浅析项目管理中遇到的问题及解决办法.doc
上传者：彩凤w
2022-05-26 15:24:25上传
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浅析项目管理中遇到的问题及解决办法
摘要:结合房地产开发建设的程序,提出了房地产开发企业在对项目管理中存在的问题,对项目开发各阶段管理内容及工作进行了研究、分析、总结,并提出了一些可行性的建议,以期提高房地产开发商的项目管理水平。
关键词:房地产项目管理解决办法
1、前言
房地产开发是一项复杂的系统工程,要做到各环节紧密衔接、互相配合、协调发展,才能完成项目,并取得较好的经济效益及社会效益、环境效益的统一。房地产项目开发商作为管理主体,是整个建设项目从决策到工程竣工验收交付使用的组织者,对工程建设项目进行统一协调、组织管理。但在项目建设开发的过程会遇到各种各样有待解决的问题,等我们去研究解决。
2、项目开发管理中存在的问题及分析
2.1 可研阶段信息不全,盲目进行投资决策。
可行性研究是在决策前,进行技术经济及财务分析,是开工前对工程项目的技术、经济是否可行,进行全面的分析论证。如果可行性研究工作不够重视,会给项目开发及销售带来不利,如空置住宅或商业面积较多;户型单调或偏大影响销售,或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高;设计深度不够,设计文件资料不全,施工期间设计变更较多等问题。
2.2 设计阶段设计深度不够。
设计阶段是房地产开发整个过程中最为重要的阶段,施工中会发现较多的设计问题,比如设计深度不够,设计内容不够详细,设计资料不够齐全,造成工程进度拖延,工期滞后,施工无法正常实施,个别工程从开工到竣工各个阶段都发生设计变更,工程造价失控,给成本控制带了很大的不利。设计过程中出现的问题主要表现在:缺乏合理的设计招标程序,设计对项目投资控制的重要性不够重视,设计监理缺失,文档资料缺乏制度化、规范化管理等等。
2.3 项目实施过程中管理不完善,导致项目进度、质量及成本控制的失控。
项目运行机制的不完善,导致项目管理的失控,如项目工程进度失控,造成交房时间延迟;房地产开发成本控制不力,各项费用过高及不可预见费用超出预期。专业工程师的专业管理能力有限,缺乏经验,造成变更索赔项目较多,索赔金额较大。
2.4 项目策划、销售及融资工作的局限,导致项目运作成本过高。
如项目前期策划、营销及客服、融资与资金运用等等。融资手段及方式单调、渠道单一、资金运作计划不周密,导致资金运作成本偏高,直接影响了项目最终收益。另外销售工作与客服管理工作不到位导致房地产交易过程中,客户投拆纠纷不断。
2.5 物业服务不到位,对房地产开发企业来讲物业服务管理就是售后服务,物业管理是我国房地产企业在迅速膨胀过程中,最忽略的地方,也是导致企业品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表现在:未能积极处理售买双方的关系,售后维修不及时,配套设施不到位,服务质量未跟上等。
3、项目开发过程中解决问题的办法
3.1 加强项目前期开发管理
项目前期研究分析工作一般包括:投资机会寻找与筛选、市场调研、市场定位、项目构思、目标设计、方案策划、可行性研究及投资决策分析。
3.2 重视项目规划设计
拟建项目经过决策立项后,设计就成为项目开发建设的重中之重,设计深度及质量直接影响着开发建设进度质量、工程成本、投资的回报和效益以及市场销售。设计应以
摘要:结合房地产开发建设的程序,提出了房地产开发企业在对项目管理中存在的问题,对项目开发各阶段管理内容及工作进行了研究、分析、总结,并提出了一些可行性的建议,以期提高房地产开发商的项目管理水平。
关键词:房地产项目管理解决办法
1、前言
房地产开发是一项复杂的系统工程,要做到各环节紧密衔接、互相配合、协调发展,才能完成项目,并取得较好的经济效益及社会效益、环境效益的统一。房地产项目开发商作为管理主体,是整个建设项目从决策到工程竣工验收交付使用的组织者,对工程建设项目进行统一协调、组织管理。但在项目建设开发的过程会遇到各种各样有待解决的问题,等我们去研究解决。
2、项目开发管理中存在的问题及分析
2.1 可研阶段信息不全,盲目进行投资决策。
可行性研究是在决策前,进行技术经济及财务分析,是开工前对工程项目的技术、经济是否可行,进行全面的分析论证。如果可行性研究工作不够重视,会给项目开发及销售带来不利,如空置住宅或商业面积较多;户型单调或偏大影响销售,或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高;设计深度不够,设计文件资料不全,施工期间设计变更较多等问题。
2.2 设计阶段设计深度不够。
设计阶段是房地产开发整个过程中最为重要的阶段,施工中会发现较多的设计问题,比如设计深度不够,设计内容不够详细,设计资料不够齐全,造成工程进度拖延,工期滞后,施工无法正常实施,个别工程从开工到竣工各个阶段都发生设计变更,工程造价失控,给成本控制带了很大的不利。设计过程中出现的问题主要表现在:缺乏合理的设计招标程序,设计对项目投资控制的重要性不够重视,设计监理缺失,文档资料缺乏制度化、规范化管理等等。
2.3 项目实施过程中管理不完善,导致项目进度、质量及成本控制的失控。
项目运行机制的不完善,导致项目管理的失控,如项目工程进度失控,造成交房时间延迟;房地产开发成本控制不力,各项费用过高及不可预见费用超出预期。专业工程师的专业管理能力有限,缺乏经验,造成变更索赔项目较多,索赔金额较大。
2.4 项目策划、销售及融资工作的局限,导致项目运作成本过高。
如项目前期策划、营销及客服、融资与资金运用等等。融资手段及方式单调、渠道单一、资金运作计划不周密,导致资金运作成本偏高,直接影响了项目最终收益。另外销售工作与客服管理工作不到位导致房地产交易过程中,客户投拆纠纷不断。
2.5 物业服务不到位,对房地产开发企业来讲物业服务管理就是售后服务,物业管理是我国房地产企业在迅速膨胀过程中,最忽略的地方,也是导致企业品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表现在:未能积极处理售买双方的关系,售后维修不及时,配套设施不到位,服务质量未跟上等。
3、项目开发过程中解决问题的办法
3.1 加强项目前期开发管理
项目前期研究分析工作一般包括:投资机会寻找与筛选、市场调研、市场定位、项目构思、目标设计、方案策划、可行性研究及投资决策分析。
3.2 重视项目规划设计
拟建项目经过决策立项后,设计就成为项目开发建设的重中之重,设计深度及质量直接影响着开发建设进度质量、工程成本、投资的回报和效益以及市场销售。设计应以
