全感。组群之间，统一中富有变化，各具特色。5.2 住宅科技开发与技术应用组织设想为提高我国住区开发
20、设计水平，加快住宅建设产业化进程，使科研成果尽快转化为生产力，本小区力求以科技为先导，使小区成为住宅科技研究成果的载体。1、可持续发展的设计原则自然环保技术ü自然通风技术，充分利用自然通风，降低使用能耗，将节能落到实处。厨卫采用变压式风道。ü太阳能利用技术，被动式与主动式相结合利用太阳能。ü雨水回收和中水利用技术ü垃圾分类集运处理技术ü住宅节水节电综合技术ü水平管道系统，按照自家管道不到邻居家去的原则，严格做到不穿楼面、隐蔽和暗藏，在卫生间等管道集中部位下沉楼面，布设各种非压力下水管道系统。下沉楼面 25-30cm，表面采用整体托盘，
21、预制安装各种管道系统，留出管道接口和检查维修口。2、智能技术ü计量收费技术，一户一表户外计量系统的采用。ü安全防范技术，设置小区电视监视系统、电子巡更系统、中控可视对讲及报警系统、小区进出及地下停车管理系统，每户设置紧急求救报警系统、消防报警系统。、5.3 结构设计1. 小区建筑以多层为主，有少量排屋和小高层，多层及排屋采用现浇钢筋混凝土框架结构体系。小高层采用现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构体系。该体系具有良好的抗震及防火性能，耐久性好，日常维护费用低。大开间使房间布置灵活。充分满足住户对房间的不同分隔的要求。我们建议采用钢结构体系，钢结构体系是发达国家广泛采用的结构体系，它
22、具有结构自重轻、工业化程度高、施工速度快、抗震性能优越、少费而多用、符合可持续发展理念的特点，国务院 72 号文件特别提到了钢结构体系住宅的发展，国内大量单位已有了成功的经验，技术已比较成熟。2. 本工程按八度抗震设防。3. 基础设计：本工程甲方未提供地质资料，根据当地情况，对于有半地下室的建筑，采用钢筋混凝土伐板基础，以确保半地下室能够正常、可靠的使用。4. 内隔墙均采用陶粒空心砌块式轻质材料分隔。6 市政设施设计规划6.1 给排水规划由居住区环管网分别接入 DN300 管线各一条，供小区内的消防用水及生活给水。给水量按一下公式计算：住宅：按每人每天 250 LP·d 考虑；公建用
23、水量：按住宅总用水量的 20计；消防用水量：室外消火栓一次灭火用水量为 10L，同时间灭火次数为一次；不可预见水量：按总用水量的 10计；绿化、道路用水使用中水；冲厕用水使用中水。生活给水：给水方式：暂定为 5 层以上住宅变频调速加压给水，5 层以下市政管网供水；系统设计：供水系统采用下行上给方式，给水干管首层埋地。 消防给水：系统设计：按建筑设计防火规范 GBJI6 8 7（1997 年版）规定，超过七层的单元式住宅，超过六层的底层，设有商业网点的单元式住宅设有消火栓；地下汽车库没有消火栓及自动喷水灭火系统，室外消火栓采用地下沿小区道路布置，栓间距不大于 120 米，消防用水直接从居住区环形
24、管网供给；室内消火栓及自动喷水系统统由小区加压供给；水量：室内消火栓用水量 20 LS，自动喷水灭火系统用水量 30 LS；小区屋顶设有消防水箱，地下设有消防水池。 2）排水系统：本工程排水采用雨污分流系统。生活小区室内污废水合流，部分经中水站处理后回用作绿化，洒地冲厕。剩余部分排入化粪池，最后接入市政管道；室内污水采用重力流单管伸顶通气系统，通气管伸出屋面 70mm。 3）中水系统：小区设中水管线，由中水变频调速加压供绿化、洒地及冲厕。 4）雨水管线：住宅及公建均采用外排水，排到楼外地面；室外雨水管线在小区内由雨水管线汇集后，分四处排入市政雨水干线。6.2 热力燃气系统气源：在居住区内设调压
25、站，用管线输送到住户内；气量：每户用量按 70MJ/户.月考虑；系统设计：燃气系统采用下行上给方式，燃气干管设在半地下室内。6.3 采暖系统小区采暖热负荷约为 10500kn，供水温度为 95ºC，回水温度为 70ºC；小区采暖由市政热力网供给；市政换热站建在天宝西路西侧,住宅组群半地下室内。6.4 电气l）强电：负荷等级：住宅单元负荷等级为三级；负荷标准：住宅每户用电负荷按 50wm2 计， 2）电视：小区设光端机房 1 个，采用电缆管道敷设埋深 10 米。3）电话：小区设电话机房 2 个，采用电缆管道敷设，埋深 10 米。7 主要技术经济指标8 投资匡算土建、设备造价：2.6 亿元外线工程造价：0.6 亿元景观、环境绿化造价：0.4 亿元其它及预备费：0.8 亿元合计总造价：4.4 亿元
