选址开发培训.

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1、1王学武2016年03月选址开发培训讲义2培训提纲Topicp选址开发的势道术p选址开发流程介绍p如何选址？p如何评估？p如果进行投资测算？p公司选址开发相关政策解读3选址开发的势道术取势： 购物中心店成为连锁品牌的主流开店模式 小面积的店面符合品牌方和购物中心的双重利益需要明道 位置、位置、位置优术 信息获取能力 决策水平4选址开发工作的特点三难： 复杂性：既要考虑项目的可视性，可达性，还要考虑周边的人口数量，消费水平，消费偏好。 差异性：不同商业业态对于各种指标的要求各有不同，如同样条件下有的适合做正餐，有的适合做快餐。 前瞻性：有些位置当时看来不成熟，未来有可能成为商业中心，因此需要了解

2、城市的未来规划。选址开发是科学，也是艺术！56Topic 1: 选址开发流程介绍六个关键流程节点： 新址确认* 投资测算CA* 合同签约* 交场 工程建设 开业7Topic : 选址的8个基本步骤八个基本步骤： 商圈评估 聚客点分析 客流量统计 客流动线分析 可见度评估 可接近性评估 选择对比餐厅 预估营业额如何选址？如何预测销售额？如何评估？8 商圈评估商圈评估：评估的是商圈在城市中的地位、活力及未来的潜力： S级商圈 特殊商圈 A级商圈 市级商圈 B级商圈 区级商圈 C级商圈 社区级商圈9 聚客点分析聚客点分析：充分考虑项目周边的聚客点，例如居民区，商业中心，办公大楼，车站，医院，酒店，娱

3、乐场所等。对于商圈内的多个项目还需要考虑各个项目的业态构成，品牌档次，消费水平等因素。10 客流量统计客流量统计： 商圈的客流量 项目的客流量 店址的客流量11 客流动线分析客流动线分析： 店址必须位于顾客的行走动线上。 充分考虑楼层距离，电梯距离，扶梯距离，以及项目动线设计对客流的影响。 车流动线，停车位的影响12 可见度评估可见度评估： 店址 面宽 招牌 广告13 可接近性评估可接近性评估： 项目分身的可接近性：如交通动线，停车位 店址的可接近性：客流动线，距离出入口，上下楼梯的位置14 选择对比餐厅选择对比餐厅： 相似城市或相似商圈的可比餐厅 同一商圈可对比餐厅15 预估销售额预估销售额

4、： 关键指标测算：人均，翻台率，毛利 可比品牌关键指标：面积，人均，销售额 好的商圈和好的位置永远是成功的关键！16案例示例 Case study投资测算表示例演示17Topic 5: 公司选址开发政策介绍公司选址开发政策介绍： 财务汇报指标要求：投资回报率 60% 店址标准 激励方案18商圈选择商业区店址要求经营面积300-400平米物业形状尽量方正或整齐层高柱距板到板层高不小于5米楼板承重部分区域500公斤/平米，大部区域350公斤/平米 供电供水提供或有位置建设给排水/排油/排污/道：上水：DN50mm / 下水：DN150mm / 电力：200KW / 燃气：75立方每小时 / 排烟：

5、35000立方每小时门宽不少于12米合作方式租赁： 8年或以上免租期商议；Topic 5- 店址标准19Topic 5 激励方案选址激励方案： 不是只有选址开发部门的人员才能选址。 提供信息的有信息奖；独立完成的享受和开发人员同样的激励措施。a.由公司非选址人员提供信息并且最终开店的，信息提供人可以获得奖励，其中餐饮门店奖励2000元，食品门店奖励1000元，该奖金需要在选址开发人员奖金中予以扣除。b.由非选址人员负责完成所有选址程序的(含提供信息、调研、数据测算、签订合同、门店开业等），可按照本激励方案中进行奖励。20投资回报率餐饮店啤酒花园啤酒花园50%以下-2000-1500-100050%（含）-60%00060%（含）-70%150007500500070%（含）-80%2000010000650080%（含）-90%2500012000800090%（含）-100%300001500010000100%（含）以上400001800012000Topic 5 激励方案奖金构成：合同签订奖励+项目质量奖