物业权属法律规定

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1、第第3 3章章 物业权属法律规定物业权属法律规定 学习目标学习目标 了解物权、物业产权、物业权属的概念和特征; 了解物业产权的取得、消灭和限制； 了解物业权属登记相关概念、房屋登记制度 熟知业主的建筑物区分所有权、共有及其相关概念。模块一物权与物业权属模块一物权与物业权属 【案例】 我国物权法第一案落槌我国物权法第一案落槌 当事人房屋产权得当事人房屋产权得到保护到保护 本案争执的房屋有关权利，可追溯到上世纪50年代末。原告李福莲等人上辈所有的一处房产被政府不适当没收，此后40多年，该房被当作公房出租给其他居民。直至2005年9月，该房产经落实政策退还给原告，并办理了产权过户手续。 这处房产在政

2、府退还给原告的同时，里面的一些房间一直由本案被告刘莎租住占用。虽然租赁合同已过期，但刘拒绝向原告腾退房屋。原告只好诉诸法律。 分析分析 长沙市芙蓉区法院的一审判决认为，在该处房屋由政府向原告移交并办理了产权变动登记手续之后，原告即取得了房屋的所有权，根据物权法的规定，这一不动产所有权应当得到尊重和保护。法院认为物权法生效后，刘莎的恶意占有行为仍在继续，故本案适用物权法，与法不溯及既往原则并不冲突。综上，依照物权法第39条、第64条、第242条、第243条的规定，尽管被告刘莎为该房屋的原租户，但她毕竟不是所有权人。她在未与新的房屋所有权人签订租赁协议的情况下，直接占用房屋，构成了恶意占有。于是，

3、法院判令刘莎腾退房屋并赔偿租金损失。一、物权的概念和特征一、物权的概念和特征 1 1物权的概念物权的概念 物权，是指权利人依法对特定的物享有直接物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。和担保物权。 物权法规范的物，包括不动产和动产。物权法规范的物，包括不动产和动产。 不动产是指土地以及房屋、林木等土地定着不动产是指土地以及房屋、林木等土地定着物；物； 动产是指不动产以外的物，如汽车、电视机。动产是指不动产以外的物，如汽车、电视机。 2 2物权的种类物权的种类 （1 1）自物权和他物权）自物权和他物权 （2 2

4、）动产物权与不动产物权）动产物权与不动产物权 （3 3）完全物权与限制物权）完全物权与限制物权 自物权自物权是权利人对自己的物所享有的权利，也就是所有权。是权利人对自己的物所享有的权利，也就是所有权。 他物权他物权是指在他人所有的物上设定的物权。他物权是对他是指在他人所有的物上设定的物权。他物权是对他人财产的权利。他物权是由所有权派生或分离出来的。他人财产的权利。他物权是由所有权派生或分离出来的。他物权又分为用益物权与担保物权。物权又分为用益物权与担保物权。 用益物权用益物权是对他人所有物在一定范围内使用、收益的权利，是对他人所有物在一定范围内使用、收益的权利，形式有形式有承包经营权、土地使用

5、权、典权承包经营权、土地使用权、典权等。等。 担保物权担保物权是为了担保债的履行，在债务人或第三人的特定是为了担保债的履行，在债务人或第三人的特定财产上设定的物权，其形式有财产上设定的物权，其形式有抵押权、质权、留置权抵押权、质权、留置权。（1 1）自物权和他物权）自物权和他物权 （2 2）动产物权与不动产物权）动产物权与不动产物权 这是根据物权的客体是动产还是不动产所作的这是根据物权的客体是动产还是不动产所作的区别。这种分类方法的意义在于动产物权与不区别。这种分类方法的意义在于动产物权与不动产物权的取得方法、成立要件等各不相同。动产物权的取得方法、成立要件等各不相同。 （3 3）完全物权与限

6、制物权）完全物权与限制物权 这是以对于标的物的支配范围的不同对物权的这是以对于标的物的支配范围的不同对物权的区分。区分。 完全物权即所有权，是全面支配标的物的物权；完全物权即所有权，是全面支配标的物的物权； 限制物权则是特定方面支配标的物的物权。限限制物权则是特定方面支配标的物的物权。限制物权是在他人之物上设定的权利，实际上是制物权是在他人之物上设定的权利，实际上是根据所有权人的意志设定的所有权上的负担，根据所有权人的意志设定的所有权上的负担，起着限制所有权的作用。用益物权和担保物权起着限制所有权的作用。用益物权和担保物权属于限制物权。属于限制物权。二、物业产权的概念和特征二、物业产权的概念和

7、特征 1 1物业产权的概念物业产权的概念 物业产权是指物业权利人以物业为标的物，对其物业产权是指物业权利人以物业为标的物，对其直接进行支配并享有其利益的排他性权利。直接进行支配并享有其利益的排他性权利。 物业产权是以物业为标的的物权。其核心是物业物业产权是以物业为标的的物权。其核心是物业所有权，包括用益物权和担保物权。所有权，包括用益物权和担保物权。 2 2物业产权的分类物业产权的分类 （1 1）物业所有权）物业所有权 （2 2）用益物权）用益物权 （3 3）担保物权）担保物权 （1 1）物业所有权）物业所有权 物业所有权是指所有人对其物业享有占有、使用、收益、物业所有权是指所有人对其物业享有

8、占有、使用、收益、处分的权益，以及排除他人非法占有的权利。物业所有处分的权益，以及排除他人非法占有的权利。物业所有权是物业产权中的核心权利，物业所有权可分为土地所权是物业产权中的核心权利，物业所有权可分为土地所有权和房屋所有权。有权和房屋所有权。 （2 2）用益物权）用益物权 根据物权法第一百一十七条之规定，用益物权根据物权法第一百一十七条之规定，用益物权是用益物权人对他人所有的不动产或者动产，是用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。依法享有占有、使用和收益的权利。 （3 3）担保物权）担保物权 根据物权法第一百七十条之规定，担保物权是根据物权法第一百七十条之规

9、定，担保物权是担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。就担保财产优先受偿的权利。三、物业产权的取得、消灭和限制三、物业产权的取得、消灭和限制 1 1物业产权的取得物业产权的取得 物业产权的取得是指在我国享有民事法律关物业产权的取得是指在我国享有民事法律关系主体资格的国家机关、法人、社会团体和系主体资格的国家机关、法人、社会团体和公民，因某种法律确认的事实存在，得到对公民，因某种法律确认的事实存在，得到对物业占有、使用、收益和处分的权利。物业占有、使用

10、、收益和处分的权利。 物业产权的取得包括物业产权的取得包括原始取得原始取得和和继受取得继受取得。 （1 1）原始取得）原始取得 原始取得是指根据法律规定，不以原始取得是指根据法律规定，不以原产权人的所有权和意志为依据，而直接取得物业原产权人的所有权和意志为依据，而直接取得物业所有权。所有权。 主要包括：因建造取得物业产权；因没收取得物业主要包括：因建造取得物业产权；因没收取得物业产权；因无主取得物业产权。产权；因无主取得物业产权。 （2 2）继受取得）继受取得 继受取得是指物业所有权人通过某种法律行为从原继受取得是指物业所有权人通过某种法律行为从原所有人那里取得财产的权利。如通过买卖、交换、所

11、有人那里取得财产的权利。如通过买卖、交换、继承、赠与和遗赠等方式取得物业产权。继承、赠与和遗赠等方式取得物业产权。 2 2物业产权的消灭物业产权的消灭 物业产权的消灭是指因某种法律事实的出现，物业产权的消灭是指因某种法律事实的出现，使原物业产权人失去了对物业占有、使用、使原物业产权人失去了对物业占有、使用、收益或处分的权利。收益或处分的权利。 引起物业产权消灭的法律事实有：物业产权引起物业产权消灭的法律事实有：物业产权主体的消灭；物业产权客体的消灭；物业产主体的消灭；物业产权客体的消灭；物业产权因转让而引起消灭；物业产权因国家行政权因转让而引起消灭；物业产权因国家行政命令或法院判决而丧失；物业