普洛斯的案例研究
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1、 普洛斯企业研究1二零一四年一月普洛斯的企业研究 普洛斯企业研究2目 录p 普洛斯概况p 普洛斯战略解析p 普洛斯未来战略发展趋势p 普洛斯成功要素总结 普洛斯企业研究3基本情况：普洛斯是中国、日本及巴西市场领先的现代物流设施提供商。公司的业务遍及中国、日本及巴西的62个主要城市，拥有并管理约2,240万平方米（约合2.41亿平方英尺）的物流基础设施，形成了一个服务于700余家客户的高效物流网络2013年资产净值分析基本情况：普洛斯是一家新加坡公司，新加坡政府投资公司（GIC）是普洛斯最大的单方投资者，2010年10月18日成功在在新加坡主板上市，股票市值143亿新加坡元是中国、日本和巴西领先
2、的现代物流设施提供商所在地区：普洛斯目前业务主要集中在亚洲的三大国家，日本、中国、巴西。从资产净值看，中国是普洛斯最有价值的市场截止至2013年，普洛斯168亿美元房地产投资组合中包括在62个城市的2240万平方米物流设施,这形成了一个高效的物流网络以服务700余家客户目标使命：成为亚洲最大的物流基础设施供应商和服务商，为各行业跨国公司和本土企业提供最优的物流基础设施解决方案 普洛斯企业研究4发展沿革：普洛斯前身是美国集团企业，2002年进入亚洲。2008年受金融危机影响，发生重大变化。其在中国全部资产和日本剩余基金股权出售给新加坡GIC，掀开了普洛斯（GLP）在亚洲新篇章起步阶段SCI纽交所
3、IPOSCI与Krauss/Schwartz合并SCI更名为Prologis定位为区域性公司2002-2007亚洲扩张期 6月新加坡政府投资公司与ProLogis以80:20出资成立基金运营日本物流设施 9月第一个物流园在东京成立，客户为DHL 在苏州建立第一个物流园，之后进入上海、广州、日本名古屋1994-1997亚洲易主2008 新加坡政府投资公司与ProLogis成立中国基金，投资中国物流设施 12月24日新加坡政府投资有限公司以13亿美元收购ProLogis 全部中国资产和日本房地产基金20%的权益。 GIC与原普洛斯中国管理团队合资成立了SMG基金管理有限公司负责这些资产未来运营新形
4、象亚洲布局2009-至今 普洛斯成立，接管由新加坡政府投资公司收购的ProLogis中国资产及日本基金的剩余权益 启用“Global Logistic Properties”作为其新的英文企业商号，而中文商号将沿用“普洛斯” 全新企业品牌 2012年进入巴西 普洛斯企业研究5客户分布：普洛斯致力于成为客户的“一站式”合作伙伴, 客户只需要通过与普洛斯的一方合作就可以在多个市场设计并建立起高效的配送网络。普洛斯客户呈现多元化；而电子商务和第三方物流成为近年来普洛斯的重心行业（1/2）客户普洛斯中国强大的物流网络普洛斯日本普洛斯巴西与普洛斯任一方合作，都可以得到普洛斯已经在全球布局的物流网络助力，
5、实现真正意义上的全球化配送n阿迪达斯n三星n宝洁n欧莱雅n好孩子n制造商n沃尔玛n百盛食品n亚马逊n易初莲花n乐蜂网n零售商n德邦n辛克物流n德国邮政n日立物流n三九空运n第三方物流公司p 截止2013年9月，在全球拥有超过700多高知名度客户p 客户涵盖各行业跨国公司和本土企业。p 尤其集中在制造商、零售商和第三方物流公司 普洛斯企业研究6电子商务：20%电子商务：11%电子商务：23%n普洛斯服务的行业中快消比重较大，有诸多例如欧莱雅等的制造商n在中国和巴西，电子商务和第三方物流为普洛斯提供了大的发展空间n除了电商和第三方物流，普洛斯的业务也在向医药、汽车拓展客户分布：普洛斯致力于成为客户
6、的“一站式”合作伙伴, 客户只需要通过与普洛斯的一方合作就可以在多个市场设计并建立起高效的配送网络。普洛斯客户呈现多元化；而电子商务和第三方物流成为近年来普洛斯的重心行业（1/2） 普洛斯企业研究7业务分布：借助地利，普洛斯持续拓展，目前业务网络已经遍布中国、日本和巴西的62个主要城市，在亚洲建立了高效网络，为普洛斯提供了不可复制的核心竞争优势高效物流网络地利：普洛斯认为在目前和未来十年，中国、日本、巴西是物流设施发展和投资最好的市场，p国内消费驱动和持续城市化促使中国成为主要的增长市场p2012年，普洛斯成功登陆巴西。巴西作为全球第六大经济体并拥有相对年轻的人口、强劲本土需求，且目前物流设施
7、落后等使巴西具有强劲的发展空间中国日本巴西出租率90%99%98%已落成物业数4318442 普洛斯企业研究8普洛斯基金平台：致力于物流设施的同时，普洛斯在全球投资者中拥有高品质的房地产投资伙伴，管理6个房地产基金。良好的资金管理平台，为业务拓展提供资金支撑年份 2011年9月2011年12月2012年11月2012年11月2013年1月2013年10月基金名称 普罗斯日本发展型合资公司 普罗斯日本收益合资公司 普洛斯巴西收益合资公司 普洛斯巴西发展型合资公司 普洛斯J-REIT CLF基金 完整资产价值 $2.2bn $1.1bn $1.3bn $0.9bn $2.9bn $3.0bn 合资
8、伙伴 CPPIB CIC&CBRE CIC,CPPIB&GIC CPPIB&GIC Public Various 总股本保证 $1.1bn $600m $600m $800m $1.5bn $1.5bn 普洛斯联合投资 50%33.30%34.20%41.30%15%55.90%投资授权 开发 增值 增值 开发 核心 开发 基金管理平台：帮助实现投资回报最大化p为了支持强劲的业务发展，基金平台不断扩大以支持长期可持续化发展，并提升普洛斯资本投资回报率p普洛斯团队在整个物流仓储价值链领域为客户提供整合性的解决方案以满足客户在运营和财务方面的需求p使得普洛斯及投资机构能够从更多的渠道获得收益如资产
9、管理费，基金管理费，租赁费，物业管理费和长，调整长期激励等p与全球的投资机构的合作中持有高品质的地产资产，这使得普洛斯在服务全球化客户时能有着出众的能力提高并同时保持着整个财务报表的健康发展 普洛斯企业研究9普洛斯中国：在中国的33个城市拥有并管理着125个综合性园区，形成了一个覆盖主要物流枢纽、工业园区和城市配送中心等战略接点的高效物流网络。基本情况p成立于：2003年p总部：上海p进入市场：33个城市p园区数量*：125个p总建筑面积*：1600万平方米其中完工物业约820万平方米发展渠道约780万平方米 土地储备约1180万平方米业务分类：普洛斯集中专注投资物流园，重点发展3种细分。海港
10、物流园、临空物流园及加工基地。临港物流园：上海洋山深水港、深圳盐田港、青岛前湾港、广州南沙港空港物流轩园：北京首都机场、广州白云机场、南京禄口机场青岛流亭国际机场加工基地：苏州工业园、天津经济开发区、杭州经济开发区等 普洛斯企业研究10普洛斯中国发展：自2003年进入中国，普洛斯在中国沿海地带开始布局，从长三角地区逐渐入驻华北，形成了高效物流网；并与国内外诸多大型企业建立了良好合作关系n在中国开展业务，总部设于上海n在苏州建立第一个物流园n进入上海，临港普洛斯国际物流园n广州保税物流园开工奠基进入珠三角地区2003-2004n进入重庆、青岛、嘉兴、南京、无锡和大连、北京、天津、佛山、深圳和杭州
11、市场，全国网络拓展至14个城市n进入华北市场；首个空港物流园北京空港物流园2005-2006n进入珠海、宁波、成都、沈阳市场，全国网络拓展至18个城市。n普洛斯中国首个多层库项目深圳盐田港普洛斯国际物流园奠基2007-2008n启用新英文商号“Global Logistic Properties”n成为中国最大的现代物流设施提供商n入股中国第二大现代物流设施提供商宝湾的母公司。n进入中山市场，全国网络拓展至19个城市。2009-2010n第二季度在中国覆盖33个城市。拥有并管理125个综合性园区 n为华晨宝马开发建设在华最大的配送中心 n发起30亿美金CLF基金，世界上最大的专注于中国的物流基
