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1、PRIVATE & CONFIDENTIALXX城市XXXX项目市场研究及策划顾问服务第市场研究及策划顾问服务第X X阶段报告阶段报告2011年X月PRIVATE & CONFIDENTIAL目录438108728094n写字楼详细定位n公寓详细定位n酒店详细定位n酒店对物业的提升作用n商业详细定位n动态财务分析2DocklandsCityWest EndMidTownCanary WharfSouthwarkEast CityKings CrossCamdenKensingtonPaddington金丝雀码头金丝雀码头（Canary Wharf）概况概况位于传统商务区之外位于
2、传统商务区之外n伦敦分为内外伦敦两大区域，总面积约1570平方公里。内伦敦面积319平方公里，略大于北京四环内的面积。n伦敦传统的商务区集中于内伦敦核心区，集中分布于金融城（City）、中城（Mid Town）和西区（West End）三个区域。其中，金融城是最核心的商务区。n金丝雀码头位于港区（Docklands），是1980年代后新兴的商务区，距离金融城约6公里。金丝雀码头的办公物业总量占港区的约75%。Canary Wharf数据来源: DTZ Consulting大伦敦地区地图大伦敦地区地图伦敦主要商务区分布伦敦主要商务区分布案例研究案例研究31970年代1980-2000年代2010
3、年代未来规划200m数据来源: DTZ Consulting案例研究案例研究n金丝雀码头曾经是伦敦东部重要的港口，随着经济转型，港区逐步没落直至关闭。1980年起，金丝雀码头开始了区域再生计划。经过30多年的建设，从一个没有任何商务基础的工业区，发展成为伦敦重要的金融商务区。金丝雀码头概况金丝雀码头概况由废弃的港务区逐步发展成为重要的商务区由废弃的港务区逐步发展成为重要的商务区占地面积(平米)： 约 390,000办公面积(平米)： 约 1,400,000商业面积(平米)： 约 55,000酒店客房( 间 )： 约 1,000工作人口( 人 )： 近 100,000年客流量(人次)： 约 26
4、,000,0004案例研究案例研究数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting金丝雀码头地区的发展历程金丝雀码头地区的发展历程投资/开发建设招商配套/服务产业人口图 例图 例1982-1985港口区域逐渐衰落，为了的再发展，LDDC成立1980-1981Isle of Dogs成为企业特区在Canary Wharf建造100万平米办公综合体的规划提出Olympia & York接手开发Canary Wharf开发协议签署Newham Compact 签订Canary Wharf地区122万平米发展规划被批准机场线和DLR线相继开通Canary
5、Wharf的建设开始1987Daily Telegraph迁入Guardian 迁入1988One Canada Square 的“金字塔”屋顶建成1990第一个租户(State Street)迁入Canary Wharf1991Olympia & York Canary Wharf 公司接手管理1992Olympia & York Canary Wharf 公司退出管理1993Jubilee延长线开工建设1515 家商店和餐厅7,00019942727 家商店和餐厅DLR线开始夜间服务10,200Canary Wharf 出售给了国际财团，主要投资人包括Paul Reichm
6、ann、Franklin Mutual Series Fund、HRH Prince Al Waleed19954242 家商店和餐厅DLR线开始周末服务13,000完善投资结构、建设配套和基础设施、启动招商起步起步/ /融资融资5数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting投资/开发建设招商配套/服务产业人口图 例图 例花旗银行签订5.6万平米办公楼预租协议199619982000Jubilee线Canary Wharf 站开通DLR延长线开通Jubilee线延长线开通1997英法峰会在Canary Wharf 召开19,0008080 家商店和餐厅
7、汇丰银行签订11万平米总部办公楼协议Canary Wharf Group（CWG）上市19999090 家商店和餐厅Clifford Chance租用7万平米办公物业摩根斯坦利租用5万平米办公物业瑞信第一波士顿租用5万平米办公物业Canada Place购物中心开业35,0002001雷曼兄弟租用10万平米办公物业巴克莱租用10万平米伦敦总部办公物业1 1万平米万平米的锐步运动俱乐部开业20021万平米Waitrose Food & Home 开业Canary Wharf的商业与餐饮营业至周日55,000Jubilee线的运力将提升45%新的景观大道，室内花园对外开放20039 9万平
8、米万平米的Jubilee广场开业区域的商店及餐饮已超过200200家Songbird Estates的子公司发出收购要约200461,000发展发展/ /成熟成熟伦敦新的金融商务区地位确立案例研究案例研究金丝雀码头地区的发展历程金丝雀码头地区的发展历程6数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ ConsultingBritish Waterways将于CWG合作开发Wood WharfCWG获得Standard ISO14001认证CWG将建设新的Canary Wharf 综合交通换乘站4000平米的Cabot Place West 零售开业East London Bu
9、siness Place项目启动，旨在帮助东伦敦和泰晤士河口地区的发展以及当地的中小企业2005建立员工招募及培训中心75,000预售了20 Churchill Place 的租赁权益将15 Canada Square 预售给KPMG2006巴克莱投资租用3万平米的办公物业Fitch Ratings租用3.2万平米办公物业作为总部 2007盈利盈利/ /扩张扩张运用租售结合的方式保证区域稳定且可持续的发展雷曼兄弟介入管理GWC宣布，将为未来4年的租金风险提供保险2008Riverside South的土地以2.37亿英镑出售给了J.P.Morgan ，CWG将在此为其建设欧洲总部93,000C
10、anary Wharf 综合交通换乘站开始建设2009CWG宣布销售20 Canada Square 和15 Westferry CircusCWG宣布销售17 Columbus CourtyardTower Hamlets同意投资North Quay的40万平米商业办公项目6 6家家餐饮在景观公园中开业CWG在伦敦市中心的第一个项目Drapers Gardens完工，并租赁给了BlackRock。对巴克莱投资超过10万平米的租赁物业进行了调整，并承诺其租约至2032年。出售了5 Churchill Place，并完成了新邻近地块的收购壳牌石油租赁2万平米办公物业2010案例研究案例研究投资/
11、开发建设招商配套/服务产业人口图 例图 例金丝雀码头地区的发展历程金丝雀码头地区的发展历程7案例研究案例研究n金融城、中城、西区和港区4个区域集中了伦敦75%的办公物业。4个区域的优质办公物业占全市的比例则更高。n作为一个发展相当成熟的世界城市，伦敦的办公物业市场总量相对稳定。4个区域的办公物业总量由1990年的1370万平米，增长至2010年的1800万平米，20年累计增长32%，年均增幅约1.5%。n港区是20年来伦敦办公物业发展最迅速的区域，办公物业面积从1990年的48万平米，增长至2010年的187万平米，增幅285%，年均增幅14%。n金融城和西区是伦敦办公物业最主要的分布区，但是
12、由于近20年的供应量小，其所占比例不同程度下降。港区由于供应量最大，在伦敦全市市场的比例由1990年的3.5%增长至2010年的10.3%。金丝雀码头的办公物业金丝雀码头的办公物业近近2020年来在伦敦整体市场中的重要性稳定提高年来在伦敦整体市场中的重要性稳定提高数据来源: DTZ Consulting8案例研究案例研究n伦敦办公物业的历史供应呈现明显周期性。越为成熟的市场中，办公物业的供需与经济发展的相关性越高。n在过去的30年里，伦敦办公物业市场呈现明显周期性，每10年出现一波供应高峰，如1990年代初期、2000年代初期和2009年以后。n港区办公物业的供应十分稳定，在过去30年内没有出
13、现过负增长的情况。在每轮市场供应高峰时，港区也都体现出强劲的增长。n港区的需求保持着比较稳定的状态。与其他区域相比，港区的供需走势都相对平稳。金丝雀码头的办公物业金丝雀码头的办公物业是近是近2020年来伦敦重要而稳定的供需来源年来伦敦重要而稳定的供需来源1990-20101990-2010年伦敦主要商务区办公楼供应构成年伦敦主要商务区办公楼供应构成数据来源: DTZ Consulting1990-20101990-2010年伦敦主要商务区办公楼需求构成年伦敦主要商务区办公楼需求构成9案例研究案例研究n港区办公物业在两次集中供应后出现过空置率较高的现象。但是，空置率快速回归正常水平表明区域的需求
14、支撑是稳定的。n由于初期供应的集中放量，区域的空置率很高，因此租金相对较低。在1997年区域的空置率回归到较为正常的水平后，区域租金也出现了台阶式的提升。n在1997年之后，区域的租金和空置率均运行的比较稳定。作为办公物业，稳定的租金和空置率和稳定增长的供给与需求是维持区域健康发展的重要基础。金丝雀码头的办公物业金丝雀码头的办公物业供需稳定保证了价格和空置率的平稳发展供需稳定保证了价格和空置率的平稳发展1994-20101994-2010年港区办公物业的空置率和租金年港区办公物业的空置率和租金数据来源: DTZ Consulting1990-20101990-2010年港区办公楼供应量与存量年
15、港区办公楼供应量与存量10案例研究案例研究n与其他区域相比，港区的租金水平是最低的。但是，从租金走势来看是最平稳的，呈现出一步一个台阶的形态。n在经历了初期的高空置率后，港区的空置率水平已经同其他区域基本相同。目前的空置率水平从一个侧面说明，港区已经成为了“伦敦CBD”的一部分。n金融城、中城和西区是历史悠久的伦敦商务区，它们经过了几十年甚至百年的发展。作为最为年轻的区域，港区能够通过20多年的建设将自己的成功的融入到整个伦敦商务区已经体现了它的成功。金丝雀码头的办公物业金丝雀码头的办公物业供需稳定保证了价格和空置率的平稳发展供需稳定保证了价格和空置率的平稳发展1986-20101986-20
16、10年伦敦主要商务区的租金年伦敦主要商务区的租金数据来源: DTZ Consulting1986-20101986-2010年伦敦主要商务区的空置率年伦敦主要商务区的空置率11案例研究案例研究数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting1234567891 01 11 21 31 41 51 61 71 81 92 02 12 22 32 42 52 62 72 82 93 03 43 13 13 13 23 3n金丝雀码头现有办公物业约139万平米，由28栋办公楼组成。另有6栋办公物业处于在建或规划状态。n金丝雀码头的办公楼中以总部型客户为主，平均建
17、面约5万平米。为了满足不同规模客户的需求，办公楼面积从1.3万平米至11.5万平米不等，且呈明显档次。n其中，3万平米以下办公楼10栋，3至6万平米12栋，9万平米以上的6栋。规划/未建成项目Canary Wharf 平面图金丝雀码头的办公物业金丝雀码头的办公物业以总部办公为主组成的建筑群以总部办公为主组成的建筑群12案例研究案例研究数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting1234567891 01 11 21 31 41 51 61 71 81 92 02 12 22 32 42 52 62 72 82 93 03 43 13 13 13 23
18、3No.8/12/26 100,000 sqmNo.5/6/7/15 100,000 sqmNo.22/27 100,000 sqmNo.16 100,000 sqmNo.11/21 90,000 sqmNo.20 50,000 sqm代表性客户租用的楼宇及面积代表性客户租用的楼宇及面积n金丝雀码头中50%的面积为整栋租赁，30%的面积为大客户租赁，只有3栋楼，20%的面积为散租。n大型金融机构总部是金丝雀码头的核心客户。巴克莱、瑞信、摩根大通、汇丰的占用面积都超过10万平米。加上摩根斯坦利和花旗，6个大客户占用面积接近60万平米，相当于总面积的约40%。n规划及在建项目仍以总部办公为主。办公
19、楼的构成办公楼的构成整栋租赁70万平米50%大客户租赁40万平米30%散租28万平米20%金丝雀码头的办公物业金丝雀码头的办公物业以总部办公为主组成的建筑群以总部办公为主组成的建筑群DocklandsCityWest EndMidTownCanary WharfSouthwarkEast CityKings CrossCamdenKensingtonPaddington13n对于伦敦办公物业整体的客户结构而言，金融业的比例最高，达到31%。n对于4个主要商务区而言，都有各自明确的客户特征。金融城和港区均以金融业为主；中城以传媒和专业服务业为主；西区以政府机构和企业为主。n港区是几个商务区中客户
20、特征最鲜明的，金融业客户比例高达66%，其他类型客户都很分散。这些金融业客户基本集中于金丝雀码头。n以金丝雀码头为代表的港区已经成为了伦敦具有代表性的金融商务区。20092009年伦敦中心区及年伦敦中心区及主要商务区的客户结构主要商务区的客户结构数据来源: DTZ Consulting案例研究案例研究金丝雀码头的办公物业金丝雀码头的办公物业已成为伦敦的金融商务区已成为伦敦的金融商务区14n伦敦的超高层建筑数量不多，截止2010年底，高度超过100米的超高层共有16栋。n金丝雀码头是伦敦超高层建筑最为集中的区域，16栋超高层中的7栋都位于此。而且，仅有的3栋超过200米的建筑也都位于金丝雀码头。
21、One Canada Square是伦敦的第一高楼。n虽然随着新项目的建设，金丝雀码头的建筑将不再是伦敦最高的项目。但是根据未来的规划，金丝雀码头仍然是伦敦超高层建筑最为集中的区域。数据来源: DTZ Consulting截止截止20102010年伦敦已建成的超高层建筑（大于年伦敦已建成的超高层建筑（大于100100米）米）案例研究案例研究金丝雀码头的办公物业金丝雀码头的办公物业伦敦超高层建筑的集中区伦敦超高层建筑的集中区15n金丝雀码头的商业配套规模不大，总面积55000平米。由于商务区的居住人口不多，因此商业配套主要服务于在此工作的商务人群。n商业配套中43%为零售业态，餐饮和各种便利店占
22、约50%，休闲娱乐仅9%，主要为一家大型健身中心。n金丝雀码头大部分商业分布于走廊层（Promenade Level），它把各个办公楼的地下联通成为商业街，并与轨道交通站点链接。商业配套商业配套业态构成业态构成55,00055,000Canary Wharf 的商业配套的商业配套数据来源: DTZ Consulting案例研究案例研究金丝雀码头的配套商业金丝雀码头的配套商业以地下商业街为主，为商务人群服务以地下商业街为主，为商务人群服务16案例研究案例研究数据来源: DTZ Consulting、GLA伦敦政府n伦敦人口近50年呈现两大特点。一是先降后升，即1980年前下降，之后逐步回升。二是
23、人口疏散，即内伦敦人口向外伦敦转移。n在1980年后的人口增长过程中，金丝雀码头所在的Tower Hamlets区是伦敦人口增长最快的区域，增幅达到64%。n应该说，从1980年代初开始金丝雀码头的再造工程为区域带来的新的产业支撑，从而带动了人口的增长。1980-20101980-2010年伦敦各区的人口增幅年伦敦各区的人口增幅1960-20101960-2010年内年内/ /外伦敦的人口变化外伦敦的人口变化（单位：万人）1234567891 01 11 21 31 41 51 61 71 81 92 02 12 22 32 42 52 62 72 82 93 03 13 23 3+64%+1
24、4%+19%+11%内伦敦外伦敦金丝雀码头对区域的影响金丝雀码头对区域的影响带动区域人口的增长带动区域人口的增长17案例研究案例研究n持续的产业支撑最明显的影响就是就业岗位的稳步增加。n在2000至2009年间，伦敦整体增加了121000个就业岗位。从各区的变化看，出现了明显的就业岗位转移情况。Tower Hamlets、Southwark、Islington是就业岗位增长最快的区域，共增加了142000个就业岗位。金丝雀码头所在的Tower Hamlets是就业岗位增长最快的区。n在2000-2009年间，随着就业人口的增长，Tower Hamlets在伦敦总就业人口的比例也稳步提升。n在T
25、ower Hamlets过去10年间增加的65000个就业岗位中，有约60000个来自于金丝雀码头。2000-20092000-2009年伦敦各区就业岗位变化年伦敦各区就业岗位变化2000-20092000-2009年区域就业岗位总量占伦敦的比重年区域就业岗位总量占伦敦的比重伦敦就业岗位变化伦敦就业岗位变化+121,000数据来源: DTZ Consulting、GLA伦敦政府金丝雀码头对区域的影响金丝雀码头对区域的影响带动区域就业人口的增长带动区域就业人口的增长18案例研究案例研究1999-20091999-2009年伦敦各区金融业从业者变化年伦敦各区金融业从业者变化n作为新的金融商务区，在
26、金丝雀码头的带动下，1999至2009年间形成了全伦敦金融业从业者向Tower Hamlets区域集中的局面。n1999-2009年间，伦敦金融业从业者减少了3759人，绝大部分区的金融业从业者都出现了不同程度的下降，而Tower Hamlets区的金融业从业者增长了42179人。n1999年，Tower Hamlets区的金融业从业者占伦敦的7.8%。这一比例在2009年上升至20.4%。伦敦金融业从业者变化伦敦金融业从业者变化-3,759金融业者金融业者区域分布区域分布19991999金融业者金融业者区域分布区域分布20092009数据来源: DTZ Consulting、GLA伦敦政府金
27、丝雀码头对区域的影响金丝雀码头对区域的影响形成产业人口的聚集形成产业人口的聚集19案例研究案例研究n由于金丝雀码头成为了金融商务区，并聚集了区内绝大部分的就业人口，整个Tower Hamlets区成为了伦敦平均工资水平第二高的区，仅次于金融城，并远远高于伦敦平均水平。n相比于区域的高收入水平，区域的房价始终处于较低的水平，并略低于全市平均水平。这也使Tower Hamlets成为全伦敦房价收入比最低的几个区之一。2009年，Tower Hamlets的房价收入比为6.38，低于伦敦全市的7.64。n由于之前为港区，居住环境相对不佳，不可能留住在此办公的高收入人群，区域的住宅价值也无法与西区等传
28、统高档住宅区相比。n因此，办公物业需要的产业和住宅需要的环境之间没有必然联系。特别是对于原有基础不佳的区域再造项目。1998-20091998-2009年伦敦收入最高的年伦敦收入最高的5 5个区的平均工资及房价变化个区的平均工资及房价变化数据来源: DTZ Consulting、GLA伦敦政府金丝雀码头对区域的影响金丝雀码头对区域的影响带动收入增长，但对房价并无实质影响带动收入增长，但对房价并无实质影响20n在1980年代开始的伦敦经济复兴过程中，企业特区政策起到了重要的作用。企业特区为区域的招商引资提供了大力支持，在吸引投资者和客户的同时，也加快了开发建设的进程。港区就是伦敦第一批企业特区之
29、一。n企业特区的优惠政策是有时间限制的，一般在10年左右。这就要求特区在有限的优惠期内形成自身的优势和增长点，以保证在企业特区优惠政策结束后能够持续成长。n经过30多年的发展，很多专家学者开始讨论企业特区政策的得失，分析其对经济发展的利弊。但是无论如何，金丝雀码头的再生过程无疑是企业特区的成功案例之一。企业特区企业特区 （Enterprise Zone） 企业特区是指以提升已有商业投资水平，或吸引新的投资为目的，提供一些列商业优惠政策的特定区域。企业特区的规模不等，从个体商业园到整个城市或地区。区内企业能够获得的优惠政策包括：l当地营业税的减免。l降低企业所得税和国家保险。l对资产和地产的投资
30、施行税收抵免或资本收益津贴。l放宽规划限制，加快审批流程，加快建设速度，降低建设成本。l对投资成本予以补贴。 企业特区的优惠政策是有时间限制的，比较典型的是在10年左右。数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting金丝雀码头发展中的重要因素金丝雀码头发展中的重要因素政府的政策支持政府的政策支持案例研究案例研究21n轨道交通对于商务区至关重要，对于产业基础薄弱的再造区域更是如此。n在金丝雀码头建设之初，Jubilee Line和DLR的建设就被放在很重要的位置。这两条轨道交通将金丝雀码头与金融城和西区联系起来，大大降低了这个区域的抗性。n正在建设的Cro
31、ssrail将金丝雀码头与希斯罗机场和城市机场链接起来。同时，Crossrail的金丝雀码头站也将是东伦敦重要的交通换乘站点。Crossrail StationCrossrail 站点站点Jubilee Line 站点及广场站点及广场DLRDLR站点站点Canary Wharf金融城（中心商务区）希斯罗机场城市机场邦德街（高端商业区）Crossrail 线线金融城西区Jubilee LineCanary WharfDLR帕丁顿（海德公园）案例研究案例研究金丝雀码头发展中的重要因素金丝雀码头发展中的重要因素轨道交通轨道交通数据来源: DTZ Consulting王晨王晨 博士博士 华北区策略发展顾问部 董事及主管(86) 010 8519 联系人联系人纪岩纪岩 华北区策略发展顾问部 助理董事(86) 010 8519 感谢阅读感谢阅读Thank you !Thank you !
