中海地产成本管理体系剖析.doc

中海地产成本管理体系剖析.doc成本管理探讨系列之一
中海地产成本管理体系剖析
引言
中海地产和万科的管理水平高在房地产行业是比较出名的，偶然机会，得到了整套 中海地产的《中海地产项目发展成本管理制度》（2006年版），初看下，中海地产这套成 本管理制度并没有复杂或很超前的管理手段，似乎就是将教科书中的成本管理方法落实 到了具体管理制度和实施中。再仔细分析，这套制度确实系统性很强，有其很多先进的 方面。下面是我对这套中海项目成本管理体系的分析，希望能对集团的成本管理体系改 善有所帮助。
中海地产成本管理文件体系分析
中海地产成本管理文件由一系列文件组成，最高一级是《中海地产项目发展成本 管理制度》，下面还有一系列文件，包括管理办法，管理指引、工作程序、单项通知和 用表等，将这些文件进行分类后，见下表。
文件类型
文件名称
文件主要内容
纲领性控制文 件
《中海地产项目发展成本管 理制度》
包括成本管理总思路，组织管理架构、各部门对于成本管理的职 责、开发建设各阶段成本管理内容、成本动态监控等
《中海地产房地产开发项目 成本科目》
工程成本与财务科目相结合的成本分解体系
《中海地产统一合约安排管 理办法》
包括合同结构策划、计价方式、付款方式、物料供应方式等策划 原则
部门管理文件
《合约管理部组织架构与岗 位职责》
合约管理部的组织架构与岗位职责
招投标管理文 件
《关于加强工程合同管理的 通知》
总部将参与子公司的大额工程合同的招标、定标等工作
《分判商名册管理程序》
分判商（承包商）考察、入库、履约调查、分类与更新等
《招标分判工作程序》
包括招标策划、招投标文件编制、招投标过程管理、评标定标程 序等
合同签订后的 成本管理文件
《合约管理工作程序》
合同后的成本管理，包括交底、付款、预算、报价、变更、结算 管理
《工程签证管理工作程序》
施工过程的签证管理
《关于加强对大额工程款支 付审批管理的通知》
大额付款管理
中海地产项目成本管理体系分析
成本管理总思路清晰而且系统，
中海的成本管理总思路：以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以 建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及ERP 项目管理为手段，构建有效的成本管理体系，不断完善，持续改进。
建立了公司统一的、和财务紧密结合的成本分解体系，相当于统一了成本管理 的“度量衡”。
中海首先建立了一个和财务科目相结合的成本分解体系-《中海地产房地产开发项 目成本科目》，成本计划、成本管理、成本核算、成本考核等都以这个成本分解体系为 基础，即统一了各层次成本的口径和构成，相当于统一了成本管理的“度量衡”，不会出 现各个部门对于成本理解不同而造成的偏差，而影响成本管理的执行力。
成本组织管理架构合理，各部门对于成本管理的职责清晰，并由发展管理部代 表公司进行成本总控。
在总部成立项目成本管理工作小组，小组成员由公司发展管理委员会确定，由总 部主管领导、各相关部门负责人和各地区公司财务负责人组成，负责统领地产业务线的 项目成本管理工作，并向公司发展管理委员会负责。
总部发展管理部为项目成本管理的日常工作机构，具体负责工作小组成员之间及 工作小组与地区