泉州“城东区域”商业地产市场调查报告

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1、本报告仅供客户内部使用。在获得佰润达书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。泉州“城东区域”商业地产市场调查报告2012年10月目录 泉州城东区域规划简析 项目整体概况 城东区域商业调查主要商业网点调查项目周边商业情况 城东区域住宅调查在售项目情况交房项目情况主力客群分析 城东区域人口调查收入情况消费特点232008年以前泉州主城区域主要规划有5个组团，其中房地产主要发展方向为“东海组团、城东组团、桥南组团”。2008年以前泉州城市主要功能区域规划城东组团桥南组团东海组团东海组团：城市行政、商务中心、现代化滨海组团。城东组团：文化体育中心、第三产业新区和健康型居住新城。桥南

2、组团：集商业服务、商务办公、文化娱乐为一体新城市次中心。泉州规划分析420082030年泉州城市主要功能区域规划2008年以后提出“大泉州”概念，打破行政区域界限，集中优势区域资源，进行大泉州多组团发展。 增加“泉州市区”中心概念，利用其行政优势，自然资源优势，沿晋江两侧重点发展商业、商贸、高端住宅。 过去泉州、晋江、石狮等城市结合部位，大力发展，促进大泉州概念形成。 周边城市利用产业资源进行规划，提升经济水平，拉动大泉州整体经济结构发展。泉州规划分析城东区域规划5城东区域由“丰泽区东北部”及“洛江区西南部”组成。该区域得益于“泉州主城区扩张战略”，主要城市功能被定位为“文化体育中心、第三产业

3、新区和健康型居住新城”。项目概况6辉达商业广场位于通源街与普济街交汇处，项目北向为虎都工业园区、先创电子厂区、冠中物流园区、浔美建材一条街（规划招商中）及喜盈门、百姓家居等，南向与中骏世界城一街之隔；西侧为浔美社区，目前正常拆迁中。 总占地63亩，一期综合卖场4万平，共五层，单层8000平，二期可建酒店、写字楼等商业配套，现一期招商。 招商需求：百货、餐饮、KTV、影院、珠宝、酒吧、家居建材。 前一楼租给其他企业做库房、及景观陶艺加工厂房使用。项目一期项目二期财富中心世界城虎都海体中心海体中心中中骏骏项项目目红红莲莲寺寺公公园园往华大往洛江往市区美仙山美仙山社区社区往市区往华大项目概况7辉达商

4、业广场是由“工厂”性质报建，主体建成、外立面装修完成；内部空间地面水泥砂浆找平、封面及天棚刮腻子面层。管道、电力、电梯未安装。层高：一层挑高5.7米，二至五层挑高4.8米，柱距8米。项目概况8辉达商业广场周边道路状况良好，临近“财富中心-世界城”在建。项目一期虎都财富中心世界城财富中心-雍景台财富中心-3#地块体育中心项目二期安吉路沈海高速普济街通源街泄洪渠 项目位处洛江片区，属于政府大力发展的商务居住区，片区内楼盘开发进度快，人口数正在高速增长中，区域价值高； 交通路网发达，交通便利； 项目层高、柱距适宜，有中庭采光，建筑格局良好，采光通风均不错，建筑极其适宜改造商场。9 项目区域无商业氛围

5、，消费习惯需引导； 项目东边的中骏世界城商业将于2013年底开业，如不能形成差异化经营，将会项目产生极大的威胁； 洛江的繁荣发展还需一定的时间，市场还需培育，会直接影响到项目的初期运营。 项目外立面陈旧，建筑缺乏亮点； 项目没有地下停车场，（准备二期地块在正式规划前充当停车场） ； 二期地块还处荒芜阶段，消费人群匮乏。 洛江片区商业匮乏，项目可填补片区商业空白点，抢占先机。 洛江片区的高速发展，楼盘的逐渐交房，给商业提供大量的消费客流。 项目可与中骏世界城50万平的商业形成互补，形成一个新的商业中心。项目概况10 城东区域商业调查主要商业网点调查项目周边商业情况 城东区域住宅调查在售项目情况交

6、房项目情况主力客群分析 城东区域人口调查收入情况消费特点城东区域商业调查11城东区域目前商业基本以沿街商铺为主，商业较为集中的路段有：安吉路沿街底商、华大学生街以及项目以北的美仙路等。 商业网点主要有大润发、新华都超市，以及百姓建材家具广场、喜盈门、红星美凯龙、居然之家等4家大型家居建材广场。 除此之外，有中骏世界城、海峡国际广场、润柏大都会等大型商业项目在建。主要街道商业情况12 裕景湾沿街底商共88间，已出租20间。以配套业态为主，无统一规划。 目前经营的业态有：银行，社区便利店，药店等。 店铺规格为：一层挑高4.2米，二层3.6米，面积约100-200，租金水平60元/-150元/不等。

7、安吉南路中骏裕景湾沿街底商目前该底商以配套商业为主。小区入住率低，缺乏商业氛围，但由于商业店铺形态佳，租金处于中等水平。主要街道商业情况13安吉路（城东大街324国道段）此路段商业业态以家具建材为主，辅以日常生活配套，租金水平大润发附近最高，达100元/以上，并向安吉路两侧递减。此区域是目前洛江人气较旺的区域名称业态租金情况安吉东侧景明花园家居建材和少量小区配套60元/75元/阳光国际广场超市和社区店80元/110元/平万祥假日公寓家居建材和汽车美容50元/左右（2012年初张的租金）吉源小区建材家居90元/-110元/安吉路西侧韵动领地家居建材和茶叶80元/-120元/大润发居然之家（12月

8、开业）超市家居大卖场外租区租金：100元/-300元/居然之家租金：81元/平，:75元/平，管理费15元/平东明商厦建材家居和少量的生活配套70元/-80元/伟达商贸大厦建材家居和少量生活配套7080元/平冠亚东方星城建材家居35元/-70元/安吉路等主要商业街区（楼盘底商）商业业态较为单一，以80%以上为家居建材类店铺，分布较为杂乱，档次不高，生活、休闲娱乐配套相对匮乏。主要街道商业情况14华大北侧校门华大学生街（法花美村）商业。主要服务于华大学生日常生活所需，由于学校人流量大，目前周边缺乏更多消费可选场所，所以经营情况较好。 规模：主要路段全长约100米，共约50家商铺； 业态：以餐饮为

9、主，通讯，网吧，电脑配件，眼镜店，便利店，水果店，服装为辅； 租金水平：商铺租金80-150元/月(外围建筑较新，租金较高，校门口区域较为老旧，租金较低，但该区域生意最好)；沿街花车档口约30个，租金680-1800元/个/月（小吃摊，生意较好）。主要街道商业情况-小结15城东主要街道（华大片区、洛江城区、安吉路两侧）等主要商业街区商业业态较为单一，以80%以上为家居建材类店铺，分布较为杂乱，档次不高，生活、休闲娱乐配套相对匮乏。主要商业网点16百姓建材家具广场 位置：城东体育街海峡体育中心南侧 规模：共7层，单层面积约3000。 业态布局： 1F：瓷砖、卫浴；2F：瓷砖、橱柜、地板、整体衣柜

10、、厨房电器、背景墙；3F：门窗、吊顶、衣柜；4F灯饰、窗帘、硅藻泥、百姓家居；5-7F：百姓家居。 租金情况：1层58元/（含物业费，下同）；2层53元/；三层48元/。 车位：50个地面停车位 经营情况：1-4层对外招商，目前空置率在30%左右，整体形象及氛围较差；5-7层百姓家居自营，店铺形象较好。总体来说，此建材家具广场定位为平价商场，经营情况一般。主要商业网点17喜盈门 位置：城东东辅路1088号 规模：共六层（地下一层，地上五层），478间，9万 业态布局-1F：名品瓷砖、吊顶馆1F：名品卫浴、橱柜馆2F：名品地板、衣柜门窗馆3F：名品灯饰、软装馆4-5F：名品家具馆6F：办公 租金

11、情况：-1层50-60元/；1-2层60-70元/；3-4层50-60元/；5层40-50元/ 经营情况：经营品牌建材家居，无空置店面，借助品牌影响力，可以辐射泉州市区以及邻近城市，目前经营情况较好。 主要商业网点18居然之家&大润发 位置：位于洛江区安吉路 规模：共四层，建筑面积约10万平米，将是泉州业态最丰富、完整的大型SHOPPING MALL，预计2012年12月开业。现有肯德基，永和大王等沿街餐饮已开始营业。 业态分布B1F：大润发超市（2012年9月已开业）1F：洁具、瓷砖、吊顶、净水器等；2F：橱柜、厨房电器、地板、门窗、衣柜等；3F：软体家具、灯具、壁纸、窗帘等；4F：套房家具