“三旧改造”与房地产的机遇和挑战.ppt
上传者：放射辐射
2022-05-26 13:44:55上传
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“三旧改造”与房地产的机遇和挑战
土地确权
土地收益分配
实事求是
政策扶持
资金倾斜
政府让利
城市发展由过去的以增量土地开发为主，
向存量土地“再开发”为主转变迈出了重要一步
一是明确原权利人可作为更新改造实施主体，同时政府鼓励权利人自行改造
二是突破政策限制，规定权利人自行改造的项目可协议出让土地
明确了更新改造的地价收取标准。
把房地产开发环节中各方面的利益都照顾到了，这样会大大地推动城市旧改的速度。某一方独享土地开发的利益的模式在市场经济的体制下，显然已经不大行得通，现有政策可以极大地调动各方面的积极性。
政策期限三年，封闭操作，广东政策的独享
调查显示，广东共有“三旧”用地面积175万亩，其中旧城镇34万亩、旧厂房81万亩、旧村庄60万亩；珠三角地区“三旧”用地面积达到90多万亩，低效用地挖潜空间很大。
“三旧”改造工作已经得到了广东省委省政府和国土资源部领导的高度重视。广东省国土资源厅按照省部领导的指示精神，组织了广州、深圳、佛山、东莞等市开展“三旧”改造专题试点工作，去年以来累计完成“三旧”改造面积4万亩，取得了阶段性成果。
广东省各地2010年“三旧”改造计划将在3月底前完成上报省国土资源厅，6月30日前各地要完成上图建档工作
实践进展
实践进展
共启动“三旧”改造项目691个，已完成改造项目140个，其中，完成旧厂房改造项目121个，旧村居项目6个，旧城镇项目13个。已经完成或正在改造的3万亩“三旧”用地、建筑面积由原来的1600万平方米，增加到4000万平方米，增加了150%；在改善空间环境方面，佛山市“三旧”用地改造后的建筑密度由60%下降到35%；促进城乡统筹方面，佛山改造后村集体收入增加了200%，就业人数增加了200%。
佛山
远期目标：力争用10年时间基本完成全市“三旧”改造。
中期任务：用3至5年左右时间基本完成位于城市重点功能区的旧城成片重建改造工作，基本完成杨箕、琶洲、冼村、石牌、三元里等52条“城中村”的全面改造任务。
近期计划：在今年亚运会召开前完成琶洲、猎德、冼村、林和村、杨箕村、小新塘、棠下村、萧岗村、三元里村等9个“城中村”的清拆工作。目前，冼村、小新塘、萧岗等村正在完善相关的改造方案，而其余一些村已有一些开始启动。启动20个旧城片区整治改造、开展30个旧厂改造、盘活土地5平方公里。据统计，这个改造规模将拆建房屋1000万平方米，拉动投资1000亿元。
广州的“三旧”改造，将为广州新增高达353平方公里的建设用地，相当于目前市中心面积的1/10，相当于未来10年新增建设用地2.4倍。其中，整体拆除重建的旧城区、旧工厂、旧村用地约5.53平方公里，局部拆除更新改造的旧城区以及功能置换的旧工厂用地约3.73平方公里。规划更新改造后旧城区整体平均毛容积率控制在2.0以内。
广州
深圳市已经列入改造计划的各类拆除重建项目共计200项，其中城中村全面改造项目137项，旧城改造项目32项，工业区升级改造项目31项，计划改造用地面积16.5平方公里。目前，已批准各类改造专项规划58项。规划已获批准的25个改造项目将在近期进入实施阶段，将可提供200多万平方米住宅。
3月5日深圳市规划和国土资源委员会公布了《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划草案，89个城市更新单元获公示，涉及面积达6.8平方公里。
深圳
2009年9月起，东莞市的“三旧”改造从部分试点转向在全市全面实施；12月，东莞市政府相继出台推进“三旧”改造的政策配套实施办法，并确定2010年要启动改造3万亩“三旧”用地目标。
东莞
机遇
扩大房地产的供给需求，为房地产业带来强劲动力和发展后劲
1
政府扶持，资金倾斜，促进房地产业进入“快车道”
2
提升房地产社会地位和社会价值的重要契机
3
加速城镇化的发展，促进房地产业的多元化发展
4
挑战
市场格局及行业格局重新生成。由于城区的用地日益匮乏，房地产的主力供应市场逐渐向郊区偏移。“三旧改造”规划所确定的范围主要分布在中心城区，扭转“市区份额下降、郊区上升”的发展态势。
1
监管问题：要实行程序的公开、公平、公正，通过接受社会公众、新闻媒体的监督，来保证资金到位、按照规划改造以及不会出现以调高容积率来换取私利的做法。
2
时机问题：在改造过程中存在一个最佳时点选择的问题。
3
房价问题：市场的供应将大大增加，但因为市民需求同时被激活,供求趋向平衡,不会对价格造成抑制，因此“供过于求、价格受抑”还为时过早。究其原因,一是开发成本比较高，新增住宅需要更高的定位、定价来实现盈利；二是城市规划与功能布局
土地确权
土地收益分配
实事求是
政策扶持
资金倾斜
政府让利
城市发展由过去的以增量土地开发为主，
向存量土地“再开发”为主转变迈出了重要一步
一是明确原权利人可作为更新改造实施主体，同时政府鼓励权利人自行改造
二是突破政策限制，规定权利人自行改造的项目可协议出让土地
明确了更新改造的地价收取标准。
把房地产开发环节中各方面的利益都照顾到了，这样会大大地推动城市旧改的速度。某一方独享土地开发的利益的模式在市场经济的体制下，显然已经不大行得通，现有政策可以极大地调动各方面的积极性。
政策期限三年，封闭操作，广东政策的独享
调查显示，广东共有“三旧”用地面积175万亩，其中旧城镇34万亩、旧厂房81万亩、旧村庄60万亩；珠三角地区“三旧”用地面积达到90多万亩，低效用地挖潜空间很大。
“三旧”改造工作已经得到了广东省委省政府和国土资源部领导的高度重视。广东省国土资源厅按照省部领导的指示精神，组织了广州、深圳、佛山、东莞等市开展“三旧”改造专题试点工作，去年以来累计完成“三旧”改造面积4万亩，取得了阶段性成果。
广东省各地2010年“三旧”改造计划将在3月底前完成上报省国土资源厅，6月30日前各地要完成上图建档工作
实践进展
实践进展
共启动“三旧”改造项目691个，已完成改造项目140个，其中，完成旧厂房改造项目121个，旧村居项目6个，旧城镇项目13个。已经完成或正在改造的3万亩“三旧”用地、建筑面积由原来的1600万平方米，增加到4000万平方米，增加了150%；在改善空间环境方面，佛山市“三旧”用地改造后的建筑密度由60%下降到35%；促进城乡统筹方面，佛山改造后村集体收入增加了200%，就业人数增加了200%。
佛山
远期目标：力争用10年时间基本完成全市“三旧”改造。
中期任务：用3至5年左右时间基本完成位于城市重点功能区的旧城成片重建改造工作，基本完成杨箕、琶洲、冼村、石牌、三元里等52条“城中村”的全面改造任务。
近期计划：在今年亚运会召开前完成琶洲、猎德、冼村、林和村、杨箕村、小新塘、棠下村、萧岗村、三元里村等9个“城中村”的清拆工作。目前，冼村、小新塘、萧岗等村正在完善相关的改造方案，而其余一些村已有一些开始启动。启动20个旧城片区整治改造、开展30个旧厂改造、盘活土地5平方公里。据统计，这个改造规模将拆建房屋1000万平方米，拉动投资1000亿元。
广州的“三旧”改造，将为广州新增高达353平方公里的建设用地，相当于目前市中心面积的1/10，相当于未来10年新增建设用地2.4倍。其中，整体拆除重建的旧城区、旧工厂、旧村用地约5.53平方公里，局部拆除更新改造的旧城区以及功能置换的旧工厂用地约3.73平方公里。规划更新改造后旧城区整体平均毛容积率控制在2.0以内。
广州
深圳市已经列入改造计划的各类拆除重建项目共计200项，其中城中村全面改造项目137项，旧城改造项目32项，工业区升级改造项目31项，计划改造用地面积16.5平方公里。目前，已批准各类改造专项规划58项。规划已获批准的25个改造项目将在近期进入实施阶段，将可提供200多万平方米住宅。
3月5日深圳市规划和国土资源委员会公布了《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划草案，89个城市更新单元获公示，涉及面积达6.8平方公里。
深圳
2009年9月起，东莞市的“三旧”改造从部分试点转向在全市全面实施；12月，东莞市政府相继出台推进“三旧”改造的政策配套实施办法，并确定2010年要启动改造3万亩“三旧”用地目标。
东莞
机遇
扩大房地产的供给需求，为房地产业带来强劲动力和发展后劲
1
政府扶持，资金倾斜，促进房地产业进入“快车道”
2
提升房地产社会地位和社会价值的重要契机
3
加速城镇化的发展，促进房地产业的多元化发展
4
挑战
市场格局及行业格局重新生成。由于城区的用地日益匮乏，房地产的主力供应市场逐渐向郊区偏移。“三旧改造”规划所确定的范围主要分布在中心城区，扭转“市区份额下降、郊区上升”的发展态势。
1
监管问题：要实行程序的公开、公平、公正，通过接受社会公众、新闻媒体的监督，来保证资金到位、按照规划改造以及不会出现以调高容积率来换取私利的做法。
2
时机问题：在改造过程中存在一个最佳时点选择的问题。
3
房价问题：市场的供应将大大增加，但因为市民需求同时被激活,供求趋向平衡,不会对价格造成抑制，因此“供过于求、价格受抑”还为时过早。究其原因,一是开发成本比较高，新增住宅需要更高的定位、定价来实现盈利；二是城市规划与功能布局
