浅论房地产开发企业的财务风险管理.doc

浅论房地产开发企业的财务风险管理
罗欢 摘要:目前中国内地房地产行业存在投资高速上涨,空置率过高、房价上涨过快等现状。有必要通过发展多元化直接融资、进一步完善间接融资,高度重视可行性研究、加强资金回收风险和收益分配,采取宏观经济政策调控下的财务风险防范、完善企业财务管理机,抵御房地产开发企业的财务风险。
关键词:房地产;开发企业;财务风险
一、房地产开发企业的现状
1.房地产开发企业投资高速上涨,空置率过高
中国内地房地产从整体上看虽然仍然处于较为正常的发展状态,但是,区域性过热现象的例证也表现泡沫在局部地区实际存在。房地产业本身就是一个高风险与高效益并存的行业,近几年来,房地产投资增速过快,空置率上升及房地产价格迅猛上涨等问题一直伴随着房地产行业的发展。
2008年全国房地产投资增幅高达21.8%,2009年投资增幅持续上涨,达到31.4%。国家统计局对外公布的2008年6月份“国房景气指数”显示,截止到2008年6月末,全国商品房空置面积为1.27亿平方米,增长2.2%。房屋的空置虽然是暂时的,但过高的空置自然会造成房地产开发企业的大量资金被占压,在给企业带来较大的资金压力的同时也增加了企业成本,影响了企业的投资收益和进一步发展,其中的风险不言而喻。
2.房地产开发企业价格上涨过快,房地产业发展过度依赖银行信贷
房价严重偏离居民的收入水平和购买能力,一方面使得房屋大量空置,另一方面房地产供求严重脱节,从长远的眼光看,对于整个行业的发展有弊无利。房地产是一种投入大、价值高的资产,无论其投资与消费都离不开金融的支持。从房地产企业开发资金来源分析,大多数房地产企业自有资金不足、多年负债率高的情况下,开发商的自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。我国的房地产企业起步晚、基础差、规模小,远未实现规范化,不少房地产企业资产负债率在70%以上,承受着巨大的财务风险。部分个人储蓄金外,相当一大部分来自银行贷款。活跃在房地产市场上的资金无论以何种形式出现,多是从银行出去的。换言之,房地产投资与消费都与银行信贷支持密不可分。
3.房地产开发企业财务风险巨大
中国内地房地产行业表现出四方面的问题:资金来源相对单一,银行风险大;房价增长过快,价格和市场风险偏高;城市开发过快,土地成本升高;粗放式经营,耗能过大。深万科、金融街、深振业等30家房地产行业上市公司近5年来的经营发展状况表明,房地产行业近年来资产规模和主营业务收入增长较快,发展迅速,期间费用占主营业务收入百分比逐年下降,经营管理逐步由粗放型向集约型转变。主营业务利润率呈现出下降趋势,存货周转率也放缓,反映出房地产行业在快速发展的同时,一些经营风险也正逐步显现。
5年来,30家房地产上市公司总资产由540亿发展到841亿,增长了55.69%。其中,存货净额由264亿增长到了442亿,增长了67.78%。主营业务收入由141亿增长到274亿,增长了94.07%。资产负债率2001年最低为49.08%,2002年最高为54.55%,并呈上升趋势。由上可知,地产作为一个典型的资金密集型行业,房地产企业资金投入量大、回收期长与变现能力差的特点决定了其必然会面临巨大的财务风险。
二、房地产开发企业财务风险存在