赣州商业定位&规划建议2011.12.5(定稿)(1...

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1、嘉福嘉福国际国际 商业定位商业定位& &规划建议规划建议敬呈：嘉福置敬呈：嘉福置业业一一赣州商业市场调查启示（包括各大商圈、办公产品、酒店公寓、商铺、卖场、品牌商业、星级酒店等的全面调研）1.赣州商业市场整体稳定，未受住宅市场的负面影响作为经济上升期的三线城市， 赣州商业市场信心较足， 商业类产品销售趋稳， 预计未来市场接受空间较大。从8、9、10三个月份的商业类产品销售来看，赣州商业市场并未受到住宅宏观调控和观望情绪的影响，虽然商业营销市场并未成熟，但在住宅市场投资消极的背景下，商业作为长线的增值性投资产品具有较高市场接受空间。2.赣州城市主要商圈格局商业格局与城市消费不协调

2、南门口商圈南门口商圈东门口商圈东门口商圈新区商圈以文清路为商业主轴的赣州核心形象型商业中心区域八一四大道、站前大道，红旗大道东、文明大道东组成的赣州批发型商业区品牌百货、珠宝、服饰、餐饮、专业卖场、超市、美容美发、动漫等零售型商业，集中了赣州的品牌商业，为人气型消费区。赣南贸易广场、龙都商城、赣南摩托车大市场、东门市场四大专业市场和金钻广场、新大地电脑广场两大广场构成的批发型商业，为目的型消费区。赣州市区人口逾70万，与目前两大成熟商圈足以提供的消费量相比，市民消费需求空间仍然很大。尤其较大型的休闲餐饮娱乐类商业，都集中在文清路附近，中心城区难见其他大中型商业区域，这与巨大消费人口的城市很不协

3、调。3.赣州品牌商业调查品牌消费需求有待满足四大品牌百货：天虹百货 春天百货 天誉百货 国光百货 入驻品牌以2、3线为主，少有1线品牌两大卖场超市：永安南城 大润发（即将入驻） 品牌卖场超市明显不足，大多生活类消费停留在沿街小商铺一个品牌购物广场：九方购物广场 赣州唯一的品牌专卖和精品百货，唯一高端商业消费地一个主题商业：中联商城 业态杂乱，3、4线品牌为主，非成熟型城市主题商业中心入驻品牌一览赣州95%以上的商铺都是几十平方米的小商铺，经营面积在5000平方米以上的商场只有少数几个。这些小型商品零售点仅能提供一些基本的生活用品，无法满足家庭的全部要求。且存在服务差档次低等问题。品牌专卖、品牌

4、餐饮、品牌休闲娱乐等集中在文清路核心商圈，且1线品牌较少；全国性品牌超市或上市品牌更无，城市居民缺失更现代化的购物体验来提升生活品质。4.赣州商务办公类产品市场起步期，老区较弱赣州写字楼市场起步较晚，目前较为成熟及在售的写字楼均集中在新区，老区主要集中在南门商圈及东门商圈。老城区因建筑年代较久档次普遍较低，物业管理落后，停车位不足，已经不能满足于现代化企业的入驻。租金价格老区基本在30元左右，新区40元左右，两者档次差距在租金表现上较为明显。代表项目：金钻广场 地段好。租金2630元/月，面积30100不等，入驻多为中小型企业，租户不稳定，流动大。永信广场 处市中心。无专用停车场，开发商自有物

5、业，无需缴纳物业费，仅提供最基础的安保及简单维修。目 前一整层出租为主，多为证券、银行、房地产开发等公司入驻，租金仅为25-30元/左右。老城区在商务市场竞争上弱于新区，大多地段较好。随着城市发展，对于办公产品要求日渐增高。作为赣州刚刚起步不久的办公类产品，其发展需一定时间和过程，目前新城商务环境更吸引各种企业单位，本案地段相比上述案例稍嫌偏僻，写字楼产品的销售不宜盲目乐观，应立足于优化产品力；老区目前写字供求都有限，可参考不多。建议控制数量优化产品，在推售上依据即时市场变化调整策略。5.赣州酒店式公寓市场起步，前景不明朗一居1500元/，二居2300元/，三居3000元/，空置率为40%，租

6、住人群多为公司提供给高层管理的宿舍，租金由公司负责；案例参考：目前代表性酒店式公寓项目多集中在新区。且多以返租形式销售，辅以开发商持有的形式。酒店式公寓以其面积小总价控制而成为吸引投资者的一种房产品，但目前赣州现行的房价和购买力，无法支撑起酒店式公寓的售价，且赣州酒店式公寓市场刚起步，项目不多，作为一种新的投资理念和产品尚未成熟，有待市场进一步成熟。基于酒店式公寓产品的市场前景不明朗，故本案在推售时应当控制总量，优化产品设计和配套，不宜第一拨上市。6.赣州星级酒店调查入住率和价格稳定1.赣州锦江国际酒店（挂五星级）2.赣州格兰云天大酒店（准五星、挂四星级）未开业3.赣州赣电大厦（挂四星级）4.

7、赣州山水大厦（挂四星级）5.赣州香江湾大酒店（挂四星级）6.赣州国会大酒店（挂四星级）7.赣州赣龙大酒店（挂三星级）8.赣州铁龙大酒店（挂三星级）9.赣州明珠大酒店（挂三星级）平均入住率在80%左右多有会议室、KTV、桑拿足浴、宴会厅、特色餐饮等配套酒店客房多为100多间整体利润率较高停车位与商业配套使用率较高赣州星级酒店入住率稳定，拥有良好配套设施及停车位的新兴星级酒店在赣州仍有很大的生存空间；赣州星级酒店入住价格稳定，利润率高，自营酒店利润将远远高于其他物业形态出租所得收益。核心启示核心启示！现有商业环境的缺失一定程度上压制了正在上升期的城市消费需求现有商业环境的缺失一定程度上压制了正在上

8、升期的城市消费需求有待从以下三方面补足补缺和提升：有待从以下三方面补足补缺和提升：1.商业格局：商业格局：休闲娱乐类城市商业过分集中在文清路商圈，无其他延伸和补足的商业资源，造成区域消费的困难和人气消费的单一，并缺乏目的性特色休闲商业。2.品牌商业：品牌商业：随着城市经济发展，居民对于品牌商业的需求日益增强，同时品牌商业的进驻也是一个城市发展的佐证，赣州缺乏更多更新更高的品牌购物、品牌餐饮、品牌超市卖场来满足居民更现代化的生活需求。3.商业品质：商业品质：目前赣州的商业环境杂乱，物业管理、停车、服务、商场设计等都较落后，城市商业的整体品质有待提升。三类商业产品启示三类商业产品启示写字楼和酒店式

9、公寓都是赣州市场刚刚起步的新兴产品写字楼和酒店式公寓都是赣州市场刚刚起步的新兴产品目前新区的市场竞争力更强，老区前景不明朗目前新区的市场竞争力更强，老区前景不明朗星级酒店未来上升空间大，前景看好星级酒店未来上升空间大，前景看好1.产品力优化：产品力优化：针对越来越高的市场需求，必须合理规划和设计办公产品和公寓产品，在停车、物业管理、配套设施等方面提升产品力，提高本案的市场竞争力。(详见后面规划建议详见后面规划建议)2.引进星级酒店：引进星级酒店：星级酒店在赣州有较高市场接受度和利润空间，且对整案商业形象和住宅价值有提升作用，建议可引进四星级精品酒店或特色的假日休闲酒店，实现本案的江景观光价值，

10、并与其他部分商业联动，打造赣州极具特色的休闲商业区。P1：把握商业整体定位：把握商业整体定位P2：划分商业功能定位：划分商业功能定位P3：确定商业业态格局：确定商业业态格局P4：规划商业内部细节：规划商业内部细节二二本案商业定位本案商业定位&规划建议规划建议P1：把握商业整体定位一站式一站式 乐活街区乐活街区主观主观本体本体客观客观市场市场 超过10万方商业体量 ARTDECO住宅品质 红旗大道商业价值延伸 临江景观光价值 赣州城区商业格局不协调 品牌商业的不足 现有商业品质有待提升 特色商业的缺失本案商业定位必须立足于辐射老城区乃至全赣州，以特色商业中心的理念，引进品牌商业，对赣州休

11、闲娱乐性商业进行补足补缺并提升现有品质，释放市场需求的同时成就差异化这样才能充分利用先天优势并拉升整案价值。重申定位原则重申定位原则解构定位内涵解构定位内涵“一站式”的三个层面一站式一站式 乐活街区乐活街区“乐活街区”的两个属定u 服务客层一站式：服务客层一站式：高端商务人士城市中坚阶层普通居民u 消费业态一站式消费业态一站式生活消费餐饮娱乐商务休闲观光购物u 商业层次一站式商业层次一站式标杆主力店中高端品牌专卖精品步行街u “乐活式乐活式”消费属性：消费属性：以中高端品质的休闲娱乐为主，体现为丰富城市各阶层基本生活之上的消费体验，提升都市生活品质。u 情景街区：情景街区：打造情景化的商业模式