第二章 土地产权

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1、一、产权一、产权1.1.产权首先是指特定的客体，即任何产权都是以特定客产权首先是指特定的客体，即任何产权都是以特定客体为前提和基础，产权中体为前提和基础，产权中“产产”即为客体，没有特定客即为客体，没有特定客体的存在，产权便不再存在；同样任何产权都是以依赖体的存在，产权便不再存在；同样任何产权都是以依赖于特定客体的产权于特定客体的产权。2.2.产权其次是指主体对客体的权利，即主体与特定客体产权其次是指主体对客体的权利，即主体与特定客体的关系。这种关系在现实生活中常表现为财产权。主要的关系。这种关系在现实生活中常表现为财产权。主要包括包括对财产的所有权、占有权、使用权、收益权和包括包括对财产的所

2、有权、占有权、使用权、收益权和处置权等，可以说产权是主体对客体一系列权利束的总处置权等，可以说产权是主体对客体一系列权利束的总称。称。 土地所有权属于财产所有权的范畴，土地所有权属于财产所有权的范畴，是全部土地问题的核心。是全部土地问题的核心。 （一）土地所有权概念（一）土地所有权概念 在法律上，所谓土地所有权，往往包在法律上，所谓土地所有权，往往包括两个层次：括两个层次：n 土地所有权法律制度土地所有权法律制度n 土地所有权权利土地所有权权利（1 1）土地所有权法律制度）土地所有权法律制度 即土地所有权是土地所有制即土地所有权是土地所有制在法律上的反映。在法律上的反映。（2 2）土地所有权权

3、利）土地所有权权利 即土地所有人依法对自己土地即土地所有人依法对自己土地享有占有、使用、收益和处分的权享有占有、使用、收益和处分的权利。利。占有权：占有权： 土地所有权主体对其土地土地所有权主体对其土地 在事实上的支配和控制的权利在事实上的支配和控制的权利使用权：使用权： 按照土地的性能和用途按照土地的性能和用途 进行事实上的利用的权利进行事实上的利用的权利 收益权：收益权： 土地权利人依法收取土地所产生土地权利人依法收取土地所产生 收益的权利收益的权利。处分权：处分权： 土地权利人依法对自己所有的土地土地权利人依法对自己所有的土地 进行处置的权利。进行处置的权利。权能结构权能结构 土地所有权

4、关系的变化土地所有权关系的变化土地征收土地整理国家为公共利益需要，依法将农民集体所有的土地转为国家所有本着协商一致、平等互利的原则对不同的土地所有权关系进行调整或改变（一般发生在农民集体内部）二、土地所有权的基本类型二、土地所有权的基本类型（二）国家土地所有权的特征（二）国家土地所有权的特征土地管理法土地管理法第第8 8条：条：“城市市区的土地城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。农民集体所有。” 如如土地管理法土地管理法第第6363条：农民集体所有的土地的使用

5、权不条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 房地产管理法房地产管理法第第8 8条：条： 城市规划区内的集体所有的土地，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。有偿出让。（二）（二） 集体土地所有权的土地客体集体土地所有权的土地

6、客体n农村和城市郊区的土地，除由法律规定属农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有所有 。n由法律规定属于集体所有的森林和山岭、由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂。草原、荒地、滩涂。二、土地使用权的权能二、土地使用权的权能 包括占有、使用、收益、处分的权利。 土地所有权也具有这四项权能，他们的主要区别:主要体现在权能的绝对性与相对性上，特别是表现在对土地的处分权能上。一般来说，土地使用权中的处分权能是一种相对处分权能，即不包括对土地的最终处分权，他仅具有部分处分权。三、土地使用权的类型三、土地使用权的类型（二）共有的种类（二）共有的种类2.2.共同共有共同共有第四节第四节 土地他项权利土地他项权利土地他项权利是指土地所有权、土地使用权以外与土地有密切关系的权利。