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房地产基金的思考和实践
以盛世神州房地产基金为例
顺势而为，在调整中发展
房地产和房地产投资基金
--我们的思考和实践
盛世神州房地产基金董事长 张民耕
盛世神州房地产投资基金 GrandChina Real Estate
Fund
顺势而为，在调整中发展房地产投资基金
盛世神州房地产基金对我国房地产市场发展的基本判断：
1. 城市化进入第二波，房地产还会持续发展。改革开放30年，中国城市人
口从2亿、城市化率从20%，增长约5亿、30%，到2010年的约7亿、
50%；未来三十年，城市人口还要增长约5亿、25%，达到发达国家
75%的城市化率。作为城市化物质载体的房地产，还应当有大发展
2. 投资短缺导致中国城市化和房地产发展的一系列重大问题。中国的城市
化在30年中，走了发达国家300年的路程，制约城市化良性发展的公共
投资资金极度短缺。土地财政只是这种短缺的表现和解决短缺的尝试。
短缺造成水电气暖路等硬件投资和文化教育医疗卫生社保等软件投入的
极度不足。短缺导致供求失衡，导致高地价、高房价等重大问题
3. 增加投资是解决城市化和房地产一系列问题的根本之道，房地产基金是
增加投资的一条路径。解决中国城市化的根本途径在于增加投资。房地
产投资基金动员非房地产行业的社会资金，经专业队伍管理，增加城市
化和房地产的投入，分享城市化和房地产的红利，是解决中国城市化公
共投资、私人投资不足的途径之一
盛世神州房地产投资基金 GrandChina Real Estate
Fund
顺势而为，在调整中发展房地产投资基金
盛世神州房地产基金对调控后市场趋势的认识：
1、房地产市场主体和市场份额的转变。房地产的金融属性凸显，金融资源决
定市场份额。由于对信贷资金比较易于取得和大型集团内部资金易于调
配，市场主体和市场份额的“国进民退、大进小退”成为趋势
2、房地产的产业模式发生转变。从投资、开发、销售、经营、管理全能的全
能开发商向专业分工的专业开发商转变，即从“香港模式”向“美国模式”转
变，产业细分产品细分开始成为趋势，“开发商”与“投资商”分野开始出现
3、房地产开发商的投资财务模式发生转变。资本金门槛进一步提高，从“自
有资金（含上一轮的资本金和利润）+借贷资金=下一轮投资本金”的财
务模式，转变为“自有资金+合伙合作资金=下一轮投资本金”
4、房地产业的利润分布模式发生转变。对于炒房炒地投机行为的限制，房地
产全行业全过程利润和利润预期的分布，从“开发商利润+售后增值利润”
为主分布，向“开发商利润+投资商利润+售后增值利润”分布转变，利润
分布前移
5、房地产开发区域分布模式转变。一二线城市限购限贷，一方面是开发能力
和购买能力的挤出效应，另一方面是二三线城市自身发展阶段和刚性需
求的增长，从一线城市、沿海经济发达地区，向二三四线城市全面展开
盛世神州房地产投资基金 GrandChina Real Estate
Fund
顺势而为，在调整中发展房地产投资基金
房地产基金在调整中发展：顺应市场需求，竭尽主观努力：
1. 房地产开发商需要“雪中送炭”，基金为其提供一种新的融资工具。结合大中小