第五章房地产转让中的产权问题

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1、第五章 房地产转让中的产权问题 1 房地产有偿转让中的产权问题一、商品房销售 1、商品房预售n商品房预售的条件 商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或房价款的行为.但必须符下列条件:(1)已支付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证; 1 房地产有偿转让中的产权问题(3)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工日期;(4)已办理预售登记,取得商品房预售许可证。n商品房预售登记的法律效力 当事人以商品房预售合同未按法律、行政法规办理登记备案手续为由，请

2、求确认合同无效的，不予支持。也就是说，登记备案不是合同生效的必要条件。 当事人约定以办理登记备案手续为预售合同生效条件1 房地产有偿转让中的产权问题的，从其约定。2、商品房现售3、禁止的商品房销售方式n返本销售 是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。n售后包租或变相售后包租 是指房地产开发企业以在一定期限内承租或代为出租买受人所购该企业未竣工的商品房的方式销售行为。1 房地产有偿转让中的产权问题n分割拆零销售商品住宅n一房多售1 房地产有偿转让中的产权问题4、商品房销售合同中的几个问题n定金问题(1)若签订合同时发现发展商不具备销售、预售资格，购房者不具备购买资格，

3、按无效合同处理，发展商退还定金及利息，过错方赔偿损失。(2)若购房者在约定条件下与发展商签订合同,但双方在具体条款不能达成一致,则不适用定金罚则.(3)若签订认购书后,出现自然灾害,政府征用土地,变更规划等原因致使无法再签订合同,返还定金1 房地产有偿转让中的产权问题(4)定金不同于订金。后者没有保证订约的性质，一方违约，另一方无权要求双倍返还，只能得到原额。(5)定金不同于预付款。(6)违约金与定金问题.n认购、订购和预订协议的效力问题 预约合同转化为本约合同必须具备二个条件： 一是它们具备商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已经按照约定收受购房款。1 房地产有偿转让中的产权问题n商品房合同

4、履行的抗辩权问题(1)面积误差的后履行抗辩权 当事人应在合同中载明约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式;合同未作约定的,按以下原则处理:A.面积误差比绝对值在3%以内的,据实结算房价;B.面积误差比绝对值超过3%时,买房人有权退房,中止合同履行。 面积误差比面积误差比=（产权登记面积（产权登记面积-合同约定面积）合同约定面积） 合同约定面积合同约定面积100%1 房地产有偿转让中的产权问题 若购房人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房款由购买人补足；超出3%部分的房款由开发企业承担，产权归购产权归购房人。房人。 若产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比

5、绝对值在3%以内部分的房款由开发企业返还购房人；绝对值超过3%部分的房款由开发企业双倍返还双倍返还。(2)延期交房的后履行抗辩权(3)规划、设计变更的履行抗辩权1 房地产有偿转让中的产权问题5、购房人在签订合同时应注意的问题n签订合同前应严格审查开发商的主体资格（1）开发商是否具备开发资格；（2）开发商、销售单位的名称是否与预售许可证上的名称一致；（3）售房单位的签约人是否具备签字资格，是否是法定代表人，若不一致，是否有法定代表人授权委托书（4）若由中介机构代销的，是否有委托合同以及中介机构的资质。1 房地产有偿转让中的产权问题n审查开发商的售房手续是否完备，“五证”是否齐全n应对合同进行全面

6、分析二、存量房地产交易中的产权问题1、房地产交易的程序n签订书面合同n当事人应向房地产管理部门提出申请，并申报成交价n房产管理部门对有关文件审查，作出是否受理决定n审核申报的成交价n当事人按规定缴纳税费1 房地产有偿转让中的产权问题n办理产权登记2、不能转让的房地产n权属有争议的n共有房地产，未经其他共有权人书面同意的n未经依法登记领取产权证的n已依法公告属于拆迁范围的房地产n司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的案例分析n因房地产开发拆迁，开发公司在拆除了旧房后为吴某夫妻安置了一套拆迁安置房。并向吴某夫妻交付了安置房及该房的产权证明单、发票等用于办理产权证的证件。2

7、003年5月26日，吴某夫妻与李某签订了房屋出售协议，约定由吴某夫妻将开发公司为其安置的房屋出售给李某，价格为80000元，李某预付订金20000元。协议同时约定，待吴某夫妻的房产证办好后，双方办理交割后，李某一次交清余款60000元。案例分析n同日，李某向吴某交付了“订金”20000元。因后来吴某夫妻反悔，不愿履行合同，李某向法院起诉，要求吴某夫妻继续履行合同，协助其办理房屋产权过户手续。吴某夫妻则辨称，他们的房屋未办产权证即转让，双方签订的房屋买卖协议违反了有关规定，属于无效合同，应该予以解除1 房地产有偿转让中的产权问题3、房地产交易中应注意的问题n审查主体资格是否合法，当事人的意思是否

8、真实n审查交易客体是否具备交易条件（1）成本价房改房上市交易后，其收入在按规定缴纳税费和土地收益后归个人所有；（2）标准价房改房，可以先按成本价补足房款及利息产权归个人所有，上市交易按成本价房处理；也可直接上市交易，其收入在按规定缴纳税费和土地收益后，由职工个人和原单位按比例分享。案例分析n原告刘某是某电脑公司职员，被告郭某是某中学教师，原告与被告系朋友关系。2000年11月原告刘某得知本市某房地产公司出售经济适用房，欲购买一套。而根据本市有关政策规定，只有具有本市户口的人才有资格购买，原告非本市户口，无购房资格。原告就与被告口头商定，由原告以被告名义购买经济适用房一套，商品房由原告实际占有、

9、使用。随后，原告出资20万元，由被告与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同，购得一套80平方米的两居室案例分析n房，产权人登记为郭某。之后不久，郭某以该房屋的产权证作抵 押向银行贷款15万元借给其弟做生意。贷款到期后，郭某无力偿还，银行遂要求变卖房屋以实现抵押权。刘某得知后向法院起诉，主张自己为房屋的实际产权人，要求确认被告的房屋抵押行为无效。1 房地产有偿转让中的产权问题n已购公房和经济适用房（集资房、合作房）上市交易时，由购房者缴纳土地出让金或相当于出让金的价款，其标准按不低于该房坐落位置的标定地价的10%。n集资房、合作房、房改房交易纠纷的处理不适用商品房买卖合同纠纷处理的有关法律、法规。