房地产业scp框架分析

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1、基于基于SCP范式框架下的范式框架下的 中国房地产业分析中国房地产业分析 房地产概念房地产概念什么是房地产什么是房地产l 房地产： 房产和房地产的总称，也叫“不动产”，指土地及土地上的建筑物、附着物。l 房产： 是房屋及其处分权、使用权、占有权、收益权等权利的总称。l 地产： 是土地及其使用权、收益权等权利的总称。房地产业概念房地产业概念房地产业：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合新产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险型的产业。主要包括：土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所

2、有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业成为房地产业。我国当前房地产市场发展现状我国当前房地产市场发展现状 SCP框架分析框架分析法律法规不完善房价居高不下投资大周期长市场供不应求 市场结构 市场集中度 产品差异化 进入壁垒市场行为 价格行为 广告行为 兼并行为市场绩效 资源配置效率 规模经济效率房地产业房地产业SCP框架分析框架分析一 、市场结构（一）市场集中度年份年份TOP5商品商品房销售额房销售额TOP10商品商品房销售额房销售额总商品房销总商品房销售额售额CR5CR10200923433588239955.33

3、%8.16%20103441531952478.726.56%10.14%201142466298591197.18%10.65%201253728222644568.33%12.76%2013708811272.581428.288.7%13.84% 2009年2012年我国房地产集中度的比较 单位：亿元 数据来源：国家统计局官方网站完全竞争市场？（二）产品差异化1.消费需求差异年份年份商品房销商品房销售额售额住宅商品住宅商品房销售额房销售额别墅、高档别墅、高档公寓销售额公寓销售额办公楼销办公楼销售额售额商业营业用商业营业用房销售额房销售额其他商品其他商品房销售额房销售额201053721.

4、2444120.654613.112155.715418.821026。07201158588.8648198.324100.662471.586679.081239.88201264455.7953467.183983.562773.436999.571215.60201381428.2867694.94 20102013按用途分各类房产品总销售额 单位：亿元数据来源：国家统计局消费者对于不同商品的需求是不一样的（二）产品差异化2.地段差异（二）产品差异化省份省份北京北京上海上海四川四川广东广东山东山东湖南湖南价格17021.6314061.375448.828112.194763.6149

5、48.62 2012年中国部分城市商品房销售价格 单位：元/平方米数据来源：国家统计局3.价格差异区域性差异大区域性差异大（三）进入壁垒1.资金壁垒年份年份国内贷款国内贷款利用外资利用外资外商企业外商企业直接投资直接投资自筹资金自筹资金其他资金其他资金来源来源小计小计201012563.7790.68673.4526637.2132952.4572944.04201113056.80785.15689.5435004.5736842.2285688.73201214778.39402.09358.5239081.9642274.3896536.8120102012房地产企业资金来源 单位：亿元

6、数据来源：国家统计局总投资额大，进入壁垒要求高（三）进入壁垒2.政策壁垒 进入房地产行业的主要壁垒之一，房地产 行业的兴衰与政府政策密切相关。 控制途径： 对注册资本的直接要求 资金供给 土地供给 产品销售的优惠或障碍（三）进入壁垒3.规模经济 资金实力雄厚经营规模较大的房地产开发商在国有土地使用权转让的公开招标时具有中标的优势, 同时, 由于其自有资金的占比较高, 信誉较好, 可以较为容易地从银行手里获取低成本的贷款, 并有充裕的资金进行房地产项目开发与研究, 保证产品的质量。此外, 长期以来大规模的广告投入以及高品质产品所创造出来的声誉使其产品的销售顺畅, 又加快了资金的回流。这些都使房地

7、产业表现出较明显的规模经济特性市场集中度竞争型市场结构产品差异化区域性差异进入壁垒稀缺资源控制协同调价政策壁垒规模经济壁垒区域性寡头垄断二、市场行为（一）价格行为1.采取措施：价格合谋行为价格合谋行为2.价格合谋成立条件房地产产品的相似性房地产产品的区域性房地产业进入壁垒高竞争企业数量少监控不到位（一）价格行为3.价格合谋的博弈论分析 开发商1 开发商2合作（L）竞争（R）合作（T） 44 6-2竞争（B） -26 00不同策略的收益组合图假设：某区域房地产业 两个寡头 开发同质产品 进行一次博弈囚徒困境如何形成合作的？ 多次博弈和经验累积的结果多次博弈和经验累积的结果统一区域的开发商多次博弈

8、后最终选择：博弈不止一次累计损失短期收益非价格竞争（二）广告行为l从广告投入角度看2001年房地产广告投放量占全国广告投放量的8.7%2003年增长至13%房地产广告自身年增长率达56.98%我国房地产企业广告支出不断增加强化了房地产的主观差别化进而影响到我国房地产业的绩效（三）兼并行为获得融资渠道获得土地资源强强联手、优势互补跨区域发展引入外资、引入国际化理念其他行业企业为进入房地产行业而进行兼并中、小企业为求生存大企业为实现战略合作而进行兼并2006年，万科以18.6亿并购南都集团，目的就是为了打开江浙一带的房地产市场，从而形成其跨区域的发展。三、市场绩效（一）房地产行业的规模经济效率年份年份2010201120122013总投资额（亿元）48259.0461796.8971803.7986013.38竣工面积（万平方米）78743.8892619.9499424.96101434.99就业人数（人）209114722569642386772数据来源：国家统计局总投资额逐年增加竣工面积逐步扩大就业人数逐步上升市场绩效稳步市场绩效稳步上升？上升？绝对指标（二）房地产行业的资源配置效率年份年份201020112012营业利润率14.21%13.03%11.76% 企业营业利润率 单位：亿元相对指标实质：市场绩效逐步下降趋势原因：国家宏观调控，使房地产泡沫得到一定程度的遏制