店铺选址开发策略(简体中文版)

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1、店铺开发店铺开发一一、立地立地/商圈商圈3LocationLocation的重要性的重要性好的店铺开发策略将领导连锁企业迈向成好的店铺开发策略将领导连锁企业迈向成功之路。功之路。连锁加盟总部必须拥有或能掌控营业点的连锁加盟总部必须拥有或能掌控营业点的不动产动向，在将经营权交给加盟主前，不动产动向，在将经营权交给加盟主前，必须完成开拓新点的开发作业。必须完成开拓新点的开发作业。店铺开发人员运用专业知识和能力，去筛店铺开发人员运用专业知识和能力，去筛选地点及评估其经济效益。选地点及评估其经济效益。4Three Levels of Spatial Analysis 店址分析店址分析商圈分析商圈分析區

2、域分析區域分析5(一一)商圈商圈(Trade Area)分析分析商圈商圈( (trade area)trade area)商圈乃是商店吸引及服务顾客的一个空间区域，或周商圈乃是商店吸引及服务顾客的一个空间区域，或周界范围，也就是商店的营业范围界范围，也就是商店的营业范围。一般依据行政区域、距离、时间距离、人口等设定一般依据行政区域、距离、时间距离、人口等设定。商势圈商势圈( (company operation area)company operation area)店铺实际交易所及范围，由商店经营的能力所决定店铺实际交易所及范围，由商店经营的能力所决定商圈(trade area)商勢圈(co

3、mpany operation area)=6商圈的类别商圈的类别1.1.一级商圈（又称基本商圈或一级商圈（又称基本商圈或主商圈）约占营业额主商圈）约占营业额70%70%。2.2.二级商圈（又称副商圈）约二级商圈（又称副商圈）约占营业额占营业额25%25% 。3.3.三级商圈（又称边缘商圈）三级商圈（又称边缘商圈）约占营业额约占营业额5%5% 。商圈與業態商圈與業態1.1.小商圈業態小商圈業態: :便利店。便利店。2.2.中商圈業態中商圈業態: :量販店。量販店。3.3.大商圈業態大商圈業態: :百貨公司百貨公司、大型商場大型商場 。7商圈种类商圈种类商圈流动化商圈流动化/商圈间竞争商圈间竞争

4、1. 商業區商業區2. 辦公區辦公區3. 文教區文教區4. 住宅區住宅區5. 特種營業區特種營業區6. 遊樂區遊樂區7. 住商混合區住商混合區8. 住辦混合區住辦混合區9. 商辦混合區商辦混合區1. 職住分離職住分離2. 汽車社會汽車社會3. 週休二日週休二日4. 商圈老舊商圈老舊 新商圈出現新商圈出現8(二二) 选址选址(Site Selection)理论理论甄选理想店址的秘诀甄选理想店址的秘诀1.1. 三角理论（三角理论（Triangle Concept)2.阴阳面理论阴阳面理论3.角地理论角地理论(三角窗原理三角窗原理)（Corner Concept）4.前门后门理论（前门后门理论（Fr

5、ont Door/Back Door）5.口袋原理口袋原理6.漏斗理论漏斗理论7.心理障碍理论心理障碍理论(阻绝原理阻绝原理)(Psychological Barriers)8.生活动线理论生活动线理论9.干道原理干道原理10. 磁石原理磁石原理(地心引力理论地心引力理论)9(三三)選址之考慮因素選址之考慮因素1.店的位置店的位置2.明顯度明顯度3.接近性（無阻絕性）接近性（無阻絕性）4.交通型態（工具種類）交通型態（工具種類）5.人流量、車流量人流量、車流量6.競爭狀況競爭狀況7.集客場所（磁點）集客場所（磁點）8. 店鋪面積店鋪面積9. 面寬、樓高面寬、樓高10. 停車場停車場11. 可取

6、得性可取得性12. 營業的合法性營業的合法性13. 租金（或售價）租金（或售價）14. 裝修費用裝修費用10(四四) )店址店址/店质强化法店质强化法店铺明显度改善法店铺明显度改善法改善招牌的能见度到改善招牌的能见度到200200M M前。前。避免被隔邻店招牌阻隔。避免被隔邻店招牌阻隔。避免被路树、公共设施阻隔。避免被路树、公共设施阻隔。夜间开放广告招牌到夜间夜间开放广告招牌到夜间2 2点（以点（以TimerTimer控制）。控制）。巷内开店，应设法在巷口租立招牌。巷内开店，应设法在巷口租立招牌。招牌破损，应即更新。招牌破损，应即更新。勿让海报或置物箱遮住店面。勿让海报或置物箱遮住店面。Ref

7、reshRefresh效果性（耳目一新）。效果性（耳目一新）。11(五五)理想店址评估方法理想店址评估方法检核表法检核表法类比法类比法回归模式分析法回归模式分析法电脑预测电脑预测（GIS）分析法分析法12小结小结1. 店址是开店关键成功因素（店址是开店关键成功因素（KSF)，但但非唯一成功要素非唯一成功要素(ASF) 。2. 店址很好，受其羽翼而不努力，终究店址很好，受其羽翼而不努力，终究禁不起竞争，顾客会因商品服务不好禁不起竞争，顾客会因商品服务不好而流失而流失。3. 店址不好，但很努力，仍可创造佳绩店址不好，但很努力，仍可创造佳绩。二二、店铺店铺投资可行性评估投资可行性评估14（一）市场调

8、查及商圈设定（一）市场调查及商圈设定流通服务连锁事业的市场调查流通服务连锁事业的市场调查以消费者为主，掌握：以消费者为主，掌握： who when where what why how how much 5W与与2H的顾客消费行为特征的顾客消费行为特征 15竞争店规模分析竞争店规模分析立地、商圈立地、商圈店数店数营业额规模营业额规模店面面积店面面积-坪效坪效营业人数营业人数-人效人效竞争店经营分析竞争店经营分析经营焦点经营焦点顾客特性与比例顾客特性与比例商品商品特性、特性、结构分析结构分析供货商及供应条件供货商及供应条件促销手法促销手法定价策略定价策略服务定位服务定位(二二)竞争店分析竞争店分

9、析16(三三)开店投资效益分析开店投资效益分析 营业额预估营业额预估投资计划投资计划费用预算费用预算损益平衡点预估损益平衡点预估(BEP)长期损益估算长期损益估算 三三、开店流程开店流程18（一）新店筹备（一）新店筹备一一. .丈量丈量二二. .呈報預定點呈報預定點三三. .LAYOUTLAYOUT四四. .分公司執照申請分公司執照申請五五. .契約用印契約用印六六. .租押金申請租押金申請七七. .交屋動工交屋動工八八. .開幕開幕19新店开发注意事项新店开发注意事项详细的区域道路及店面位置图详细的区域道路及店面位置图与地主谈话的内容重点与地主谈话的内容重点都市计划资料及该地区现况报导都市计

10、划资料及该地区现况报导公平市价的定位公平市价的定位最近的土地所有权状影印本、税单和水电资料最近的土地所有权状影印本、税单和水电资料关于地主背景的资料关于地主背景的资料过去相同地点的存查数据调阅或原用户情形过去相同地点的存查数据调阅或原用户情形土地兴建地的相关法令依据土地兴建地的相关法令依据20制定开发策略考虑因素制定开发策略考虑因素须先取得各项执照须先取得各项执照不宜采抽成方式计算租金不宜采抽成方式计算租金合约中不支付任何佣金合约中不支付任何佣金明订各项房产赔偿的权利明订各项房产赔偿的权利使用者有权决定房产的使用方法使用者有权决定房产的使用方法合约中充许签约者转让合约中充许签约者转让21协商优

11、先承租续约权协商优先承租续约权分期上涨租金幅度宜于合约期限内订定分期上涨租金幅度宜于合约期限内订定押金给付时间及可拆除进入建物有效时间押金给付时间及可拆除进入建物有效时间采用预付租金方式，需同时有折扣条件采用预付租金方式，需同时有折扣条件尽量避免付订金的交易方付尽量避免付订金的交易方付22建立完整的开发评估报告建立完整的开发评估报告房产合约房产合约工程评估及大量现场工程评估及大量现场取得相关证照取得相关证照过户或移转证过户或移转证税单税单权益平衡分析权益平衡分析空照图或全景照片空照图或全景照片电脑檔案的建立电脑檔案的建立23咖啡店开店流程实例咖啡店开店流程实例1.经营理念的形成经营理念的形成用