第四章零售选址与开办
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1、第第4 4章章 零售选址与开办零售选址与开办 学习目标：学习目标：1 1、了解零售商圈及要素分析、商圈划、了解零售商圈及要素分析、商圈划分方法分方法2 2、掌握商店选址原则、类型和技巧、掌握商店选址原则、类型和技巧3 3、熟悉零售开办运作应考虑的要素、熟悉零售开办运作应考虑的要素 第一节第一节 零售商圈零售商圈 一、商圈的构成及影响因素一、商圈的构成及影响因素 1 1、商圈的概念及类型、商圈的概念及类型 商圈商圈（Trading AreaTrading Area）也称交易区域、商也称交易区域、商势圈，是指以零售店铺所在地为中势圈，是指以零售店铺所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，心，沿着一
2、定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。吸引顾客的辐射范围。 划分标准划分标准商圈类型商圈类型按层次不同划分按层次不同划分核心商圈、次级商圈、边缘商圈核心商圈、次级商圈、边缘商圈按照顾客购物所选择的按照顾客购物所选择的交通方式划分交通方式划分徒步商圈、自行车商圈、汽车（机徒步商圈、自行车商圈、汽车（机动车）商圈和捷运商圈、铁路商圈、动车）商圈和捷运商圈、铁路商圈、高速公路商圈高速公路商圈按照辐射范围的划分按照辐射范围的划分小商圈、中商圈、大商圈、超大商小商圈、中商圈、大商圈、超大商圈圈按照所在地区地域性质按照所在地区地域性质不同划分不同划分市级商圈、区域商圈、社区商圈市级商圈、区域商圈、社区商
3、圈按照消费档次不同划分按照消费档次不同划分高档商圈、中档商圈、低档商圈高档商圈、中档商圈、低档商圈2 2、商圈的形态、商圈的形态 商圈的形态商圈的形态是指商圈内地域的居住性质是指商圈内地域的居住性质或使用性质。或使用性质。 一般来说，零售店商圈的形态可以划分一般来说，零售店商圈的形态可以划分为：为：商业区商业区住宅区住宅区文教区文教区办公区办公区混合区混合区 零售商圈中的顾客来源：零售商圈中的顾客来源：居住人口居住人口 工作人口工作人口 流动人口流动人口 3 3、影响商圈形成的因素、影响商圈形成的因素企业外部环境因素企业外部环境因素 家庭与人口、地理状况、交通状况、家庭与人口、地理状况、交通状
4、况、城市规划、商业集聚。城市规划、商业集聚。 思考思考 你是如何理解商业集聚的？你是如何理解商业集聚的？企业内部因素企业内部因素 零售店的规模、零售店的业态、零售零售店的规模、零售店的业态、零售店的市场定位、零售店的经营管理水平、店的市场定位、零售店的经营管理水平、经营商品因素、促销活动。经营商品因素、促销活动。二、现代商圈理论与划分方法二、现代商圈理论与划分方法 1 1、现代商圈的基本理论、现代商圈的基本理论 集聚理论集聚理论 规模理论规模理论 层次理论层次理论 碰撞理论碰撞理论 开放性理论开放性理论2 2、商圈设定的方法、商圈设定的方法 问卷调查法问卷调查法 地图制作法地图制作法 零售引力
5、零售引力法则法则 饱和饱和理论理论 赫夫赫夫法则法则 零售引力法则零售引力法则 由美国学者由美国学者威廉威廉雷利雷利于于19291929年提出。年提出。在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，即此中介点可能前往任何一个城镇购买，即在这一中介点上，两城镇商店对此地居民在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的吸引力完全相同，这一中介点到两城镇的吸引力完全相同，这一中介点到两城镇之间的距离即是两商店吸引顾客的地理区之间的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。用公式表示如下：域。用公式表示如下：YXXYYPPdD1【例题例题1】有有A、B、C
6、、D四个独立的城镇，如图四个独立的城镇，如图42（a）所示，居于中心的城镇所示，居于中心的城镇A人口数为人口数为20万人，城镇万人，城镇B人口数为人口数为2万人，城镇万人，城镇C的人口数为的人口数为4万人，城镇万人，城镇D的人口数的人口数5万人；万人；同时同时AB两地相距两地相距12千米，千米，AC两地距离两地距离10千米，千米，AD两地距两地距离离3千米，试分析城镇千米，试分析城镇A的商圈限度。的商圈限度。城镇城镇A A吸引城镇吸引城镇B B方向顾客的商圈范围为：方向顾客的商圈范围为：城镇城镇A A吸引城镇吸引城镇C C方向顾客的商圈范围为：方向顾客的商圈范围为： 城镇城镇A A吸引城镇吸引
7、城镇D D方向顾客的商圈范围为：方向顾客的商圈范围为： )( 1 . 9200000200001121千米ABABAppdD)(9 . 6200000400001101千米ACACAppdD)(220000050000131千米ADADAppdD零售饱和理论零售饱和理论由阿普波姆、科恩和莱龙德提出。由阿普波姆、科恩和莱龙德提出。饱和理论通过计算零售商业市场饱和指数饱和理论通过计算零售商业市场饱和指数测定特定商圈内某类商品销售的饱和程度，测定特定商圈内某类商品销售的饱和程度，用以帮助新设店铺经营者了解某个地区同用以帮助新设店铺经营者了解某个地区同行业供应是否过多或不足。行业供应是否过多或不足。
8、一般来说，在饱和指数高的地区开设店一般来说，在饱和指数高的地区开设店铺，其成功的概率必然高于饱和指数低的铺，其成功的概率必然高于饱和指数低的地区。零售饱和指数（地区。零售饱和指数（IRSIRS）的计算公式是：）的计算公式是：RFREHIRS【例题例题2 2】某零售商计划开设一家某零售商计划开设一家50005000平方米的店铺，预选地平方米的店铺，预选地区有区有3 3处，相关资料如表处，相关资料如表4 43 3所示。根据预算，拟建店铺必所示。根据预算，拟建店铺必须实现每平方米须实现每平方米2020元销售额才会盈利。试测算元销售额才会盈利。试测算3 3个地区的零个地区的零售饱和指数。售饱和指数。
9、【解解】甲地现有市场的零售饱和指数甲地现有市场的零售饱和指数甲地含新建市场的零售饱和指数甲地含新建市场的零售饱和指数同理可算出乙地、丙地的饱和指数如表所示。同理可算出乙地、丙地的饱和指数如表所示。因为甲地饱和指数高，故选择甲地开店成功概率大。因为甲地饱和指数高，故选择甲地开店成功概率大。 地区地区项目项目 甲地甲地乙地乙地丙地丙地需要该商品的顾客人数（人）需要该商品的顾客人数（人）600006000030000300001000010000顾客平均购买金额（元）顾客平均购买金额（元）101012121515现有销售该商品的店铺面积（平方米）现有销售该商品的店铺面积（平方米）1500015000
10、100001000025002500现有市场的零售饱和指数现有市场的零售饱和指数404030306060含新建店的零售饱和指数含新建店的零售饱和指数30302424202040150001060000IRS30200001060000IRS赫夫法则赫夫法则 由美国零售学者戴维由美国零售学者戴维赫夫于赫夫于2020世纪世纪6060年代提出。年代提出。内容：顾客从住所到该商业区或商店所花的时间、内容：顾客从住所到该商业区或商店所花的时间、不同商业区的商店经营面积及不同类型顾客对路不同商业区的商店经营面积及不同类型顾客对路途和时间的重视程度。赫夫认为，一个商店的商途和时间的重视程度。赫夫认为，一个商
