第一章物权与房地产产权

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1、导言n本课程教学的目的本课程教学的目的 通过房地产产权管理的教学，使学生掌握房地产产权的基本理论、基本知识，熟悉房地产产权管理的程序，了解房地产产权的类型、产权登记的种类以及产权登记的程序，掌握房地产产权纠纷处理的基本知识；同时，通过案例教学，提高学生分析问题和解决问题的能力，使学生具备较高的实践运用能力，能胜任房地产管理工作。导言n学习方法指导学习方法指导 理论知识与实践有机结合，通过案例分析巩固理论知识，通过讨论、小论文的写作提高分析问题和解决问题的能力。n本课程的重、难点本课程的重、难点 重点：物权的基本理论、房地产产权的基本理论、建筑物区分所有权、房地产他物权、房地产转让中的产权问题、

2、房地产产权登记的基本理论和运作。导言n难点：建筑物区分所有权、土地产权制度的改革与创新、相邻权与地役权的区别、房地产有偿转让中的产权问题、物业管理的产权问题。n教学参考资料谭峻：房地产产权产籍管理，中国人民大学出版陆敏：物业管理实务，中国工商出版社2003年王利明：物权法论，中国政法大学出版社2000年。为什么要学习该课程？其原因主要有：n房地产是社会的最大财富，对个人而言，是价值最大的财产。n房地产使用的时间长，因其归属和利用而产生的民事法律关系相当复杂。 1、房地产纠纷类型：房屋权属纠纷、租赁纠纷、买卖纠纷、相邻权纠纷、赠与、继承纠纷，房屋拆迁纠纷、合作开发房地产纠纷、政策性住房产权纠纷、

3、商品房预售纠纷、房地产抵押纠纷、按揭购房纠纷、土地权属纠纷等。 为什么要学习该课程？ 2、缘于物业管理区域内的产权关系也相当复杂；如建筑物以及相关场所、设施的共有权以及规划车位、车库权属归属，业主的共有权问题，共有部分的维护及管理等。n房地产管理的需要 1、从政府角度看，如何有效地管理房地产，包括房地产管理机构、房地产管理的程序和机制，如何制定适应经济社会发展为什么要学习该课程？的相关房地产法律法规。2、从个人（私产）角度看，如何投资购买、有效利用房地产、维护房地产的权益等。 2007年实施物权法。物权法对房地产领域的影响 ：1、物权法涉及不动产登记、物权的设立、变更、转让和消灭、土地所有权、

4、建筑物区分所有权、相邻关系、用益物权、担保物权中的抵押权等内容。物权法是保障房地产市场健康运行的重要法律基础，使房地产领域涉及的权属界定为什么要学习该课程？物权保护有了明确的法律依据。 2、将私有财产置于与国家、集体财产平等的地位，有助于实现房地产领域对私有财产的保护 ； 3、从以行政管理为核心转变到对公民私有财产的保护和促进利用。物权法通过界定“私权”来限制“公权”的滥用。我国长期以来的计划经济体制和重公产、轻私产的观念，导致现有房地产领域的立法和工作思路主要突出国家的行政管理 。第一章 物权与房地产产权 1 物权的基本知识一、物权的含义及特征 物权是指权利人直接支配特定的物并排除他人干涉的

5、权利。其主要特征：n物权是直接支配物的权利；n物权是直接支配特定的、独立的物的权利；n物权是直接支配物并享受物之利益的权利；n物权是一种排他性的权利；n物权是一种对世权，具有保护的绝对性。1 物权的基本知识二、物权与其他财产权的联系与区别 1、物权与债权 债是发生在特定主体之间请求为一定行为或不为一定行为的财产法律关系。财产权的静止状态体现为物权；在运动中又表现为债权。n物权与债权的联系 （1）物权是债权产生的前提； （2）债权是物权变动的基础； （3）物权与债权相互渗透。1 物权的基本知识n物权与债权的区别 （1）主体特征的区别 物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。 （2）权利性质

6、的区别 物权是支配权，而债权只是请求权。 （3）客体上的区别 物权的客体只能是物而不是行为；债权的客体既包括行为也包括物，债权一般指向的是行为，间接涉及到物。 （4）权利设定上的区别1 物权的基本知识 （4）期限上的区别 物权一般来说，法律上无期限上的限制；债权有期限的限制。 （5）效力上的区别 物权具有优先于债权的效力，同一物上数个物权并存时先设立的物权优先于后设立的物权；债权具有平等性。物权具有追及性，债权不具有追及性。 （6）保护方法上的区别 法律赋予物权人享有物上请求权；债权一般采取损害赔1 物权的基本知识偿方式。 2、物权与知识产权n联系 （1）均为静态性的权利 物权反映的是有形财产

7、的占有关系；知识产权反映的是无形财产的占有关系。 （2）均具有绝对性 （3）均具有排他性1 物权的基本知识n区别 （1）客体上的区别 物权的客体为各种有形的财产；知识产权的客体为无形财产，知识产权称为“无体财产权”。 （2）权利内容上的区别 物权为单纯的财产权；知识产权一般包括财产权和人身权双重内容（商标权除外）。 （3）知识产权具有地域性和时间性；物权原则上无此特性。1 物权与知识产权 3、物权与继承权n联系 （1）物权为继承权的出发点和归宿点 （2）均具有绝对性n区别 （1）权利内容不同 （2）权利性质不同 物权为财产支配权，而继承权反映的是遗产的转移关系 （3）取得方式不同1 物权的基本

8、知识 物权的取得方式很多，继承只是其中一种；继承权的取得，除以被继承人的死亡为重要事实根据外，还与继承人的身份有关。（4）权利客体不同 物权的客体仅限于物；而继承权的客体死者的遗产，则是一项包括物权、债权、债务等在内的综合财产。三、物权的效力 1、排他的效力n同一物之上不得存在两个所有权，一物不容二主；1 物权的基本知识n同一物之上不得设定二个用益物权；n不得在同一物之上既设定抵押权，又设定质权。 2、优先的效力n物权的对外效力 是指当物权与债权并存时，物权优先于债权。 （1）所有权的优先性 （2）用益物权的优先性 （3）担保物权的优先性1 物权的基本知识n物权的对内的效力 是指物权互相间的效

9、力。n定限物权优先于所有权 3、追及的效力 4、物上请求权 当物权人在其物被侵害或可能遭受侵害时，权利人有权请求恢复物权的圆满状态或防止侵害。四、物权的客体 1、物权客体的特点1 物权的基本知识 作为物权客体的物，必须是存在于人身之外、能够为人力所支配并能够满足人类需要的有体物。其特点：n主要是有体物n必须是独立物n必须是特定物 但某些无体物也可以作为物权的客体，这包括：但某些无体物也可以作为物权的客体，这包括： 依法可以作为物权客体的权利；能够为人力控制并具有价值的特定空间；人力控制之下的电、气等。1 物权的基本知识 2、物权客体的分类n动产与不动产n单一物、合成物与集合物n主物与从物 一般

10、来说，“从物随主物”的规则。n原物与孳息 n土地与建筑物 近现代各国民法处理土地与建筑物的关系，有二种模式：一是以德国为代表的模式。认为土地与其上的建筑1 物权的基本知识物为一个整体，建筑物不能单独成为所有权的客体；二是以日本为代表的模式。认为土地与建筑物为二个独立的不动产，即分别主义。 我国现行的制度，与日本法相似而异于德国法。五、物权的基本原则 1、物权的法定原则 2、一物一权原则 3、公示公信原则 公示公信都是为维护交易安全所设定的，但其功能是不1 物权的基本知识同的。公示原则的目的在于确认依公示方法所取得的物权具有对抗第三人的效力。公信原则的功能在于：即使公示的内容是虚假的或有瑕疵的情

11、况下，第三人因信赖该公示的内容而从事交易，其交易所取得的权利仍受法律保护。六、物权的请求权 1、物权请求权与债权请求权的联系与区别 债权请求权是指债权人基于债权而请求他人为一定或不为一定行为的权利。根据债发生原因，债权的请求1 物权的基本知识权包括：合同上的请求权、不当得利返还请求权、基于无因管理请求权、基于侵权行为的请求权。除无因管理的请求权外，债权请求权都与物权请求权有密切联系。n物权请求权与合同上的请求权 合同上的请求权包括合同有效成立时的给付请求权和因不履行合同债务而产生的损害赔偿请求权。如果合同被确认无效或撤销，也就不存在合同上的请求权，受害人只能行使所有物返还请求权或不当得利返还请