第十章 土地金融

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1、金融金融信用信用金融金融机构机构金融金融市场市场金融金融工具工具提供提供房地产不动产real estate土地金融不动产金融房地产金融（一）土地金融安全性高安全性高优良的抵押物增值能力好保值能力好位置固定（二）土地的担保以抵押权为基础用土地作为担保只需要设定抵押权就可以了，不需要转移担保物的使用权，所以在契约到期之前，都不会损害到债务人对土地的使用和收益。未能到期偿还债务时，抵押权担保的债权具有优先受偿权。 可以抵押的房地产 依法获得的出让土地使用权 依法获得的房屋所有权及其土地使用权 依法获得的期房所有权依法可抵押的其他房地产。 不可以抵押的房地产 权属有争议的房地产 用于教育、医疗、市政等

2、公共福利事业的房地产 列入文物保护范围的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物 已依法公告列入拆迁范围的房地产 被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产 未依法登记领取权属证书的房地产 未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产 行政机构所有的房地产,政府所有、代管的房地产耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律允许抵押的除外。 土地在我国有着特殊重要性。在农村，土地是“三农”的基础和核心；在城市，土地是房地产业的基础。土地有很强的公共性和外部性，因此，为了国家安定和国计民生的稳定，政府对土地金融的干预比较强。同时，由于土地的特殊重要性，土地金融获得国家的补

3、贴也相对比较多。在农村，国家通过农业政策和相关金融机构以及非金融机构的调整，影响土地金融；在城市，国家通过房地产金融部门实现对土地金融的干预。（三）土地金融有较强的政策性 土地金融涉及部门比较多，需要的相关专业人才也比较多。法律、会计、土地估价、农业技术部门等都有涉及，需要的专业技能比较高，操作程序和过程比较复杂。因此，在土地金融发展过程中，促进了相关部门就业岗位的增加，在活跃金融市场的同时对于促进我国第三产业的发展也有着特殊的重要作用。（四）土地金融关联度高，带动的产业多土地土地金融金融农地改农地改良金融良金融农地取农地取得金融得金融农地农地金融金融市地市地金融金融房地产房地产取得金取得金融

4、融房地产房地产改良金改良金融融农地经农地经营金融营金融房地产房地产经营金经营金融融（一）按照抵押物分类房地产房地产金融金融住宅房地住宅房地产产融资融资已建成房已建成房地产融资地产融资计划项目计划项目融资融资项目开发项目开发融资融资收益房地收益房地产产融资融资土地开发土地开发融资融资（二）按照资金融通对象分类促进农业建设和发展国家实施土地政策的手段提高居民的购房能力国家宏观调控的工具拓宽金融渠道，改善资产结构中国第一家房地产金融机构是清朝末年，即1911年在天津成立的“殖产银行”。1914年，北洋政府仿照当时的日本，成立了劝业银行，它是全国性的房地产金融机构。之后工农银行和中国实业银行都宣布可以

5、用田契或者不动产为抵押，获得贷款。（一）民族资本银行投资房地产“南三行”浙江兴业银行上海银行浙江实业银行“北四行”金城银行盐业银行大陆银行中南银行四行储蓄会（二）外资银行积极发展房地产金融业务 汇丰银行（三）国民政府的垄断金融机构和土地金融政策 1935年4月1日，建立中国农民银行 1940年，“筹建中国土地银行办法纲要” 1941年4月1日，中国农民银行设立土地金融处 1942年3月颁布中国农民银行土地债券法，发行了1亿元的土地债券。计划经济阶段（19491978年）房改金融阶段（19781994年）房地产金融阶段（1994年现在）（一）计划经济阶段（19491978）（二）房改金融阶段（1