第2章土地使用权获取

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1、2022-6-11第二章 土地使用权获取2022-6-12本章要求v了解影响开发地块的因素、影响地产开发时机因素。v 熟悉地块研究的内容、获得土地使用权的方式与策略，2022-6-13v第一节 影响开发地块的因素 v第二节 地块研究的内容v第三节 地产开发的时机v第四节 获得土地使用权的方式。2022-6-14第一节 影响开发地块的因素v影响土地价格的因素多而复杂，需要进行归纳分类，影响土地价格的因素多而复杂，需要进行归纳分类，在土地评估界通常的分类方法是按照因素与土地的在土地评估界通常的分类方法是按照因素与土地的关系及影响范围分为一般因素、区域因素和个别因关系及影响范围分为一般因素、区域因素

2、和个别因素三个层次。素三个层次。v一般因素：影响土地价格的一般、普通、共同的因一般因素：影响土地价格的一般、普通、共同的因素，这些因素对土地价格总体水平产生影响，是决素，这些因素对土地价格总体水平产生影响，是决定各个地块土地价格的基础。定各个地块土地价格的基础。供需因素、行政因素、人口因素、社会因素、经济因素、供需因素、行政因素、人口因素、社会因素、经济因素、国际因素。国际因素。2022-6-15v区域因素：土地所在地区的自然条件与社会、区域因素：土地所在地区的自然条件与社会、经济条件，这些条件相互结合所产生的地区经济条件，这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的地产价格水平有决定性的特性

3、，对地区内的地产价格水平有决定性的影响。影响。区域内的宗地具有一致性和相似性。如西单商圈、区域内的宗地具有一致性和相似性。如西单商圈、CBD区域、亦庄高新技术产业开发区。区域、亦庄高新技术产业开发区。区域位置、区域交通条件、区域基础设施条件、区域位置、区域交通条件、区域基础设施条件、区域环境质量、城市规划限制区域环境质量、城市规划限制2022-6-16v个别因素：地块本身的条件和特征，因而又个别因素：地块本身的条件和特征，因而又称宗地因素。个别因素是决定统一均质地域称宗地因素。个别因素是决定统一均质地域内地块差异性的重要因素，是统一区域内地内地块差异性的重要因素，是统一区域内地价差异的重要原因

4、。价差异的重要原因。面积大小、宽度、深度、宽深比、形状、坡度、面积大小、宽度、深度、宽深比、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地临街状况、城市规划限宗地基础设施条件、宗地临街状况、城市规划限制和土地使用年限。制和土地使用年限。2022-6-17第二节第二节 地块研究的内容地块研究的内容地块与城市的关系地块与区域的关系地块与区域的关系地块与市场的关系地块与周边环境的关系地块地形与技术指标2022-6-18地块与城市的关系地块与城市的关系城市的战略定位城市的战略定位城市的总体规划城市的总体规划城市的经济结构城市的经济结构城市的历史文化城市的历史文化2022-6-19地块与城市战略定位的关系研究城市定

5、位客群范围需求特征地块价值属性分析三亚旅游城市全国 常住 度假 投资 所处地段是否具有代表性 地块周边自然环境是否优美 地块是否毗邻旅游景点东莞工业城市原著居民外来工作人员 常住临时居住 投资 客户需求分类明显 地块是否毗邻工业区 地块所处地段交通是否便利城市定位使不同特征的地块蕴含的价值千差万别2022-6-110地块与城市规划的关系分析1、成熟区域的城市规划通过区域的功能、人口结构等因素来影响地块的价值！2、新的、科学的规划对地块价值具有指导性甚至决定性的影响！3、不科学的规划对地块价值具有误导作用！2022-6-111地块与城市经济结构的关系研究1城市城市经济结构经济结构人口结构人口结构

6、社会特征社会特征深圳深圳外贸、高外贸、高新技术产新技术产业发达业发达纺锤型：纺锤型：中层白领人士中层白领人士占主要比重占主要比重学历、文化素养、收入水平都相对高，学历、文化素养、收入水平都相对高，消费观念相对开放消费观念相对开放东莞东莞工业占主工业占主导地位导地位哑铃型哑铃型：老板和打工者老板和打工者占主要比重占主要比重老板：老板：最明显的特征是经济实力雄厚最明显的特征是经济实力雄厚打工者：打工者：中层管理人员有一定经济实力，中层管理人员有一定经济实力，但学历、文化素养普遍相对低。基层打但学历、文化素养普遍相对低。基层打工者则基本没有有效购房需求。工者则基本没有有效购房需求。城市经济结构决定人

7、口结构的走向，人口结构的需求特征是判城市经济结构决定人口结构的走向，人口结构的需求特征是判断地块价值的标准参数之一断地块价值的标准参数之一2022-6-112地块与城市经济结构的关系研究2城市经济结构特点受金融危机影响程度深圳外贸、高新技术产业发达外向型城市外向型城市：对国内、国际经济形势敏感是全国楼市受到影响最明显的城市西安科研教育、国防科技工业、旅游为主内向型城市：内向型城市：相对稳定、对国内外经济形势相对麻木受到的影响小，房价仍然呈现缓慢上升的特点国内外宏观经济形势通过经济结构来影响房地产市场形势，从而影响地块开发2022-6-113v房地产房地产具有具有地域性地域性，所处地域的，所处地

8、域的文化特性文化特性便是便是重要重要体现体现之之一：一：v城市文化影响当地居民的思想性格，使其兴趣爱好具有一城市文化影响当地居民的思想性格，使其兴趣爱好具有一定的文化烙印，从而对地块开发产生相应的影响！定的文化烙印，从而对地块开发产生相应的影响！因此，因此，不同文化区域的地产开发理念自然也有所不同！不同文化区域的地产开发理念自然也有所不同！地块与城市文化的关系1文化影响需求特征文化影响需求特征2022-6-114 房地产房地产 = 钢筋钢筋 + 水泥，品牌后面是文化，地产要水泥，品牌后面是文化，地产要用文化的方式运作。在中国，主要分为三大文化板块：用文化的方式运作。在中国，主要分为三大文化板块

9、：黄河文化板块、珠三角文化板块、长三角文化板块。黄河文化板块、珠三角文化板块、长三角文化板块。 典型城市代表分别为：北京、广州、上海。典型城市代表分别为：北京、广州、上海。 黄河文化黄河文化“文胜质文胜质”爱谈政治、忽悠、注重形式，爱谈政治、忽悠、注重形式，对楼盘的概念、身份象征意义比较敏感。对楼盘的概念、身份象征意义比较敏感。珠江文化珠江文化“质胜文质胜文”务实、以做生意的眼光来观察务实、以做生意的眼光来观察世相，更注重地段、户型、配套等具体特征世相，更注重地段、户型、配套等具体特征。长江文化长江文化“文质兼备文质兼备”既讲政治又讲市场经济，既讲政治又讲市场经济，比黄河文化重实质，比珠江文化

10、重概念。比黄河文化重实质，比珠江文化重概念。中国三大主要文化板块2022-6-115地块与区域的关系地块与区域的关系区域在城市中的地位区域在城市中的地位区域的总体规划区域的总体规划区域的市政配套区域的市政配套区域的交通网络区域的交通网络区域的人口特征区域的人口特征2022-6-116区域属性1对地块的作用分析在城市中地位 区域在城市中所承担的实质功能对区域在城市中所承担的实质功能对地块价值具有直接影响；地块价值具有直接影响； 居民对区域的心理认知程度对地块居民对区域的心理认知程度对地块的价值同样具有明显影响！的价值同样具有明显影响！2022-6-117区域属性2对地块的作用分析总体规划总体规划

11、 区域规划的重心对地块价值具有直接区域规划的重心对地块价值具有直接影响；影响； 区域格局现状要求对地块价值的估量区域格局现状要求对地块价值的估量要从现实出发；要从现实出发； 区域格局转变趋势要求对地块价值的区域格局转变趋势要求对地块价值的估量要具有前瞻性；估量要具有前瞻性；2022-6-118区域属性区域属性3 3对地块的作用分析对地块的作用分析市政配套市政配套 配套现状直接决定了对区域的功能和配套现状直接决定了对区域的功能和规划的支撑力规划的支撑力 市政配套市政配套直接直接影响项目配套的规划、影响项目配套的规划、从而影响成本的投入从而影响成本的投入2022-6-119区域属性区域属性4 4对