第四章 建筑物及在建工程评估
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1、第四章 建筑物及在建工程评估n房地产评估概述n建筑物及其分类n建筑物的评估n在建工程的评估房地产评估概述n概念与特性1、概念（1）广义土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源（2）狭义（地产房产）土地及土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权；地产和房产综合体房地产评估概述2、特性房地产空间位置的固定性（区域性）房地产的流动非实体的流动，而是房地产权益的流动（交易的权益性）房地产使用的长期性和持续性房屋：较长的耐用年限土地：永续利用（我国为有偿有期限 使用，但期限较长）房地产评估概述房地产经济地理位置（区位）的可变性房地产的个别性表现在：自然条件、社会经济条件和实体特征等方
2、面存在或多或少的差异定律：没有完全一样的两宗房地产房地产单位价值较大房地产价值受政策环境等因素影响明显房地产评估概述房地产的保值、增值特性来源于土地的不可再生性和社会经济发展、人口不断增长对房地产需求的持续扩张之间长期矛盾运动的结果房地产投资的高风险性主要表现为：资金需求量巨大、位置固定用途改变不易、生产周期较长、不可抗力影响明显房地产评估概述n房地产的价值与价格的关系1、房地产的价值是价格形成的基础，在资产评估中房地产的评估结果即反映其价值v房地产的价值在评估活动中是一种专业判断（价值判断）结果2、房地产的价格是价值的货币表现，是房地产经济价值的反映v房地产的价格由市场供求状况决定房地产评估
3、概述n房地产价格的种类1、按房地产的实物形态划分（1）土地价格：在我国包括基准地价政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估、测算的土地使用权平均价格，是分用途的土地使用权区域平均价格标定地价政府根据需要评估的正常地产市场中具体宗地在一定使用年期内的价格房地产评估概述（2）建筑物价格（3）房地产价格：即房地合一价格2、按房地产价格的形成方式划分（1）市场交易价格：包括公平市场价格非公平市场价格（2）评估价格对房地产价值的估计，对市场交易价格的模拟，包括：房地产评估概述基准地价标定地价房屋重置价格：在一定的时间基准点上，在现时建筑及装修材料价格和人工费用标准基础上，采
4、用新的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造与原建筑物在结构、功能、效用上相同的建筑物所需的支出交易底价：土地使用权出让底价、转让底价、抵押底价、招标底价、拍卖底价房地产评估概述房屋拆迁补偿价格课税价格：政府为课征有关房地产税而评估的作为课税基础的价格3、按房地产的交易方式划分（针对土地）（1）拍卖价格：适用于竞争性、盈利性强的房地产项目供地（2）招标价格：适用于重大城建项目用地（3）协议价格：适用于市政、公益、福利、基础设施项目供地房地产评估概述4、按房地产的权属性质划分（1）所有权价格v房价房屋所有权价格（2）使用权价格v地价土地使用权价格（3）转让价格转让对象：所有权或使用权转让方式：包括买
5、卖、继承、赠与转让要求：房地合一原则房地产评估概述（4）抵押价格：包括房地产抵押价格和土地使用权抵押价格（5）担保价格（6）租赁价格：实质上是使用权零星出让所形成的价格5、按房地产价格的计量方式划分（1）总价：包括房地产总价、土地总价、建筑物总价 房地产评估概述（2）单价：包括房地单价、土地单价、建筑物单价房地产总价房地单价 建筑面积 土地总价土地单价 土地面积建筑物总价建筑物单价建筑面积（3）楼面地价：分摊到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价土地总价/建筑面积楼面地价土地单价/容积率其中：容积率建筑面积/土地面积房地产评估概述n房地产评估的原则1、合法原则（）产权合法使用合法处分（处置）合法
6、评估结果合法、合规2、最有效使用原则以房地产的最有效使用为前提合乎城市规划要求房地产评估概述3、替代原则同一市场中具有相同使用价值和质量的房地产其价格应趋于一致4、评估期日原则以特定时点所反映的市场状况为据5、公平原则站在公正、客观的立场（非参与交易某一方的立场）上加以判断房地产评估概述6、其他原则：供求原则、房地合一原则、预测原则、综合分析原则建筑物及其分类n建筑物的总体分类1、房屋能够遮风避雨并供人们居住、工作、娱乐等各种活动的场所2、构筑物人们通常不能直接在内进行生产和生活活动的场所及其他人工构筑的物体建筑物及其分类n其他分类序号序号分类标准分类标准具体类型具体类型1使用功能工业建筑、民
7、用建筑、农业建筑2建筑高度低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑、超高层建筑3房屋结构所使用的材料木结构、砖石结构、钢筋混凝土结构、钢结构、索模结构4房屋承重结构的形式墙承重机构、排架结构、框架结构、剪力墙结构、框架剪力墙结构、筒体结构、空间结构、其他结构5产权公产、单位产权、私人产权建筑物的评估n影响建筑物价值的因素1、基本因素造价建筑安装工程费用（设备、工器具购置费用）工程建设其他费用预备费贷款利息固定资产投资方向调节税（暂停征收）建筑物的评估2、其他因素经济地理因素：区域、区位环境因素房屋装修标准房屋设备房屋附属设施楼层和朝向房屋的磨损和完好程度建筑物的评估用途产权及其完整性n建筑物评
8、估的特性1、建筑物产权受土地使用权年限的制约v多数情况下，只能以被评估建筑物的剩余经济寿命年限和土地使用权剩余年限间的较低值为准来评估建筑物的价值2、单独评估地上建筑物一般采用成本法建筑物的评估3、建筑物评估应该在适法的前提下进行n房屋建筑物现场勘察预先安排勘察日程、路线、具体内容做好勘察对象的重点分类携带建筑总平面图及其他图纸、文字资料，与资产评估登记表对照勘察做好现场勘察记录及咨询笔录，完善签字、确认手续建筑物的评估认真对待必需的现场丈量、检测工作，必要时组织专业机构进行相关鉴定工作核查并收集完整的房屋产权证书及其他能证明房产归属的文件资料、产权变更的相关材料必要时应调阅建筑工程预（结）算
