观点直击 | 我爱我家：相寓将成为公司生态平台重要的优势资源（实录）

关注：点击上方蓝字“观点”，欢迎置顶或设为星标，即可快速获取房地产新鲜深度资讯。

观点网 在董事长兼总裁谢勇看来，按照房地产板块业务估值逻辑来界定我爱我家的价值中枢已然不太准确。

5月6日，我爱我家于线上召开2021年年度业绩说明会。

我爱我家集团董事长、总裁谢勇，副总裁、财务负责人何洋，相寓副总经理、上海公司副总经理张多，独立董事徐建军，董事、董事会秘书解萍等管理层出席会议，并就媒体与投资者们关心的话题一一给予回应。

对于我爱我家长期被划分为房地产公司，董事长兼总裁谢勇指出，公司向互联网平台企业的转型已经实现了实质性的跨越，2021年公司互联网业务收入在总收入的占比超过60%。

其续称，我爱我家的房屋资产管理业务板块“相寓”，一直是处于市场的龙头地位，2021年年度租金流水达到了160亿元。同时，公司还拥有昆明百货在内的商业资产。他表示，“公司现在的估值应该是明显有低估的状况。”

回顾过去一年，随着公司数字化一期建设的完成，我爱我家交出一份不错的“成绩单”。

根据年报显示，截至2021年12月31日，我爱我家总资产329.64亿元，较年初增长63.8%；归属于上市公司股东的净资产105.7亿元，较年初增长2.8%。

报告期内，我爱我家实现总交易金额(GTV)超过4300亿元；实现营业收入119.63亿元，按同口径对比较2020年增长24.9%。

不过，公司的净利润却并未随着营收同步增长。2021年，我爱我家实现营业利润2.18亿元，较2020年下降55.8%；实现归属母公司所有者的净利润1.66亿元，较2020年下降46.8%。

值得注意的是，根据三季报显示，2021年前三季度我爱我家累计实现归属净利润达到4.77亿元，仍比2021年同期高出95.4%。而四季度归母净利润亏损高达3.1亿元直接拉低了全年净利润，导致公司归母净利润不升反降。

对此，财务负责人何洋解释称，2021年公司净利润减少的原因主要源于以下四个方面：

首先，随着公司数字化投入持续增加，相关成本费用较2020年增加了接近2亿元；第二，针对部分开发商的实际运营情况，公司年度计提各类准备超过1.6亿元；第三，2021年度实施租赁准则后，因租赁准则在成本计入时会体现为前高后低的特点，导致门店房租成本有所增加；最后，2021年度公司实施股权激励计划，相应增加了集团的管理费用。

除了净利润的问题，作为公司优势业务之一的“相寓”也受到广泛的关注。此次的业绩会上，谢勇更是称 “其下一步将成为我爱我家生态平台重要的优势资源”。

据了解，“相寓”是我爱我家旗下的房屋资产管理品牌，始于该公司2001年从北京开始的“房屋管家”租赁业务，是为国内最早提供房屋资产管理服务与长租公寓服务的企业之一。

年报数据显示，2021年，相寓在管房源覆盖北京、上海、深圳、杭州等14个城市，在管规模达25.3万套，相比2020年增长7.2%，平均出房天数7.8天，环比缩短41.8%；出租率95.4%，环比上涨1.0个百分点，全年租金交易额163.7亿元，实现营收32.6亿元。

此外，据相寓副总经理张多透露，在2021年，相寓不但通过深圳公寓市场设计的轻托管模式已经落地运营，同时还接管了天津市国资中心2万平米的高新人才公寓，推出了第一家企业公寓。

据悉，截至到2022年一季度，天津高新人才公寓单个项目累计提供1576个床位，服务企业超过300家，服务企业员工3500多人。尽管多次受到疫情影响实施风控和管控，入住率依然保持在96.6%。

此外，由于上海、北京等地的疫情仍未平息，疫情对公司业务的影响也是大家最为关注的问题之一。

根据2022年一季报显示，我爱我家实现营业收入34.79亿元，较去年同期增加18.65%；实现营业利润-2.73亿元；实现归属母公司所有者的净利润-2.41亿元；扣除非经常性损益后归属母公司所有者的净利润-2.4亿元。

对此，谢勇认为，由于公司业务有线上线下闭环相结合的特点，疫情对公司线下门店网络的运营及客户短期交易意愿都产生不利影响。由于上海及周边华东地区的紧张疫情防控形势尚未缓解，加之现在南京、南昌、太原、天津等地也陆续出现了疫情，不只是一季度，对公司上半年业务都有较大影响。

不过，他也自信地表示：“相信在政府的领导下，这些短期的因素一定会得到化解，被压制的需求也会得到恢复。我们在疫情恢复之后应该能够跑赢市场。”

据悉，为了应付短期的不利影响，我爱我家也做了以下几大措施：第一是会继续发挥和加强数字基础设施的作用，推动楼盘字典、VR看房、电子签约等线上服务推广渗透，缓解线下业务受阻的影响。

第二是保护线下的门店网络和经纪人的团队资源，并积极组织门店网络和经纪人参与抗击疫情的志愿活动，守护社区，进一步强化和社区的连接，为迎接疫情过后的复苏，能跑赢市场而做基础准备。

第三是进一步扩大强闭环的直营体系的规模和范围，保证了运营效率和服务品质的提升，为公司平台化面向消费者的客户价值提供核心保障，增强品牌的竞争力。

第四是继续发挥租售联动的结构优势，加强抗周期、抗波动的房屋资产管理业务，成为公司驱动业绩增长的第二产品线。

以下为我爱我家2021年年度业绩说明会现场问答实录：

现场提问：我爱我家被划归为房地产公司是否准确?请说明公司是属于哪类性质的公司，是网络平台公司吗？

谢勇：我爱我家是A股目前唯一一个主要面向存量住宅交易服务市场的上市公司。存量房在交易服务市场里面的商业模式和客户价值方面，更贴近C端的居民消费服务，和房地产开发等产业的关联度很小，它的商业逻辑和成长曲线也有很大差异。

我们在实现线上线下融合的互联网平台化升级后，作为居住服务大消费产业的入口地位会得到进一步巩固，数字经济和互联网属性会得到进一步增强。

2021年公司互联网业务收入在总收入占比里超过60%，公司向互联网平台企业的转型已经实现了实质性的跨越。因此按照房地产业务板块估值逻辑来界定公司的价值中枢显然不太准确。

除了面向存量房业务的交易市场经营资产之外，我们还有相寓这个房屋资产管理的业务板块，一直是处于市场的龙头地位，2021年的年度租金流水达到了160亿元，同时我们还拥有昆明百货在内的商业资产。其实现在公司的估值应该是明显有低估的状况。

现场提问：2021年为何公司营收实现增长，净利润却下降？

何洋：2021年度公司净利润下降的核心原因从以下几个方面进行介绍：首先，公司是在2021年度结合市场变化和公司战略在稳健运营和数字化转型上投入了更高的成本。数字化投入持续增加，相关成本费用较2020年增加了接近2亿元。

第二，结合市场变化，针对部分开发商的实际运营情况，集团采用了更稳健信用损失计提政策，年度计提各类准备超过1.6亿元。

第三，2021年度实施租赁准则后，因租赁准则在成本计入时会体现为前高后低的特点，导致门店房租成本有所增加。

最后，2021年度集团实施股权激励计划，这部分相应增加了集团的管理费用。

现场提问：公司2021年度现金流量表当中现实支付其他与筹资活动有关的现金为51.26亿元，与上一年度11.72亿元的数额相差较大，请公司对相关数据及业务具体情况进行说明？

何洋：2021年度集团实施了租赁准则，涉及使用租赁准则的各类租金的支付，包括门店房租和资产管理业务这些租金的支付都要体现在筹资活动中。这个和之前是有所不同的，之前这一部分的支出都是体现在经营活动中。经过统计，这部分金额总计48.5亿元。

现场提问：请问目前各地疫情对公司业务影响有多大？2022年因疫情、市场成交量不高等原因，预期会对公司业绩产生多大影响，请问公司采取哪些措施保障公司2022年收入增长、健康发展？

谢勇：由于公司业务有线上线下闭环相结合的特点，疫情对公司线下门店网络的运营及客户短期交易意愿都产生不利影响。上海及周边华东地区的紧张疫情防控形势尚未缓解，现在南京、南昌、太原、天津等地也陆续出现了疫情，对公司上半年业务影响较大。

虽然年初发现了疫情，市场也有不利因素，但各地政府也纷纷出台了对于存量房市场利好的措施，我们仍然是很看好核心城市存量住宅交易市场的长期价值。因为有强烈的刚需和改善需求的支持，这一块市场同时也有长租的房屋资产管理业务做补充。

现在的疫情影响是全行业的，相信在政府的领导下，这些短期的因素一定会得到化解，被压制的需求也会得到恢复。我们在疫情恢复之后应该能够跑赢市场。

为了应付短期的不利影响，我们主要做了以下几个措施：第一是继续会发挥和加强数字基础设施的作用，推动楼盘字典、VR看房、电子签约等线上服务推广渗透，缓解线下业务受阻的影响，并提升客户体验、提高运营效率，提升公司竞争力。

第二是依托规模经济和公司的现金储备以及上市公司的条件，保护线下的门店网络和经纪人的团队资源，并积极组织门店网络和经纪人参与抗击疫情的志愿活动，守护社区，进一步强化和社区的连接，为迎接疫情过后的复苏，并跑赢市场而做基础准备。

第三是进一步扩大强闭环的直营体系的规模和范围，保证了运营效率和服务品质的提升，为公司平台化面向消费者的客户价值提供核心保障，增强品牌的竞争力，从而有效提高公司业务的核心竞争力和平台化的吸引力。

第四是会继续发挥租售联动的结构优势，加强抗周期、抗波动的房屋资产管理业务，成为公司驱动业绩增长的第二产品线。

现场提问：去年以来长租公寓大爆发，相寓扩张较慢的原因是什么，相寓注册信息里面出现了承建资质，是不是意味着也会拿地，自建长租公寓，现在有目标地块了吗？

张多：分散式长租公寓领域经历过这样一轮互联网行业也好，或者所谓的资本冲击的冲洗也好，我们认为现在进入到稳健经营和理性的趋势和时代。从2018年出现爆雷和加强监管，行业经历了洗牌和调整，一系列的监管政策出台也是促进行业健康稳健有序发展的。

在此期间，相寓作为行业的头部持续领先的企业，我们一直保持长期、稳健、规范运营的，保持住了业务规模，并且也一直奠定和稳定行业排头兵的地位。与此同时，为了控制因行业洗牌引起的行业系统性风险，相寓稳步去做扩张和调整，并且同时修炼好内功，推进数字化和服务品质的提升，为有效把握产品爆发性机会到来做好所有准备。

目前来看相寓各项业务指标、运营指标、服务指标等所有基础能力建设统统属于行业稳定领先的地位。外部市场和政策的窗口期我们在随时关注。

今年相寓也会看市场、行业、政策、监管动态和机会，利用数字化、平台化，行业经验和运营能力，积极拓展轻托管、平台化等多元创新多种模式，并与具有资源的合作伙伴一起推动各项业务落地。

同时，我们会坚持不断地尝试产品创新、模式创新，在现在的业务基础上，以现在的能力为基础为整个企业和行业拓展出更深更广更多维度的方向和道路，不断总结以探索新的商业发展模式。

点击阅读原文，了解更多