农村集体建设用地土地资产核算方法思路初探.doc

农村集体建设用地土地资产核算方法思路初探
[摘要]加强农村土地资产核算是推进农村集体资产产权制度改革,实施乡村振兴战略的内在要求和重要基础。基于农村土地资产价值核算内涵、范畴的厘定,结合我国农村土地管理的现实基础,指出农村土地资产价值核算的重点应针对集体建设用地,农村土地资产价值核算的价值内涵应是反映特定核算时点下农村集体建设用地现状利用条件下的集体土地资产所有权价格,进而构建了以基准地价为基础的农村集体建设用地资产价值核算思路及方法体系。
[关键词]农村土地;土地资产;资产核算
[中图分类号]F321.1 [文献标识码]A
农村集体资产是农村发展和农民富裕的基础。彻底摸清农村集体资产,健全农村集体资产管理体制和运行机制,对于增强农村集体经济发展活力,促进“三农”问题解决,实现农村集体经济持续健康发展具有极端重要性。农村土地是农民集体最大的资产。伴随着农村土地制度改革的推进,“沉睡”已久的巨大农村土地资产价值日益显化。加强农村土地资产清产核资,对于实现好、维护好、发展好农民土地权益,促进统筹城乡融合发展,振兴乡村经济具有重要意义。由于受现行农村土地制度的制约和影响,我国农村土地资产价值核算研究尚处于摸索阶段,学者们围绕农村土地资产定价机制、资产价值评估方法等进行了有益探索,但对农村土地资产价值核算的具体方法路径尚未引起足够的重视。本文在对农村土地资产价值核算内涵、范畴作理论梳理的基础上,探讨现行条件下农村集体建设用地土地资产价值核算的可行技术途径和方法思路。
1 农村土地资产价值核算的内涵与范畴
1.1 农村土地资产价值核算的内涵
土地具有自然、经济、社会等综合属性,学者们基于不同的视角对土地资产内涵作出不同的诠释。周诚(2003)认为,土地资产是土地形态的资产,是土地财产中能够以货币计价并在市场上进行交换的部分,属于固定资产,可划分为土地实物(有形资产)和土地权利(无形资产)两种形态可折算为货币并可用于抵偿债务的部分。朱道林、赵松等(2015)将土地资产定义为以土地资源为基本物质形态所形成的财产,认为土地资产是以土地资源为物质前提,侧重于反映土地的经济关系,其不仅包含“权利”这项无形资产,也包含土地“物”的有形资产,是两者的统一。作为一项会计核算,农村土地资产价值核算旨在客观、真实地反映出某一核算时点农村集体经济组织所持有的土地资产价值量大小,即表现为土地面积(实物量)与其相应价值(价格)的乘积。土地资产价值即为土地作为资产的货币化表现,通过土地投资、使用或市场交换得以实现,根本上由土地的收益能力所决定。
1.2 农村土地资产价值核算的范畴
农村土地资产价值核算主要涉及对土地资产的确认、计量、核算和反映等。理论上准确进行农村土地资产价值核算,需要以宗地为基本核算单元,以健全的土地登记信息和宗地地价评估技术方法为支撑,通过估算每宗不同类型、不同权利属性土地的价格及其面积来确定其资产量。但由于我国当前农村集体产权制度改革尚处于起步阶段,不仅农村土地确权登记工作總体滞后,而且农村土地价格体系很不健全,农村土地资产价值核算面临巨大挑战。基于现实基础,笔者认为当前条件下农村土地资产价值核算在核算范畴及内容上应侧重于以下两个方面:
第一,农村土地资产