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1、工程造价分析工程造价分析第第 二十一二十一 讲讲 一、建设管理体制与基本法律制度一、建设管理体制与基本法律制度 在政府有关部门的监督管理之下，由项目业主、在政府有关部门的监督管理之下，由项目业主、承建商、监理单位直接参加的承建商、监理单位直接参加的“三方三方”管理体管理体制制唐门高手在异世唐门高手在异世 http:/ 项目法人责任制项目法人责任制(业主制业主制) 招标投标制招标投标制 竞争择优机制竞争择优机制 建设监理制建设监理制 约束协调机制约束协调机制 合同管理制合同管理制 对承包商来讲，国际惯例的业主制内涵就是招对承包商来讲，国际惯例的业主制内涵就是招标投标制与建设监理制标投标制与建设监
2、理制 招标投标与建设监理的关系相当于一个社会中招标投标与建设监理的关系相当于一个社会中“立法立法”与与“执法执法”的关系的关系 一、建设管理体制与基本法律制度一、建设管理体制与基本法律制度工程项目实施的两个基本原则工程项目实施的两个基本原则 招标保证经济招标保证经济 监理保证效率监理保证效率“效率效率”是是“经济经济”的保证。的保证。“经济经济”是量的概念，是量的概念，“效率效率”是寓于质量之中是寓于质量之中业主是工程的买方，交易对象是作为契约商品或业主是工程的买方，交易对象是作为契约商品或是期货的工程。工程的卖方应当是社会信誉好、是期货的工程。工程的卖方应当是社会信誉好、技术水平高、管理能力
3、强的施工单位技术水平高、管理能力强的施工单位唐门高手在异世唐门高手在异世 http:/ 一、建设管理体制与基本法律制度一、建设管理体制与基本法律制度承包商在建筑市场中的工程承包运作分为两承包商在建筑市场中的工程承包运作分为两大过程：一个是对项目业主招标作出反应，大过程：一个是对项目业主招标作出反应，也就是投标；另一个是中标及签订合同后在也就是投标；另一个是中标及签订合同后在业主委托的监理工程师监督下的施工过程业主委托的监理工程师监督下的施工过程承包商的竞争力表现为能以比较合理的价格承包商的竞争力表现为能以比较合理的价格在招标时中标，并在监理制下有效的施工，在招标时中标，并在监理制下有效的施工，
4、实现投标时的预期效益，因此，施工承包运实现投标时的预期效益，因此，施工承包运作就是争取合同与履行合同作就是争取合同与履行合同唐门高手在异世唐门高手在异世 http:/ 二、建筑市场及其运行机制二、建筑市场及其运行机制 1 1、建筑市场的含义、建筑市场的含义 建筑市场是以工程建设承发包交易活动为主要建筑市场是以工程建设承发包交易活动为主要内容的市场。它包括：内容的市场。它包括： 发包方、承包方和技术服务方组成的发包方、承包方和技术服务方组成的市场主体市场主体 不同形态的建筑产品组成的不同形态的建筑产品组成的市场客体市场客体 招标投标为主要形式的竞争来调节市场供求的招标投标为主要形式的竞争来调节市
5、场供求的建筑建筑市场机制市场机制 保证建筑市场正常运行的保证建筑市场正常运行的要素市场体系要素市场体系，为工，为工程建设提供专业服务的程建设提供专业服务的市场中介组织体系市场中介组织体系和以和以行业管理为主的行业管理为主的社会保障体系社会保障体系 保证市场秩序、保护主体合法权益的保证市场秩序、保护主体合法权益的法律法规法律法规和监督管理体系和监督管理体系等等二、建筑市场及其运行机制二、建筑市场及其运行机制2 2、建筑市场的运行机制、建筑市场的运行机制 1)1)价格机制价格机制 资源在价值规律的作用下运动的、客观上具有的、传资源在价值规律的作用下运动的、客观上具有的、传导信息、配置资源和促进技术
6、进步、降低社会必要劳导信息、配置资源和促进技术进步、降低社会必要劳动量的功能作用动量的功能作用 2)2)竞争机制竞争机制 在利益机制的驱动下，为了生产商品、使付出的成本在利益机制的驱动下，为了生产商品、使付出的成本能得到补偿并获得最大利润，生产者之间进行价格、能得到补偿并获得最大利润，生产者之间进行价格、质量、工期等竞争，竞相占领市场，结果是优胜劣汰质量、工期等竞争，竞相占领市场，结果是优胜劣汰 3)3)供求机制供求机制 在价值规律的作用下，人力物力和资金等各种资源竞在价值规律的作用下，人力物力和资金等各种资源竞相涌入效益好的部门和生产环节，在供给大于需求的相涌入效益好的部门和生产环节，在供给
7、大于需求的情况下，资源又重新向其他效益更好的环节聚集情况下，资源又重新向其他效益更好的环节聚集二、建筑市场及其运行机制二、建筑市场及其运行机制3 3、工程承发包方式、工程承发包方式承发包是承包方和发包方之间的一种商业行为。承发包是承包方和发包方之间的一种商业行为。发包是订货，即订购商品；承包是接受订货生发包是订货，即订购商品；承包是接受订货生产按规定供货产按规定供货工程承发包关系是业主委托设计或施工单位完成工程承发包关系是业主委托设计或施工单位完成拟建建筑产品相应任务而形成的相互关系。拟建建筑产品相应任务而形成的相互关系。招标投标是实现工程承发包关系的主要途径招标投标是实现工程承发包关系的主要
8、途径如何组织如何组织 自行招标，招标代理自行招标，招标代理如何分标如何分标 平行发包，总分包，总承包平行发包，总分包，总承包如何发包如何发包 公开招标，邀请招标，直接委托公开招标，邀请招标，直接委托如何计价如何计价 三、工程施工招标程序三、工程施工招标程序 工程施工招标工程施工招标，是指招标单位就拟建的，是指招标单位就拟建的工程发布通告，以法定方式吸引施工企工程发布通告，以法定方式吸引施工企业参加竞争，招标单位从中选择条件优业参加竞争，招标单位从中选择条件优越者完成工程建设任务的法律行为越者完成工程建设任务的法律行为 工程施工投标工程施工投标，是指经过招标单位审查，是指经过招标单位审查获得投标
9、资格的施工企业按照招标文件获得投标资格的施工企业按照招标文件的要求，在规定的时间内向招标单位填的要求，在规定的时间内向招标单位填报投标书并争取中标的法律行为报投标书并争取中标的法律行为 三、工程施工招标程序三、工程施工招标程序 1、建设单位组织招标工作机构、建设单位组织招标工作机构 2、招标申请、招标申请 3、编制招标文件、编制招标文件 4、制定标底，报招标投标办审定、制定标底，报招标投标办审定 5、发布招标公告或招标邀请书、发布招标公告或招标邀请书 6、资格预审、资格预审 意向投标人意向投标人 7、发放招标文件、发放招标文件 潜在投标人潜在投标人 8、组织踏勘现场，对招标文件答疑、组织踏勘现
10、场，对招标文件答疑 9、开标，评标，决定中标单位、开标，评标，决定中标单位 投标人投标人 10、发出中标通知书、发出中标通知书 中标人中标人 11、签订施工合同、签订施工合同 承包人承包人工程造价分析工程造价分析第第 二十二十 二讲二讲 一、招标文件的概念一、招标文件的概念 1 1、招标文件的含义、招标文件的含义 投标单位编制投标文件的依据。招标文件提出投标单位编制投标文件的依据。招标文件提出的各项要求，对工程招标和承发包双方都具有的各项要求，对工程招标和承发包双方都具有约束力约束力 2 2、招标文件的内容、招标文件的内容 招标投标法招标投标法第十九条的规定，招标文件应第十九条的规定，招标文件
11、应当包括以下内容：当包括以下内容： (1)应写明招标人对投标人的所有实质性要求和条件。应写明招标人对投标人的所有实质性要求和条件。 (2)应有招标人就招标项目拟签订合同的主要条款。应有招标人就招标项目拟签订合同的主要条款。 (3)应对招标项目提出相应的技术标准。应对招标项目提出相应的技术标准。 (4)需要划分不同标段的大型、复杂的建设工程项目，需要划分不同标段的大型、复杂的建设工程项目，招标人应合理划分标段，确定工期，在文件中载明。招标人应合理划分标段，确定工期，在文件中载明。 一、招标文件的概念一、招标文件的概念(一一)投标须知。投标须知。包括工程概况，招标范围，资格审查条包括工程概况，招标
12、范围，资格审查条件，工程资金来源或者落实情况件，工程资金来源或者落实情况(包括银行出具的资金包括银行出具的资金证明证明)，标段划分，工期要求，质量标准，现场踏勘和，标段划分，工期要求，质量标准，现场踏勘和答疑安排，投标文件编制、提交、修改、撤回的要求，答疑安排，投标文件编制、提交、修改、撤回的要求，投标报价要求，投标有效期，开标的时间和地点，评投标报价要求，投标有效期，开标的时间和地点，评标的方法和标准等；标的方法和标准等；(二二)招标工程的技术要求和设计文件；招标工程的技术要求和设计文件；(三三)采用工程量清单招标的应提供工程量清单；采用工程量清单招标的应提供工程量清单；(四四)投标函的格式
13、及附录；投标函的格式及附录；(五五)拟签订合同的主要条款；拟签订合同的主要条款；(六六)要求投标人提交的其他材料要求投标人提交的其他材料二、投标价的有关规定二、投标价的有关规定建筑法建筑法第十八条第十八条建筑工程造价应当按照国家有关规定，由发包单建筑工程造价应当按照国家有关规定，由发包单位与承包单位在合同中约定。公开招标发包的，位与承包单位在合同中约定。公开招标发包的，其造价的约定，须遵守招标投标法律的规定。其造价的约定，须遵守招标投标法律的规定。发包单位应当按照合同的约定，及时拨付工程发包单位应当按照合同的约定，及时拨付工程款项。款项。江苏省建筑市场管理条例江苏省建筑市场管理条例第三十二条第
14、三十二条工程造价应当以国家和省规定的工程量计算规则工程造价应当以国家和省规定的工程量计算规则和计价方法为依据，按照经建设行政主管部门和计价方法为依据，按照经建设行政主管部门核定的专业和类别，依据定额规定的消耗量和核定的专业和类别，依据定额规定的消耗量和相应的取费标准计算，由发包人与承包人在合相应的取费标准计算，由发包人与承包人在合同中约定。同中约定。二、投标计价方法的有关规定二、投标计价方法的有关规定施工合同通用条款施工合同通用条款第第1 1条条1.12合同价款合同价款：指发包人承包人在协议书中约定，发包人：指发包人承包人在协议书中约定，发包人用以支付承包人按照合同约定完成承包范围内全部工用以
15、支付承包人按照合同约定完成承包范围内全部工程并承担质量保修责任的款项。程并承担质量保修责任的款项。1.13追加合同价款追加合同价款：指在合同履行中发生需要增加合同价：指在合同履行中发生需要增加合同价款的情况，经发包人确认后按计算合同价款的方法增款的情况，经发包人确认后按计算合同价款的方法增加的合同价款加的合同价款1.14费用费用：指不包含在合同价款之内的应当由发包人或承：指不包含在合同价款之内的应当由发包人或承包人承担的经济支出包人承担的经济支出施工合同通用条款施工合同通用条款第第2323条条23.1招标工程的合同价款招标工程的合同价款由发包人承包人依据中标通知书由发包人承包人依据中标通知书中
16、的中标价格在协议书内约定。中的中标价格在协议书内约定。非招标工程的合同价非招标工程的合同价款款由发包人承包人依据工程预算书在协议书内约定由发包人承包人依据工程预算书在协议书内约定三、投标计价方法三、投标计价方法1 1、固定价和可调价、固定价和可调价施工合同通用条款施工合同通用条款23.2合同价款在协议书内约定后，任何一方不得擅自改变。合同价款在协议书内约定后，任何一方不得擅自改变。下列三种确定合同价款的方式，双方可在专用条款内下列三种确定合同价款的方式，双方可在专用条款内约定采用其中一种：约定采用其中一种：(1)固定价格合同固定价格合同。双方在专用条款内约定合同价款包含。双方在专用条款内约定合
17、同价款包含的风险范围和风险费用的计算方法，在约定的风险范的风险范围和风险费用的计算方法，在约定的风险范围内合同价款不再调整。风险范围以外的合同价款调围内合同价款不再调整。风险范围以外的合同价款调整方法，应当在专用条款内约定。整方法，应当在专用条款内约定。(2)可调价格合同可调价格合同。合同价款可根据双方的约定而调整，。合同价款可根据双方的约定而调整，双方在专用条款内约定合同价款调整方法。双方在专用条款内约定合同价款调整方法。(3)成本加酬金合同成本加酬金合同。合同价款包括成本和酬金两部分，。合同价款包括成本和酬金两部分，双方在专用条款内约定成本构成和酬金的计算方法。双方在专用条款内约定成本构成
18、和酬金的计算方法。 三、投标计价方法三、投标计价方法 1 1、固定价和可调价、固定价和可调价 采用采用固定价格报价固定价格报价，投标人应充分考虑施工期，投标人应充分考虑施工期间各类建材的市场风险和国家政策性调整确定间各类建材的市场风险和国家政策性调整确定风险系数计入总报价，今后不作调整。风险系数计入总报价，今后不作调整。 适用于工期较短适用于工期较短(一般不超过一年一般不超过一年)且要求十分且要求十分明确的项目。明确的项目。 但当施工中图纸或工程质量要求有变更，或工但当施工中图纸或工程质量要求有变更，或工期要求提前，则总价也要变更。期要求提前，则总价也要变更。 承包商承担全部风险，要为不可预见
19、的某些因承包商承担全部风险，要为不可预见的某些因素付出代价，因此一般报价较高。素付出代价，因此一般报价较高。 三、投标计价方法三、投标计价方法 1 1、固定价和可调价、固定价和可调价 采用采用可调价格报价可调价格报价，投标人投标报价可根据合，投标人投标报价可根据合同实施期间的市场变化和政策性调整而变动。同实施期间的市场变化和政策性调整而变动。 适用于工期较长适用于工期较长( (如一年以上如一年以上) )的项目。的项目。 报价及签订合同时，以招标文件的要求及当时报价及签订合同时，以招标文件的要求及当时的物价计算合同价。建设单位承担通货膨胀的的物价计算合同价。建设单位承担通货膨胀的风险，承包商承担
20、其他风险。风险，承包商承担其他风险。 三、投标计价方法三、投标计价方法 2 2、总价合同和单价合同、总价合同和单价合同 总价合同总价合同指确定一个完成项目的总价，承包单指确定一个完成项目的总价，承包单位据此完成项目全部内容的合同位据此完成项目全部内容的合同 采用总价合同，要求准备详细而全面的设计图采用总价合同，要求准备详细而全面的设计图纸和各项说明，能准确计算工程量。适用于工纸和各项说明，能准确计算工程量。适用于工程量不太大且能精确计算、工期不长、技术不程量不太大且能精确计算、工期不长、技术不太复杂、风险不大的工程项目太复杂、风险不大的工程项目 总价合同可使建设单位评标时易于确定报价最总价合同
21、可使建设单位评标时易于确定报价最低的施工单位，对总开支心中有数，施工过程低的施工单位，对总开支心中有数，施工过程中可有效控制进度和质量。而对承包商来说，中可有效控制进度和质量。而对承包商来说，具有一定的风险，如物价波动、气候条件恶劣、具有一定的风险，如物价波动、气候条件恶劣、地质地基条件恶劣以及其他意外的困难等地质地基条件恶劣以及其他意外的困难等 三、投标计价方法三、投标计价方法 2 2、总价合同和单价合同、总价合同和单价合同 单价合同单价合同指承包商在投标时，按招标文件所给指承包商在投标时，按招标文件所给的工程量表确定合同价的合同类型的工程量表确定合同价的合同类型 当工程内容和设计指标不能十
22、分确定或工程量当工程内容和设计指标不能十分确定或工程量可能出入较大时采用单价合同可能出入较大时采用单价合同 单价合同的关键：对单价和工程量计算方法的单价合同的关键：对单价和工程量计算方法的确认、合同履行中对实际工程量计量的确认确认、合同履行中对实际工程量计量的确认 建设单位准备招标文件时，委托咨询单位按分建设单位准备招标文件时，委托咨询单位按分项工程列出工程量表。承包商投标时在工程量项工程列出工程量表。承包商投标时在工程量表中填入工程单价，计算出合同价，作为投标表中填入工程单价，计算出合同价，作为投标报价。施工过程中每月按实际完成的工程量结报价。施工过程中每月按实际完成的工程量结算；工程竣工时
23、以竣工图最终结算工程总价算；工程竣工时以竣工图最终结算工程总价 三、投标计价方法三、投标计价方法 3 3、工料单价法和综合单价法、工料单价法和综合单价法 工料单价法工料单价法。分部分项单价为直接费。直接费。分部分项单价为直接费。直接费以人工、材料、机械消耗量及其相应价格确定。以人工、材料、机械消耗量及其相应价格确定。间接费、利润、税金按照有关规定另行计算。间接费、利润、税金按照有关规定另行计算。 直接费直接费分项工程工程量分项工程工程量分项工程工料单价分项工程工料单价 建筑安装工程造价建筑安装工程造价 直接费直接费（1 1综合间接费费率）独立费综合间接费费率）独立费 综合单价法综合单价法。分部
24、分项单价为全费用单价。全。分部分项单价为全费用单价。全费用单价综合计算完成分部分项工程所发生的费用单价综合计算完成分部分项工程所发生的直接费、间接费、利润、税金。直接费、间接费、利润、税金。 建筑安装工程造价建筑安装工程造价 分项工程工程量分项工程工程量分项工程综合单价分项工程综合单价三、投标计价方法三、投标计价方法4 4、施工图预算计价和工程量清单计价、施工图预算计价和工程量清单计价施工图预算计价施工图预算计价。投标单位根据招标单位提供的。投标单位根据招标单位提供的全套施工图纸和技术资料，计算工程量、单价全套施工图纸和技术资料，计算工程量、单价和合价及各种费用和合价及各种费用工程量清单计价工
25、程量清单计价。投标单位根据招标单位提供的。投标单位根据招标单位提供的图纸和工程量清单计算工程项目单价和合价图纸和工程量清单计算工程项目单价和合价工程量清单由封面、内容目录和工程量表三部分工程量清单由封面、内容目录和工程量表三部分组成。工程量清单中有某些错误或漏项应该有组成。工程量清单中有某些错误或漏项应该有约定。如：工程量清单中每一个子目和单项均约定。如：工程量清单中每一个子目和单项均需计算填写单价和合价，投标单位没有填写单需计算填写单价和合价，投标单位没有填写单价和合价的项目将不予支付，并认为此项费用价和合价的项目将不予支付，并认为此项费用已包括在工程量清单的其它单价和总价中。已包括在工程量
26、清单的其它单价和总价中。三、投标计价方法三、投标计价方法4 4、施工图预算计价和工程量清单计价、施工图预算计价和工程量清单计价从某种意义上讲，投标就是要在招标文件中的工从某种意义上讲，投标就是要在招标文件中的工程量表的各分项工程格子里填单价。投标就是程量表的各分项工程格子里填单价。投标就是报价，就是在工程量表上填价格报价，就是在工程量表上填价格评标过程中，业主最关心、实质上感兴趣的也是评标过程中，业主最关心、实质上感兴趣的也是投标人填的工程量表投标人填的工程量表投标人投标前的所有努力在于如何填好这个工程投标人投标前的所有努力在于如何填好这个工程量表。价格有竞争力，使投标人有希望夺标但量表。价格有竞争力，使投标人有希望夺标但又要有一定的利润可赚。这就是投标的原则又要有一定的利润可赚。这就是投标的原则特别需要看到的是，特别需要看到的是，标价的工程量清单也是作为标价的工程量清单也是作为计算支付、评估工程变更、核算最终合同价的计算支付、评估工程变更、核算最终合同价的基础基础
