长沙华韵城市海岸营销思路建议

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1、长沙华韵城市海岸营销思路建议长沙华韵城市海岸营销思路建议汇报思路项目自体分析项目自体分析项目竞品分析项目竞品分析目标解析及核心问题目标解析及核心问题置业通营销优势置业通营销优势项目机会挖掘项目机会挖掘总用地面积：总用地面积：2809628096总建筑面积：总建筑面积：111334.81111334.81（一期（一期51601.6451601.64 ，商业，商业4552.24 4552.24 ）二期二期59733.1759733.17 ）总体容积率：总体容积率：3.273.27建筑密度：建筑密度：28%28%绿化率：绿化率：38%38%二期主力户型面积：二期主力户型面积：134134/ /户户2

2、50250/ /户之间户之间Strengths（优势）（优势） p滨江新城区位优势滨江新城区位优势:位于滨江新城的门户位置、区域产业价值复合区、位于滨江新城的门户位置、区域产业价值复合区、 城市休闲生活圈、城际核心交通价值、现代住江社区城市休闲生活圈、城际核心交通价值、现代住江社区p周边居住配套资源优势：学校、医院、酒店、商业中心等，配套成周边居住配套资源优势：学校、医院、酒店、商业中心等，配套成熟；熟；p景观优势景观优势:拥有绝版的景观资源，一线无敌江景拥有绝版的景观资源，一线无敌江景Weaknesses（劣势） p噪音干扰噪音干扰p项目体量小项目体量小p开发商品牌力小开发商品牌力小Oppo

3、rtunities（机会） p潇湘大道拉通，过江隧道开工，项目的交通便利性加强，与城市CBD核心区的距离拉近p滨江新城规划：长沙市的复合型新都会中心，近期内成为大河西先导区新的商业中心，湘江西岸重要的旅游休闲与文化教育基地Threats（威胁） p来自长沙一线江景豪宅的竞争p本区域大户型产品竞争项目swot分析项目目标项目目标 战略目标：战略目标：树立长沙滨江资源型豪宅的领导者地位，在周边竞品7000均价压力下，在营销角度实现市场强大溢价能力。 销售目标：销售目标：本案二期突破9000均价，实现项目持续热销，快速回笼资金。高溢价目标目标1快速现金流目标目标22013年项目目标年项目目标基于基于

4、自身优劣势自身优劣势与与项目目标项目目标，如何挖掘市场机会，如何挖掘市场机会先看看本项目直接竞品先看看本项目直接竞品绿地中央公馆世茂铂翠湾奥克斯广场滨江步行街本案本案n竞争圈定：竞争圈定：区位类同：同处滨江新城板块。产品面积相近、功能类似：绿地中央广场：绿地中央广场：9595、111111、126126、142142平米，共四种户型平米，共四种户型； 78007800元元/ /平（精装）平（精装）奥克斯广场：奥克斯广场：8383、9090、108108、123123平米，共四种户型；平米，共四种户型；世贸铂翠湾：现主推世贸铂翠湾：现主推130-240130-240高层和高层和93-11493-

5、114洋房洋房 ， 74007400元元/ /平（毛坯）平（毛坯）绿地绿地126126、142142四四房房奥克斯奥克斯123123 3+1 3+1房房+ +130-140130-1403+13+1房房世贸世贸133133 、142 142 3+13+1房房+ +n 整体比较：整体比较：三楼盘品牌、规模相当；本案滨江、临荣湾镇商圈，三楼盘品牌、规模相当；本案滨江、临荣湾镇商圈，周边配套更成熟；周边配套更成熟；项目项目奥克斯广场奥克斯广场绿地中央广场绿地中央广场世贸铂翠湾世贸铂翠湾规模规模4444万方万方44.4844.48万方万方5555万方万方容积率容积率5 55.45.4商业商业3.73.

6、7、住宅、住宅2.82.8绿化率绿化率15%15%40%40%45%45%建筑形式建筑形式高层高层高层、超高层高层、超高层高层、超高层高层、超高层品牌及物业品牌及物业奥克斯品牌认知度广，地奥克斯品牌认知度广，地产新兴品牌产新兴品牌品牌开发商，中国房地产品牌开发商，中国房地产上市企业上市企业1010强强品牌开发商，中国房地产品牌开发商，中国房地产上市企业上市企业1010强强交通延展性交通延展性岳麓大道与银杉路东南角岳麓大道与银杉路东南角岳麓大道与银杉路交汇西岳麓大道与银杉路交汇西北角北角岳麓大道与潇湘大道交汇岳麓大道与潇湘大道交汇西北角西北角地段及配套设地段及配套设施施滨江新城板块，大河西先滨江

7、新城板块，大河西先导区，自身配套完善，将导区，自身配套完善，将有沃尔玛和平和堂等大型有沃尔玛和平和堂等大型卖场入驻卖场入驻海派综合体，自身配套齐海派综合体，自身配套齐全，超高层双子塔，并有全，超高层双子塔，并有大型超市卖场入驻大型超市卖场入驻滨江新城板块，大河西先滨江新城板块，大河西先导区，超五星级酒店入驻，导区，超五星级酒店入驻，2 2万方社区集中式情景商万方社区集中式情景商业街业街n 位置比较：位置比较：奥克斯、绿地面积更紧凑；奥克斯奥克斯、绿地面积更紧凑；奥克斯3+13+1户型临岳麓大户型临岳麓大道，噪音较大；绿地户型与本案在通风、采光、噪音上持平，世贸景道，噪音较大；绿地户型与本案在通

8、风、采光、噪音上持平，世贸景观资源与本案相近。观资源与本案相近。名称名称通风通风采光采光噪音噪音景观资源景观资源世茂铂翠湾世茂铂翠湾绿地中央广场绿地中央广场奥克斯广场奥克斯广场世茂世茂130-140130-140 3+1 3+1房房8282二房二房9898三房三房商业街商业街130-140130-1403+13+1房房二期低密度产品二期低密度产品绿地绿地126126 4 4房房奥克斯奥克斯123123 3+1 3+1房房1#1#2#2#3#3#4#4#5#5#园林园林希尔顿酒店、临路公寓希尔顿酒店、临路公寓三三期期二二期期园林园林园林园林会所会所入户大堂入户大堂银银杉杉路路商业商务区商业商务区

9、园林园林注：对比楼栋为上面注：对比楼栋为上面3 3图的图的 蓝色圈。蓝色圈。n 户型比较：户型比较：本案阳台赠送面积最大，但绿地价格优势明显，精本案阳台赠送面积最大，但绿地价格优势明显，精装与本案毛坯总价相当。奥克斯面积小，总价低。装与本案毛坯总价相当。奥克斯面积小，总价低。名称名称动线动线功能功能分区分区赠送空间赠送空间设计创新点设计创新点总面积总面积总价总价价格价格世茂铂翠湾世茂铂翠湾9898万（以万（以136136算）算）7 74 40000元元/ /平（毛坯）平（毛坯）绿地中央广场绿地中央广场98,298,2万万78007800元元/ /平（精装）平（精装）奥克斯广场奥克斯广场8888

10、万万以以72007200计算计算8282二房二房9898三房三房商业街商业街130-140130-1403+13+1房房二期低密度产品二期低密度产品世茂世茂130-140130-140 3+1 3+1房房绿地绿地126126 4 4房房奥克斯奥克斯123123 3+1 3+1房房n 小结：小结： 本案户型面积大，本案户型面积大，毛坯总价与绿地精装房总价毛坯总价与绿地精装房总价相当相当，竞争处于弱势；，竞争处于弱势； 奥克斯三房面积偏紧凑，且一期入市房源价格奥克斯三房面积偏紧凑，且一期入市房源价格可能偏低，同样具有较低总价优势，按照可能偏低，同样具有较低总价优势，按照72007200价格估算，价