物业管理 第四章 前期管理

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1、第四章 前期物业管理本 章 讲 授前期物业管理的含义前期物业管理的内容前期物业管理的委托前期物业管理与前期介入竣工验收与接管接收交楼的程序与管理综合验收前期物业管理的职责本 章 的 学 习 目 的 与 要 求1了解建筑物前期物业管理工作的重要性、阶段性的特殊性建设单位的职责受聘物业管理企业的职责2掌握前期物业管理的含义前期物业管理的内容前期物业管理的委托3重点掌握重点掌握前期物业管理的概念及其界定前 期 物 业 管 理 的 含 义前期物业管理”的概念,无论是立法还是学界,并没有一个统一的界定。前期物业大致可分为两个阶段。第一阶段,前期物业管理在物业管理实务中,又称为物业管理的前期介入,是指物业

2、接管验收之前,物业服务企业从今后物业使用者、服务者角度积极参与房地产开发建设的行为,即在物业服务企业正式接管物业之前的各个阶段。第二阶段,前期物业管理,是指自建设单位选聘的物业服务企业接管验收之日起至业主与物业服务企业签订的日常物业管理合同生效时止的物业管理。前 期 物 业 管 理 的 含义 物业管理条例第二十四条： 前期物业管理，是指业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前，建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理前 期 物 业 管 理 的 内 容建立管理机构设计管理模式，草拟管理制度招聘人才，培训上岗深入工程建设现场，熟悉物业的概况参与物业的竣工验收工作，为接管验收做准备重点开展物

3、业的接管验收工作-筹办交楼前期管理的一个关键工序逐步展开日常的管理工作成立业主委员会前 期 物 业 管 理 的 委 托委托的含义委托的含义委托代理理论委托代理理论前期物业管理的委托前期物业管理的委托前期物业管理委托的几个基本问题前期物业管理委托的几个基本问题委 托 (Principal) 的 含 义 首先是一个法律用语，是指当事人一方（委托人）托付他方以委托人的名义进行法律上的行为 又是一个经济学上的名词。是指委托方通过一定的交易方式由被委托人去完成某一目标的行为委 托 (Principal) 存在的基本问题委托存在三个基本问题委托存在三个基本问题交易必须有费用交易必须有费用必须由一定的契约来

4、予必须由一定的契约来予以约束委托双方的行为以约束委托双方的行为以追求共同利益以追求共同利益最大化为目标最大化为目标委 托代 理 (Agent) 理 论委托代理理论是建立在非对称信息博弈论的基础上的。委托代理关系是指一个或多个行为主体根据一种明示或隐含的契约，指定、雇佣另一些行为主体为其服务，同时授予后者一定的决策权利，并根据后者提供的服务数量和质量对其支付相应的报酬。授权者就是委托人，被授权者就是代理人。 在物业管理前期阶段，绝大多数的开发建设单位选择自建的物业公司管理其开发的物业，实质是一个降低交易成本的市场化取向前期物业管理的委托 前期物业管理的委托是指物业开发建设单位为追求利益的最大化，

5、选择委托代理人，并与其签定前期物业管理合同的行为既是一种法律行为也是一种经济行为物业管理的委托关系物业管理市场物业管理市场委托者委托者需求者需求者代理者代理者供给者供给者契约形式契约形式业主或业主或早期的开发建设单位早期的开发建设单位物业管理企业物业管理企业物业管理服务合同或物业管理服务合同或前期物业管理服务协议前期物业管理服务协议前期物业管理委托方式 委托方式委托方式顾问管理顾问管理合作管理合作管理全权委托管理全权委托管理物业管理的早期介入概念概念作用作用方式及工作方式及工作注意事项注意事项早期介入的概念 早期介入早期介入 指的是物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，

6、从业主与非业主使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备早期介入的作用积极作用 ：完善物业的使用功能改进物业的具体设计能更好地监理施工质量为竣工验收和接管验收打基础便于日后对物业的管理前期介的主要内容1、提出建设性的意见2、查看工程施工建设现场（建筑质量、建筑材料的选用、熟悉物业基本情况）3、设计管理模式、草拟及制定管理制度4、建立服务系统和服务网络5、准备迎接物业竣工注意事项早期介入的咨询服务对象，主要是开发建设单位，其费用应由开发建设单位承担物业管理企业早期介入一般不设固定人员进驻开发现场，工作方式可根据开发建设单位的需要确定早

7、期介入与前期管理的时间划分项目前期项目前期与建设单位签与建设单位签订管理合同始订管理合同始（收楼前（收楼前3-6个月）个月）与业委会签订与业委会签订第一份合同第一份合同早期早期介入介入前期前期管理管理早期介入与前期管理的主要区别 前期介入与前期管理的主要区别在于：是否已经确是否已经确立了物业管理的委托合同关系立了物业管理的委托合同关系两点不同：一是内容作用不同。早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持，前期管理是物业管理企业对新物业项目实施的物业管理务。二是服务的对象不同。早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用，前期管理服务的对象是全体业

8、主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。竣工验收与接管验收竣工验收与接管验收竣工的含义 竣工是指该物业的工程项目经过建筑安装施工以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件竣工验收的含义 工程项目竣工后，由建筑商向开发建设单位办理交付手续。在办理交付手续时，需经开发建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理交付手续。建筑商把物业交给开发建设单位，这一交接过程称之为竣工验收竣工验收的种类验收验收在建工程验收在建工程验收全部工程验收竣工全部工程验收竣工隐蔽工程验收隐蔽工程验收单项工程验收单项工程验收分期验收分期验收竣工验收的依据竣工验收依据：经过审

9、批的项目建议书 年度开工计划施工图纸和设计说明文件施工过程中的设计变更文件现行法律、法规、施工技术规程施工验收规范质量检验评定标准以及合同中有关竣工验收的条款竣工验收的法规依据 所有房地产开发项目，都要按照1990年9月11日国家建设部颁发的建设项目（工程）竣工验收办法进行竣工验收；城镇住宅小区竣工综合验收，应依据1993年12月1日国家建设部颁发的城市住宅小区竣工综合验收管理办法竣工验收的标准竣工验收标准：工程项目按照工程合同规定和设计，图纸要求已全部施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求竣工工程达到窗明、地净、水通、灯亮、采暖通风设备运转正常设备调试、试运转达到设计要求建筑物周