土地登记实务(王文秀

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1、2022-5-31土地登记实务1土地登记实务 王文秀2022-5-31土地登记实务2主要内容n第一部分第一部分: 土地登记实务基本理论土地登记实务基本理论n第二部分第二部分: 土地登记表格规范化填写土地登记表格规范化填写n第三部分第三部分: 土地登记案例分析土地登记案例分析2022-5-31土地登记实务31、办法起草背景 3）土地登记规则本身需要修改完善 土地登记规则由原国家土地管理局1989年颁布实施，1995年修订； 社会经济发展对保护土地物权的要求越来越高，土地登记规则的部分条款 已不能适应当前工作的需要。 一、土地登记办法简介（一）土地登记办法起草的基本情况 1）贯彻落实物权法的需要

2、物权法确定了包括土地登记在内的不动产登记的基本制度，对物权公示原则、不动产登记、登记赔偿、登记收费等作了规定，对土地登记程序、方法等提出了新的要求。2）提升现行土地登记规范性文件法律层级的需要 土地登记规则没有上升到法律的层面，效力级次一直较低，并导致实践中产生了一些问题； 近年来，随着我国社会主义市场经济的发展，土地资产价值日益显化，对土地财产权益的保护提上了较为急迫的日程。2022-5-31土地登记实务42、办法起草原则1）依法的原则 严格依据物权法、土地管理法、城市房地产管理法和土地管理法实施条例等一系列法律法规制定，删除了与物权法规定不一致的条款。 2）连续性原则3）完善创新的原则4）

3、促进统一登记的原则 起草方向，应促进以土地为基础，以国土资源部门为登记机关的不动产统一登记制度的建立。 将国有农用地使用权、集体农用地使用权纳入了调整范围在部门规章范畴尽可能体现统一登记的原则。一、土地登记办法简介（一）土地登记办法起草的基本情况2022-5-31土地登记实务5（二）土地登记办法主要框架 土地登记办法共10章、78条，主要规定了土地登记的 一般程序，总登记，初始登记，变更登记，注销登记、其他登记等内容。一、土地登记办法简介（三）相对于土地登记规则，主要有以下变化： 框架结构：相对于土地登记规则（8章）而言，增加了2章，其中不少内容也发生了变化； 条文：从条文数字上看，没有变化，

4、都是78条，但实际变化了39条。土地登记规则中仅有部分条款得以修改保留，其余因与物权法规定不符、在实践中不具有操作性等原因被删除。2022-5-31土地登记实务6（四）关于办法几点说明 1、关于登记的土地权利名称（基本不变）n现行的土地管理相关法律法规确定的土地权利名称已在土地登记等土地管理实践中广泛应用，为各级国土资源部门的工作人员和社会各界所熟悉。保持原有土地权利名称不变，不仅有利于保持立法形式的延续性，也便于各级国土资源部门工作人员和社会各界掌握和理解，而且与物权法中规定并不冲突。n因此，除土地他项权利明确规定为土地抵押权和地役权，而不采用土地他项权利的说法外，土地登记办法中仍然沿用了土

5、地管理相关法律法规确定的土地权利名称。一、土地登记办法简介2022-5-31土地登记实务7 2、关于土地证书n土地登记办法根据土地权利的主要种类规定土地证书分别为国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证以及土地他项权利证明书等四种。n同时，规定了“国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明；集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明；土地抵押权和地役权可以在土地他项权利证明书上载明”。n既避免土地证书因种类过多不易管理的问题，又在土地证书上体现与物权法和土地相关法律法规规定的土地权利的衔接。 一、土地登记办法简介（四）关于办法几点说明 202

6、2-5-31土地登记实务8 3、关于土地登记办法规定的相关制度n土地登记人员持证上岗制度土地登记制度的重要内容，也是提高土地登记人员素质，规范土地登记行为，保护土地权利人合法权益的重要措施。n土地登记资料公开查询制度n为方便单位和个人查询土地权利状况，保障土地权利人的合法权益，实行的土地登记资料可以公开查询的措施；n土地登记资料公开查询制度的建立是完善土地登记制度的必然要求，是保障土地权利人或土地权利变动当事人的合法权益，维护土地市场秩序的必然要求，也是土地行政主管部门依法行政的必然要求。一、土地登记办法简介（四）关于办法几点说明 2022-5-31土地登记实务9 4、关于土地登记办法规定的相

7、关时限要求n与原土地登记规则相比，土地登记办法关于登记申请及办理的时限规定大幅度减少，主要包括有n申请类时限：办法删除了除注销登记外关于其他登记类型申请时限的规定。除五十二、五十三条之外，全篇再无关于申请类时限的规定。n办理类时限：办法加强了关于登记机关办理登记时限的规定和要求。n公告类时限：公告虽然在办法中出现多次，但办法却未对公告的时限做出具体规定，需要在实践中具体把握。（一般不少一般不少1 1月，不多月，不多3 3月月）n其他登记的相关时限：其他相关时限规定主要散见在异议登记、预告登记等环节中。一、土地登记办法简介（四）关于办法几点说明 2022-5-31土地登记实务10二、土地登记概述

8、（一）土地登记的概念 规则：国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。办法：根据土地登记办法第二条的规定，我国的土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。 其中，国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。 该定义包括了三层含义一是明确了登记的土地权利范围。二是土地登记是将需要登记的土地权利在土地登记簿加以记录、记载。三是土地登记是土地权利的公

9、示行为。登记是物权公示的手段，如此定义强化了土地登记的民事色彩。2022-5-31土地登记实务11（一）土地登记的概念（续2 ）必须弄清：n1、由谁进行登记n2、登记什么二、土地登记概述2022-5-31土地登记实务12（一）土地登记的概念（续3 ）1、由谁进行登记政府部门 办法第三条：申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。处（科、股）室 各级国土资源管理部门要坚持土地登记的统一管理，明确由地籍管理 部门统一

10、负责各类土地登记工作，不得将各类土地登记工作分别由国土资源管理部门内多个业务部门负责。(国土资发200870号) 人：持证上岗 国家实行土地登记人员持证上岗制度。从事土地权属审核和登记审查的工作人员，应当取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗证书。二、土地登记概述2022-5-31土地登记实务13宗地 土地以宗地为单位进行登记。 宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。二、土地登记概述土地权属性质与来源国有土地所有权集体土地所有权国有建设用地使用权国有农用地使用权集体建设用地使用权宅基地使用权集体农用地使用权抵押权地役权 土地权利主体集体土地所有人国有土地使用权人集体土地使用权人抵押

11、权人、地役权人土地权利客体坐落、界址、面积、用途使用条件、等级、价格等。2、登记什么（土地登记的内容）（一）土地登记的概念（续4 ）2022-5-31土地登记实务14二、土地登记概述 1.依法登记的原则n 土地登记的依据是现行的法律、法规和政策。 n 土地登记是用法律法规把登记申请人、登记机构以及登记效力统一在一起。 2.属地登记的原则n 一是土地登记机关应当坚持统一性。n 二是土地登记资料应当保持完整。（二）土地登记的原则3.依申请登记的原则 重视土地登记的民事保护和物权公示的作用；明确规定了土地登记依申请的原则；删除了土地登记规则中对当事人土地登记申请时限的规定。明确土地登记是当事人保护自