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1、郑州郑州/ 农业东路农业东路/金水东路金水东路 两地块概况两地块概况河南雅宝地产郑州宏观背景分析1房地产市场发展现状23两个地块概况城市区位城市区位郑州位于全国经济地理腹地郑州位于全国经济地理腹地,具有具有贯通东西、连接南北的战略作用贯通东西、连接南北的战略作用 地理区位:郑州市是河南省省会，位于河南省中部偏北，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原，具有贯通东西、连接南北的战略作用，是沟通、促进全国各经济区交流、联合的中枢之地。 交通区位:郑州交通发达，处于我国交通大十字的中心位置。陇海、京广铁路在这里交汇；107、310国道、京珠、连霍高速公路穿境而过；新郑国际机场与国内外30多个城市通
2、航；拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站；一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各1个，货物可在郑州联检封关直通国外。 经济区位:郑州位于全国经济地理腹地，是河南省政治、经济、文化中心.历史沿革历史沿革 郑州历史悠久，具有一定的人文历史底蕴。郑州历史悠久，具有一定的人文历史底蕴。 郑州历史悠久，是中华民族的发祥地之一。曾有夏、商、管、郑、韩5朝为都，隋、唐、五代、宋、金、元、明、清8代为州。 1948年月10月22日，正式建立了郑州市，1954年成为河南省省会。 全市总面积平方公里，市区面积平方公里，中心城区建成区面积294平方公里。现辖6区5市1县（其中包括：郑东新区、高新技术产业开
3、发区、经济技术开发区、河南郑州出口加工区）：金水区、二七区、中原区、管城区、惠济区、上街区、巩义市、登封市、荥阳市、新密市、新郑市、中牟县。 郑州辖区地图城市定位城市定位中原城市群经济隆起带的核心城中原城市群经济隆起带的核心城市、全国区域性中心城市、全国重要的现代市、全国区域性中心城市、全国重要的现代物流商贸城市。物流商贸城市。 郑州市城市总体规划(19952010年)中指出，郑州的城市定位是：国家区域性中心城市，现代化商贸城，现代制造业中心，全国重要的交通、通讯枢纽和国家级历史文化名城。 发展战略至2020年郑州将建成名副其实的国家区域性中心城市，欧亚大陆桥和陇海-兰新经济带上的中心城市，全
4、国重要的商贸城市和枢纽城市，中原城市群经济隆起带的核心城市。 发展方向是把郑州建设成为全国区域性中心城市、全国重要的现代物流商贸城市、全国重要的交通通讯枢纽城市和全国著名的历史文化名城。”对比“十五”规划，郑州的城市定位增加了现代物流商贸城市和历史文化名城两个内容。 自然人文特色自然人文特色郑州属大陆性气候，风沙较大，城郑州属大陆性气候，风沙较大，城市整体形象呈灰色调；市整体形象呈灰色调；郑州地区属暖温带大陆性气候，四季分明，年平均气温14.4 C 。7月最热，平均27.3C ；1月最冷,平均0.2C ；年平均降雨量毫米，无霜期220天，全年日照时间约2400小时。境内大小河流35条，分属于黄
5、河和淮河两大水系，其中流经郑州段的黄河公里。 郑州为中国八大古都之一，是一个有着深厚文化底蕴的城市。在大河文化的熏陶下，郑州人也早已习惯了把文化作为生活的重要支柱，同时还相当注重人文气息的营造。GDP 郑州经济保持高速发展郑州经济保持高速发展,房地产市场处房地产市场处于高速发展期于高速发展期房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系小于小于4%4%-5%5%-8%大于大于8%萎缩萎缩 停滞停滞 稳定发展稳定发展 高速发展高速发展 2009年郑州取得3092亿的GDP成绩单，实现了12%的增幅，预计2010年该数据将突破3300亿大关。预计到2011年，郑
6、州将进“4000亿俱乐部”。 从2004年中央提出“中部崛起” 后，郑州市加大了投资和出口力度，GDP增长幅度保持了较高的增长率，实现了经济的快速增长。受2008年的经济危机影响，2009年经济发展有所减缓，但仍旧维持在12%的高位运行，高于全国8.7%的平均水平。由于经济危机影响逐渐降低，预计2010年郑州的GDP增长幅度将在13%左右。城镇化水平城镇化水平 城市人口的快速增加城市人口的快速增加,带动城市带动城市住房的刚性需求住房的刚性需求城镇人口增长示意图 郑州自2000年以来，城镇化水平迅速提高，截止到07年底已经达到了，一方面是政府加速城市化进程扩大城市版图的结果，另一方面，也是政府人
7、口政策导向的结果.郑州城镇人口增长迅速，每年以十几万人的速度增长，近几年的城镇化水平保持在1%1%左右的增长，可见郑州城市辐郑州城市辐射力较大射力较大,大部分为外来人口的增加,这为城市发展带来更多的劳动力，促进城市化进程，也带动城市住房需求带动城市住房需求。城镇化水平示意图居民消费力居民消费力 人均可支配收入提高，生活水平人均可支配收入提高，生活水平大幅改善；消费支出占可支配比例降低，剩余消大幅改善；消费支出占可支配比例降低，剩余消费力强费力强居民人均可支配收入增长迅速,人们生活水平显著提高消费性支出占可支配性收入比例逐年降低,说明人们消费呈保守趋势；但同时也导致居民储蓄余额显著上涨，说明居民
8、剩余消费力强,有利于未来对房地产等方面的需求050001000015000-8%-4%0%4%8%12%16%20%城镇居民人均可支配收入593566337494.783469364106401182213692城镇居民人均消费性支出503154095479.959586463739876918716人均可支配收入增长率-3.46% 11.76% 12.99% 11.36% 12.20% 13.60% 11.10% 15.80%人均消费性支出增长率-0.67% 7.51%1.31%8.72%8.48% 11.80% 5.50% 14.40%200020012002200320042005200
9、6200769.53%65.05%63.66%82.40%84.80%81.50%73.10%71.40%69.00%40%60%80%100%1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年郑州市历年消费支出占可支配收入的比例信息来源于郑州统计公报郑州市历年人均储蓄存款余额城市间发展规划城市间发展规划中原城市群，九城兴中原，中原城市群，九城兴中原，郑州在中原城市群中起龙头作用郑州在中原城市群中起龙头作用以郑州为中心、个半小时交通为半径，包括洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源在内的个城市统称为“中原城市群”，郑州是实实在在的圆心，是联系四
10、大产业带（郑汴城市工业走廊、新乡郑州漯河产业发展带、新乡焦作济源产业发展带、洛阳平顶山的漯河产业发展带）的重心。郑州定位：郑州定位：河南省省会，中国历史文化名城，国际文化旅游城市，全国区域性中心城市，全国重要的现代化物流中心，区域性金融中心，先进制造业基地和科技创新基地。市域空间结构：一心四城、两轴一带及网络化城镇体系市域空间结构：一心四城、两轴一带及网络化城镇体系一心一心：指郑州都市区，包括郑州市中心城区、上街-荥阳组团、中牟组团和航空港组团。四城四城：指巩义、新郑、新密、登封等四个中等城市。两轴：两轴：沿连霍高速公路、陇海铁路线由中牟组团、郑州市中心城区、上街-荥阳组团、巩义市共同构成的东
11、西向城镇发展轴线；沿京珠高速公路、京广铁路由郑州市中心城区、航空港组团、新郑市共同构成的南北向城镇发展轴线。一带一带：沿省级交通干线由登封市、新密市、新郑市共同构成的城镇发展带。城市交通规划城市交通规划60分钟交通圈覆盖郑州市域分钟交通圈覆盖郑州市域6060分钟交通圈覆盖郑州市域：分钟交通圈覆盖郑州市域：形成快速、便捷、高效的城市交通网络是郑州未来15年城镇发展的重点。以郑州市城市中心区（二七广场）为中心的90分钟交通圈覆盖中原城市群区域主要城镇；60分钟交通圈覆盖郑州市域；30分钟交通圈覆盖都市区；市域所有乡村15分钟内通达国省干线公路网；城市居民5分钟内可到达公交、地铁轻轨车站。 郑州宏观
12、背景分析1房地产市场发展现状23两个地块概况金水北区金水北区高新产业区高新产业区二七区二七区中原区中原区金水东区金水东区管城区管城区经济技术开发区经济技术开发区惠济区惠济区CBD郑东新区郑东新区A地块B地块我司两个地块所在辖区郑东新区，紧邻金水区，两个区域均是房地产发展的活跃地带；金水区是郑州目前的行政区、金融区、及商业中心区，城市的主干道，如花园路、农业路、金水路均在此交汇；郑东新区为郑州未来新城区，城市发展主流方向；价格最高区域； 2009年商品住宅新增供应万，占整体供应量的88.7%，是商品房市场供应的绝对主力；成交量万，占整体成交量的86.5%，需求强劲；全年供求比为：1，是造成整体市
13、场供不应求的主要矛盾 。 办公用房新增供应万，仅占整体供应量的2.9%；成交量万，占整体成交量的5.3%；全年供求比为：1，短期内呈现明显的供不应求状态。 商业用房新增供应万，占整体供应量的8.4%；成交量万，占整体成交量的8.2%；全年供求比为：1，短期内同样呈现供不应求状态。数据来源：郑州市房管局 2009年，郑州市新增商品房供应万，同比减少24.69%，甚至低于2006年同期水平。受到2008年市场不景气的影响，开发商信心受挫，开工量下降，导致全年新增供应量大幅减少。 全年成交量万 ，同比大幅增长70.34%，达到历史高位，首度进入千万量级城市。在经济复苏、政策优惠、信贷支持等多重利好因
14、素的促进下，市场全面复苏，成交量呈井喷行情。 全市供求比为：1，新增供应量大幅下降，成交量迅猛增长，导致短期内出现供不应求的局面，自2005年以来的市场余量也消化殆尽。数据来源：郑州市房管局 2009年郑州市商品房成交均价为4920元/，同比上涨10.02%。从图上可以看出，近年来郑州市商品房成交均价呈现了稳定的上涨趋势。经历过年初的价格调整期后，在供求关系的影响下，2009年仍然保持了明显的上涨趋势。数据来源：郑州市房管局 2009年，郑东新区商品房供应量为万，较去年下降了35.88%，占全市供应量的15.43%，位居各区第四；成交量为万，较去年增长了43.47%，占全市成交量的16.42%
15、，位居各区第二；全年商品房供需比为0.59:1，消化存量房达万，基本消化完了该区域的历史存量房，使得该区域目前的供求基本平衡。由于该区域可供开发土地有限，在郑州新区尚未全面开发之前，将出现供不应求的局面。数据来源：郑州市房管局 2009年，郑东新区商品住宅供应量为万，需求量为万，供需比为0.69:1，是该区域供求的绝对主力，同时由于去年房地产市场的回暖，客户对该区域非住宅物业的信心大增，于是办公用房和商业用房的成交量也大大增加，使得非住宅物业也出现了供不应求的局面。 数据来源：郑州市房管局 2009年，郑东新区商品房成交均价为5830元/，较去年相比增幅高达26.63%，是全市涨幅最高的区域。
16、一方面是由于该区域本年度住宅物业供不应求的趋势明显，导致项目价格快速上涨；另一方面是由于今年该区域非住宅物业特别是商业物业成交比重加大，并且价格较高，对该区的成交均价有一定的拉升作用。 数据来源：郑州市房管局郑州宏观背景分析1房地产市场发展现状23两个地块概况项目位置农业东路花园路黄河东路中州大道龙湖外环西路 A地块所在辖区为郑东新区；由中州大道、农业东路和龙湖外环西路围合而成； A地块位于郑东新区最西侧的边缘地带，与金水区仅有一路之隔，是金水区通向郑 东新区的门户地带；两区域资源均可共享；金水北区金水北区高新产业区高新产业区二七区二七区中原区中原区金水东区金水东区管城区管城区经济技术开发区经
17、济技术开发区惠济区区惠济区区CBD郑东新区郑东新区A地块B地块用地性质：商业金融业用地总用地面积：80234.81建设用地面积：60000.03建筑密度：30%容积率： 建筑高度： 80M绿化率：35%停车面积：1.0/100建筑退红线：东25/南20/西55/北20出入口方位：东建筑要求：1.临中州大道建筑后退道路红线部分有50米宽的城市绿化带，临龙湖外环西路建筑后退道路红线部分有20米宽的城市绿化带，建设单位不得占用；2.注重临中州大道、龙湖外环西路建筑的沿街立面设计，塑造优美城市景观。建筑外立面须采用石材、玻璃、金属板等高档外装饰材料；3.地下建筑物和地下附属设施，退让规划道路红线最小距
18、离为5米；4.建筑外装饰方案需同时报批郑东新区管委会土地规划局审核后实施；地上现状周边绿化带东至-龙湖外环西路，通往CBD核心会展中心西至-中州大道，高架立交桥，与金水区一桥之隔南至-地块紧邻小片市政公园中州大道向南横跨为黄河东路、金水东路北至-农业东路，通向金水北区中州大道中州大道 景观大道、形象大道景观大道、形象大道向北连接农业路、北三环、北四环、连霍高速公路，连接郑州北区，并使郑州与新乡、焦作等豫北城市紧密联系；向南连接黄河路、金水路、航海路等城市主干道，连接二七区、管城区及经济技术开发区；并与新郑、新密等卫星城市紧密联系农业路农业路 主干道、二环绕城路主干道、二环绕城路向西连接花园路、
19、文化路、桐柏路等城市主干，连接中原区、金水区，向东连接郑东新区、中牟、白沙工业走廊及开封。花花园园路路文文化化路路桐桐柏柏路路农业路农业路黄河路黄河路金水路金水路航海路航海路北三环北三环A地块BRT公交系统途径A地块，使A地块与郑州各个城市主干道相连，出入更加便捷顺畅； 教育-以东区为主，知名公立学校：郑东新区实验小学、实验中学等；高档私立学校如：建业外国语学校、加拿大枫林幼儿园、建业双语幼儿园等；商业-共享两区域商业资源，以农业路为沿线，金水区有丹尼斯、大商商圈、易初莲花商圈，东区有宝龙 城市广场商务办公-农业路沿线有省汇中心、国际企业中心及部分商住写字楼中州大道沿线辐射黄河路、金水路、未来
20、路写字楼医疗-解放军781部队医院，儿童医院（规划中）、仁人健康体检中心居住-高档楼盘为主，分别位于：农业路沿线：中房文博、正弘旗、尚都国际（商住）好莱坞（小户型）、中州大道：非常国际、阳光新城、宜家美景郑东新区：绿城百合、温哥华广场、联盟新城等其他配套-动物园文博广场会展中心金水北区金水北区高新产业区高新产业区二七区二七区中原区中原区金水东区金水东区管城区管城区经济技术开发区经济技术开发区惠济区惠济区CBD郑东新区郑东新区A地块B地块 B地块所在辖区郑东新区，位于金水东路南、心怡路东、中兴路南围合的位置； B地块处在CBD内部区域，在会展中心的东南处，周边中高档住宅、政府办公楼林立，是目前新
21、区的热点开发地带；1.1.郑东新区范围：郑东新区范围：规划范围150平方公里（其中起步区33平方公里），西起107国道，东至京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路。 2.2.区域定位：区域定位：生态城市/环形城市/共生城市新陈代谢城市/地域文化城市3.3.经济产业经济产业：最终要发展以金融服务业为龙头的现代服务业。物流业物流业澳柯玛(郑州)国际物流园区、德国麦德龙、南方香江、红星美凯龙、仁豪实业等物流园区的建成，逐步确立郑州做为全国物流中心城市的地位。会展业会展业郑州国际会展中心，59倍的产业连带效应，还将对交通运输、商业零售、旅游、饭店、餐饮娱乐等相关产业具有明显的拉动作用。金融业金
22、融业10余家知名银行、证券河南总部已入驻CBD中央商务区 CBD中央商务区：约平方公里。 商住物流区：CBD的功能支撑区，规划面积约23平方公里，是以机关单位、公益设施、现代服务业及批发、物流、居住等功能为主体的综合区。 龙湖地区：约40平方公里，由高度为 100米的写字楼、宾馆和特色住宅等组成的 另一个环形城市带，满足商务、居住、旅游、娱乐和休闲等各种需求。 龙子湖高校园区：约22平方公里，由高等院校组成。 科技园区：规划面积约18平方公里，主要用于安排科研院所和研发机构 。用地性质：商业金融业用地、居住用地总用地面积：114495.58（居住：45138.96 ）建设用地面积：74698.
23、9（居住：38666.7 ）建筑密度：30%（居住： 25%）容积率： 4（居住： 3.5%）建筑高度： 100M绿化率：30%停车面积：1.0/100（居住：1个/户）建筑退红线：东5：18/南20/西6：22/北24出入口方位：东、西配件设施：配电房建筑要求：1.临金水东路建筑后退道路红线部分有20米宽的城市 绿化带，建设单位不得占用；2.注重临金水东路建筑的沿街立面设计，塑造优美的 城市景观，建筑外立面须采用石材、玻璃、金属板 等高档外装饰材料；3.沿中兴路设置配电房一座，其建筑面积约8.5x10 具体位置和面积与供电公司沟通；4.地下建筑物和地下附属设施，退让规划道路红线最小 距离为5
24、米5.建筑外装饰方案需同时报郑东新区规划局审批后实施；地上现状周边绿化东至-中兴路，连接新区龙湖教育产业园、澳柯玛物流园西至-心怡路，郑东新区规划居住区，住宅、写字楼林立南至-祥盛街，所在区域居住为主，旁边即是住宅楼盘中豪汇景湾；北至-金水东路，写字楼、酒店较多（大多在规划中）可通往金水区、CBD会展中心地块北临金水东路，交通便利，商业气氛日渐成熟，南部临小街道，宁静优雅，旁边均有居住项目，居住氛围已经形成教育-知名公立学校：郑东新区实验小学、实验中学等；高档私立学校：建业外国语学校、加拿大枫林幼儿园、建业双语幼儿园等；龙湖大学城商业-宝龙城市广场周边楼盘的商业配套聚龙德国印象的商业中心金融-CBD中心写字楼入驻的各大银行、证券、保险机构金水东路周边写字楼入驻的各大银行、证券、保险机构居住-周边高端居住楼盘聚集，如：鑫苑中央花园、立体世界、盛世年华、阿卡迪亚等其他-澳柯玛物流中心、科技化产业园等周边医疗、商业、生活配套尚不成熟，属于尚在发展中的区域；有明确的经济发展方向及实体定位，但目前均在开发状态；聚龙 德国印象中豪汇景湾盛源国际晖达新领地The end!
