不动产所有权

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1、第2章 物业权属法律制度第二节 不动产所有权【教学目标【教学目标】 通过本章节的教学，要求学生理解和掌握不动产所有权的内涵，掌握并运用不动产所有权的四项权能具体含义和法律的基本规定，熟悉不动产所有权的分类情况，提高解决具体实践问题的能力，为学习其他有关法律打好扎实的基础。【教学重点【教学重点】 不动产所有权的概念、特征，以及所有权的取得 【教学难点【教学难点】 不动产所有权权能的分离及所有权的分类 本节主要内容n不动产所有权内涵n不动产所有权内容n占有n使用n收益n处分n不动产所有权分类【课程导入】1 1、有关物权法的著名小故事、有关物权法的著名小故事 世界钉子户的鼻祖，应该是德国的一位老磨坊

2、主。号世界钉子户的鼻祖，应该是德国的一位老磨坊主。号称称“军人国王军人国王”的德国皇帝威廉一世当年准备在波茨坦修的德国皇帝威廉一世当年准备在波茨坦修建一座行宫，但行宫附近的一座磨坊却影响了形象。于是，建一座行宫，但行宫附近的一座磨坊却影响了形象。于是，威廉一世命内务大臣高价把磨坊买下拆除。不料，老磨坊威廉一世命内务大臣高价把磨坊买下拆除。不料，老磨坊主坚决不卖，皇帝盛怒之下令人把磨坊拆了。老磨坊主愤主坚决不卖，皇帝盛怒之下令人把磨坊拆了。老磨坊主愤而起诉，最后法院判决威廉一世必须而起诉，最后法院判决威廉一世必须“恢复原状恢复原状”，并赔，并赔偿由于拆混房子所造成的损失。据说，这座老磨坊已经成偿

3、由于拆混房子所造成的损失。据说，这座老磨坊已经成为了德国尊重私权和司法独立的象征，代表了一个民族对为了德国尊重私权和司法独立的象征，代表了一个民族对法律的信念。法律的信念。 “ “即使是最穷的人，在他的寒舍里也敢于对抗国王的即使是最穷的人，在他的寒舍里也敢于对抗国王的权威。风可以吹进这所房子，雨可以打进这所房子，房子权威。风可以吹进这所房子，雨可以打进这所房子，房子甚至会在风雨中飘摇，但是国王不能踏进这所房子，他的甚至会在风雨中飘摇，但是国王不能踏进这所房子，他的千军万马不敢踏进这间门槛已经破损了的旧房子。千军万马不敢踏进这间门槛已经破损了的旧房子。” ” （英）（英） 威廉威廉皮特皮特 这段

4、话后来被概括为：这段话后来被概括为：“风能进，雨能进，国王不能风能进，雨能进，国王不能进。进。” ” 波茨坦磨坊的故事和这位英国首相的精彩演讲，之所波茨坦磨坊的故事和这位英国首相的精彩演讲，之所以成为物权法的经典，原因在于他们道出了物权法的本以成为物权法的经典，原因在于他们道出了物权法的本质质“私有财产神圣不可侵犯私有财产神圣不可侵犯”。而私权神圣的原则恰。而私权神圣的原则恰恰是民法三大基石之一。恰是民法三大基石之一。2 2、知识点回顾：、知识点回顾：物权体系物权体系（1 1）物权涵义）物权涵义 物权法物权法第第2 2条，本法所称物，包括条，本法所称物，包括不不动产和动产动产和动产。本法所称物

5、权，。本法所称物权，指权利人依法指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括括所有权、用益物权所有权、用益物权和和担保物权担保物权。 物物权权动产动产不动产不动产所有权所有权抵押权抵押权质权质权留置权留置权自物权自物权(所有权）所有权）1.国家所有权国家所有权2. 集体所有权集体所有权3. 社团所有权社团所有权4.建筑物区分所有权建筑物区分所有权5.个人财产所有权个人财产所有权他物权他物权用益物权用益物权（2）物权的构成）物权的构成担保物权担保物权抵押权抵押权土地使用权土地使用权地役权地役权地上权地上权农地承包经营权农地承包经营权一、概念一、概念

6、所有权是对物的交换价值与使用价值的全面支所有权是对物的交换价值与使用价值的全面支配权，是一切其他物权的基础。配权，是一切其他物权的基础。 物权法物权法第第3939条规定：条规定：“所有权人对自己的所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益占有、使用、收益和和处处分分的权利。的权利。” 【新课讲授】 所有权的内容就是指所有权的权能。所谓所有权所有权的内容就是指所有权的权能。所谓所有权的权能，是指的权能，是指所有权的作用所有权的作用，或者说是或者说是所有权为实现所有权为实现其利益在法律规定的范围内可以采取的各种手段其利益在法律规定的范围内可以采取的各种手段，即

7、，即占有权、使用权、收益权、处分权。占有权、使用权、收益权、处分权。二、内容：四大权能二、内容：四大权能占占有有收收益益处处分分使使用用所有所有权权1 1）占有和占有权）占有和占有权 占有：所有人对财产的实际掌握和控制，这是所有占有：所有人对财产的实际掌握和控制，这是所有人利用财产满足自己的各种需要的前提。人利用财产满足自己的各种需要的前提。占占有有l 有权占有有权占有 无权占有无权占有l 实际占有实际占有 观念占有；观念占有；善意占有善意占有(不知道不属于自己不知道不属于自己)恶意占有（非法）恶意占有（非法）盗窃盗窃【讨论】：在路上捡到东西属于哪一种占有形式？【讨论】：在路上捡到东西属于哪一

8、种占有形式？2 2）使）使 用用 民事主体依财产的性质和用途，在不损害所有物本体民事主体依财产的性质和用途，在不损害所有物本体或变更其性质的前提下对物加以利用，以供生活需要。或变更其性质的前提下对物加以利用，以供生活需要。 占有和使用的关系；占有和使用的关系； 用益物权的出发点：用益物权的出发点： “所有权人使用所有权人使用”和和“非所有权人非所有权人”使用。使用。 民法通则民法通则第第8181条，国家所有的矿藏，可以依法由全条，国家所有的矿藏，可以依法由全民所有制单位和集体所有制单位开采，也可以依法由公民采民所有制单位和集体所有制单位开采，也可以依法由公民采挖。国家保护合法的采矿权；挖。国家

9、保护合法的采矿权； 处分权能是指所有权人依法对物进行处置，从而处分权能是指所有权人依法对物进行处置，从而决定物的命运的权能。决定物的命运的权能。4 4）处）处 分分 处分权能是所有权内容的核心；处分权能是所有权内容的核心； “ “事实处分事实处分”和和“法律处分法律处分”； 相对于其他权能，处分权一般由所有人直接行使。相对于其他权能，处分权一般由所有人直接行使。3 3）收）收 益益 收益权能是指收取所有物所产生的经济利益或者物收益权能是指收取所有物所产生的经济利益或者物质利益的权能。质利益的权能。三、不动产所有权分类三、不动产所有权分类（一）按不动产所有权客体（一）按不动产所有权客体标的物的自

10、然属性分类标的物的自然属性分类 不动产所有权按照其客体，可以分为不动产所有权按照其客体，可以分为土地所有权和房土地所有权和房屋所有权屋所有权。 1.1.土地所有权土地所有权 土地所有权是指土地所有者对自己所有的土地依法享有土地所有权是指土地所有者对自己所有的土地依法享有占有、使用、处分和收益的权利。此所有权客体为土地。占有、使用、处分和收益的权利。此所有权客体为土地。 土地管理法土地管理法第二条规定：第二条规定：“中华人民共和国实行社中华人民共和国实行社会主有公有制，即全民所有制和劳动集体所有制。会主有公有制，即全民所有制和劳动集体所有制。” 全民所有，即国家所有，土地的所有权由国务院代表全民

11、所有，即国家所有，土地的所有权由国务院代表国家行使；劳动集体所有，就是农民集体所有。国家行使；劳动集体所有，就是农民集体所有。2.2.房屋所有权房屋所有权 房屋所有权是指房屋所有权是指房屋所有人房屋所有人对其房屋依法享有对其房屋依法享有的占有、使用、处分和收益的权力的占有、使用、处分和收益的权力。 房屋所有权和土地使用权从法律角度可以分开，房屋所有权和土地使用权从法律角度可以分开，但从土地和房屋的自然属性来说，二者往往结合在但从土地和房屋的自然属性来说，二者往往结合在一起，因此在对相关权利进行处分时，我国有一起，因此在对相关权利进行处分时，我国有“房房随地走随地走”、“地随房走地随房走”原则。