第四期项目互动工作坊

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1、12%16%18%21%26%42%52%52%63%78%96%100%2009年07月25日进入某地区部分楼盘渗漏实例某地区部分楼盘渗漏实例建筑工程渗漏原因分析建筑工程渗漏 原因分析渗漏案例原因分析 建筑工程渗漏一般原因总结 屋面渗漏外墙渗漏 外墙渗漏卫生间渗漏外门窗渗漏地下室渗漏电梯厅或楼梯间渗漏首层住户室内漏水其他设计原因造价原因施工原因建筑工程渗漏原因分析案例1：屋面渗漏渗漏原因可能包括：（1 1）屋面结构开裂设计或施工或砼材料引起：屋面板配筋不够、构造筋未设；施工中模板支撑不足、上载过早、养护不到位；砼原材料或配比有问题。（2 2）屋面防水层问题设计防水层层数或厚度不够、选材不合适

2、；施工偷工减料、以次充好。 （3 3）屋面找坡问题反坡或坡度不够（设计或施工）。（4 4）排水不畅排水系统不合理，地漏未设或数量少，距离远。（5 5）细部节点处理不到位主要是地漏口、平立面交接复杂的部位。建筑工程渗漏原因分析案例2：外墙渗漏 渗漏原因可能包括：（1）墙体裂缝墙体施工时工序控制、管理不到位，顶砖歇墙时间不够，砌块未到龄期就上墙，砖墙与砼墙结合部位、管线密集部位等未按规定进行处理。（2）墙体基层砖缝不饱满密实，中型砌块砌筑时未按规定进行灌缝及勾缝。（3）螺杆洞封堵不严。（4）脚手架孔洞封堵不严。（5）选用的墙体材料防水性差，又未按规定做外墙防水。（6）外墙开关线盒、构件固定部位四周

3、封堵不严实。（7）屋面露台墙根部位未做砼反坎或施工质量不到位。建筑工程渗漏原因分析渗漏原因可能包括：（1）外墙面层饰面未勾缝或勾缝不密实。（2）外墙石材如采用干挂，对墙体基层的整体性造成破坏或固定部位防水处理不到位。（3）其他可能的原因同案例2。案例3：外墙渗漏建筑工程渗漏原因分析渗漏原因可能包括：（1）卫生间结构板裂缝，同屋面结构板问题。（2）卫生间防水层问题，同屋面防水层问题：设计防水层数或厚度不够、选材不合适；施工偷工减料、以次充好。（3）卫生间地面管洞封堵不实。（4）卫生间墙体基层不密实：墙体根部未做砼反坎或施工质量不好，墙体穿管线处封堵不实等。（5）卫生间地面找坡不当。（6）卫生间细

4、部节点处理不到位，如卫生间保温构造做法过高时入口处未有效隔断等。案例4：卫生间渗漏建筑工程渗漏原因分析渗漏原因可能包括：案例5：外门窗渗漏（1）门窗型材拼缝打胶不密实。（2）门窗边漏水：框边塞缝不密实，包括塑钢门窗周边聚氨脂发泡胶打胶不密实及铝合金门窗周边干硬性砂浆塞缝不密实，塑钢门窗发泡胶打胶时外侧未及时阻挡及压实、发泡胶风干成型后又随意将凸出的胶体切除；门窗边抹灰砂浆收口处理不到位；门窗洞口边墙体为加气砼墙体的项目尤其容易出现门窗边漏水的情况。建筑工程渗漏原因分析渗漏原因可能包括：案例5：外门窗渗漏（3）门窗下坎渗漏：窗下口为砖墙或加气砼墙，未按规定作砼窗台板；门窗泄水孔被施工期间的砂浆堵

5、塞或门窗外沿装修层过厚而堵塞门窗型材侧壁泄水孔。（4）转角方通或方通拼樘料上下端头未封堵或封堵不密实。（5）门窗周边防水处理不到位。建筑工程渗漏原因分析渗漏原因可能包括：案例6：地下室渗漏（1）顶板或外墙结构裂缝 设计或施工或砼材料引起：结构配筋不够、构造筋未设；施工时顶板支撑不足、上载过早；砼原材料或配合比有问题。（2）外墙或顶板防水问题：设计层数或厚度不够、选材不合适；施工偷工减料、以次充好。（3）顶板找坡问题：反坡或坡度不够（设计或施工）（4）排水不畅：排水系统不合理，地漏未设或数量少，距离远。（5）细部节点处理不到位。建筑工程渗漏原因分析渗漏原因可能包括：案例7：电梯厅或楼梯间渗漏 设

6、计中采用敞开式楼梯间、敞开式电梯前室，在雨天尤其是台风天气雨水容易进 入楼梯间、电梯前室，该部位设计未考虑相应的排水系统。建筑工程渗漏原因分析渗漏原因可能包括：案例8：首层住户室内漏水 室外填土标高高过室内地面，且未有效将建筑物周边水流拦截，对于墙体为砖墙的建筑，尤其容易引起室内渗漏。 建筑工程渗漏原因分析案例9：其他 烟道、变形缝、空调洞、管根等部位也是防渗漏重点部位，处理不好很容易引起漏水。 天沟排水口堵塞也容易引起渗漏。建筑工程渗漏原因分析建筑工程渗漏一般原因总结1、设计原因 A、相关设计搭接不合理。我司的设计流程是先进行建筑设计，后进行环境设计和装修设计，故在环境和装修设计完成前，建筑

7、设计已经完成，防水设计是包含在建筑设计文件中，环境设计和装修设计时一般不再对工程防水设计再做针对性性的评审，防水工程的施工是按建筑防水设计施工，因环境和精装修设计可能突破原防水设计的范围，但在后续环境设计与装修设计时，没有及时完善相应的防水设计，往往造成渗漏。 B、由于建筑师往往重视建筑效果，而对防水性能关注不够，造成对一些设计中可能带来的漏水隐患考虑不足。建筑师进行防水设计时，未结合项目特点，对所有防水节点进行认真推敲，以至于在后来使用后出现渗漏才发现防水节点设计有缺陷。如某些项目开敞式的楼梯间设计，未考虑楼梯间在暴雨时肯定会进水，以及有的花池未设置排水口，或仅有一个出水口又容易被堵塞雨水无

8、法排除，与建筑相邻的花池、花槽未进行防水设计或防水高度不够等，花池、花槽内的积水就会渗入室内。还有一些项目将屋面排水管隐藏在外墙砌体内，建筑外立面是很美观，但排水管接头出现渗漏而无法维修，因而也出现渗漏。建筑工程渗漏原因分析1、设计原因 C、个别设计过于追求效果，但却给现场施工带来了极大的困难，使漏水的机率大增，如玻璃砖墙的设计、玻璃幕墙收口处理等细节未经认真推敲和施工现场未认真检查。 D、对降雨量和场地标高及排水考虑不够充分。如某些山地建筑项目或其他复杂地形项目由于排水系统考虑不周，小区室外部分部位大量积水无法排除。某些项目屋面、花池、露台地漏被堵后，雨水无法排泄而出现意外渗漏或雨水倒灌到室

9、内。建筑工程渗漏一般原因总结建筑工程渗漏原因分析1、设计原因 E、屋面找坡层和卫生间地砖砂浆层积水不能顺利排泄，设置的地漏仅能排除装修完成面以上的水，积水在防水层以上的水严重影响防水层的耐久性，随着时间的推移，这些部位极易因此而出现渗漏，设计时应增设双层地漏将这些部位的水顺利排除。对于卫生间门坎石下的砂浆，也应采用防水砂浆，防止卫生间地砖下积水通过卫生间门坎石下砂浆窜到卫生间外，形成其它房间地面和墙面反潮。 F、由于我司对结构配筋量控制较严，对于屋面板配筋没有区别对待，屋面板由于受气候影响较大，目前由于屋面板出现结构裂缝而产生渗漏的现象十分严重。因此，对于屋面板应适当增配钢筋，以增大屋面板抗裂

10、性能。建筑工程渗漏一般原因总结建筑工程渗漏原因分析 A、据了解，由于我司每年开发的楼宇面积较大，加之工程款支付有保障，各防水施工单位均愿以较低的合约单价参与竞争，但若完全按照我司防水工程做法施工，利润很难保证。目前按规范施工，2mm厚911防水涂膜，仅材料就需3kg/m2，单价13元/kg,材料价就39元/ m2，人工费1.5-1.8元/ m2，加上税和利润，单价在45元左右比较合理，但我司的竞标价也仅38元左右，故在施工中难免会偷工减料，甚至采用假冒的材料以图蒙混过关，故造成我司现场监管的难度非常大。施工单位通常采用如下做法： （1）使用假冒产品。 （2）使用非合同指定品牌的替代品。 （3）

11、将合同指定品牌和（1）、（2）中所述产品混用。 （4）使用指定品牌产品，但施工的厚度和平整度远远达不到技术要求。2、造价原因建筑工程渗漏一般原因总结建筑工程渗漏原因分析2、造价原因 B、在合约方面，由于个别项目防水施工合同中，明确细石混凝土的层由防水单位完成，但是由于个别防水单位实力较弱，进行混凝土施工也没有经验和实力，故造成细石混凝土保护层的施工质量不能得到保证。 C、防水合同清单上对于防水施工中的辅材未指定品牌和型号，故造成施工单位选用最差的辅材，不能保证施工的质量，同时也不能保证防水系统的完整性。如排水管和排气管，施工单位选用最差的管材，以至于在施工时大多数都被踩破，无法达到预期的排水作