第一讲 物业概述.

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1、房屋产权证房屋产权证1 1、工本费、工本费2 2、契税：、契税：3 3、物业基金：、物业基金：（滞纳金：）（滞纳金：） 一、一、物业物业： 主要是指已经建成并投入使用的各主要是指已经建成并投入使用的各类房屋及其配套的设施设备和场地类房屋及其配套的设施设备和场地。（住宅小区、办公楼宇、商业大厦、厂房仓库）（住宅小区、办公楼宇、商业大厦、厂房仓库）二、物业的内涵：二、物业的内涵： 1 1、已建成并具有使用功能的各类供居、已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；住和非居住的屋宇； 2 2、与这些屋宇相配套的设备和市政、与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；公用设施； 3 3、屋宇建筑（包括

2、内部的多项设施）、屋宇建筑（包括内部的多项设施）和相邻的场地、庭院、停车场、小区内的和相邻的场地、庭院、停车场、小区内的交通道路。交通道路。物业权属物业权属1 1、土地权属状况、土地权属状况2 2、房屋权属状况、房屋权属状况房屋所有权房屋所有权房屋使用权房屋使用权案例： 张某在某小区购买了一套房子，但在张某在某小区购买了一套房子，但在准备安装太阳能热水器时被楼顶层房主拒准备安装太阳能热水器时被楼顶层房主拒绝，原来楼顶屋面被开发商作为屋顶花园绝，原来楼顶屋面被开发商作为屋顶花园卖给了顶层业主。张某认为楼顶屋面是公卖给了顶层业主。张某认为楼顶屋面是公共面积，在楼顶安装太阳能热水器是理所共面积，在楼

3、顶安装太阳能热水器是理所当然的事。可顶楼的住户坚持认为张某不当然的事。可顶楼的住户坚持认为张某不能使用其已经买下的顶楼屋面。能使用其已经买下的顶楼屋面。点评：点评： 楼顶属于公用建筑部分，开发商把公楼顶属于公用建筑部分，开发商把公用建筑面积作为销售条件写进合同条款，用建筑面积作为销售条件写进合同条款，违反了违反了物权法物权法的规定，该合同条款属的规定，该合同条款属于无效条款。于无效条款。 如果该小区在如果该小区在业主公约业主公约和其他管和其他管理规定中没有禁止在楼顶屋面上安装太阳理规定中没有禁止在楼顶屋面上安装太阳能装置的规定，且张某安装太阳能装置又能装置的规定，且张某安装太阳能装置又不影响小

4、区的安全和整体美观的话，张某不影响小区的安全和整体美观的话，张某就可以安装。就可以安装。案例：追讨案例：追讨“阳光权阳光权” 20052005年年9 9月，王先生购买了南京市某楼月，王先生购买了南京市某楼盘二期盘二期1212栋的一套房屋，当时王先生的考栋的一套房屋，当时王先生的考虑是该套南向的房屋阳光充足、视野开阔。虑是该套南向的房屋阳光充足、视野开阔。然而好景不长，然而好景不长，20062006年年5 5月开发商开始进行月开发商开始进行第三期小高层商品房的建设，其中一栋正第三期小高层商品房的建设，其中一栋正建在距离建在距离1212栋仅有栋仅有1414米远的正南面，随着米远的正南面，随着该栋楼

5、的兴建，王先生发现他家的光线微该栋楼的兴建，王先生发现他家的光线微弱，日照时间明显减少，屋子阴冷潮湿，弱，日照时间明显减少，屋子阴冷潮湿，便联合与他家情况相同的另外几家阻止开便联合与他家情况相同的另外几家阻止开发商往上盖高层，未果。王先生遂向法院发商往上盖高层，未果。王先生遂向法院提起诉讼。提起诉讼。点评民法通则83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”物权法89条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设的标准，妨碍相邻建筑物的通

6、风、采光和日照”。三、物业的性质三、物业的性质（一）物业的自然属性（一）物业的自然属性1 1、物业的二元性。（土地与建筑物的统一）、物业的二元性。（土地与建筑物的统一）2 2、物业的有限性。（土地的有限性）、物业的有限性。（土地的有限性）3 3、物业的差异性和多样性。（位置、管理）、物业的差异性和多样性。（位置、管理）4 4、物业的不可移动性。（不动产）、物业的不可移动性。（不动产）5 5、物业的长期性。（建筑物）、物业的长期性。（建筑物）6 6、物业的配套性。（环境、绿化、设施、物业的配套性。（环境、绿化、设施.）（二）物业的社会属性（二）物业的社会属性1 1、物业的经济属性、物业的经济属性

7、（1 1）商品属性。）商品属性。（2 2）稀缺性。）稀缺性。（3 3）保值、增值型。）保值、增值型。（4 4）宏观政策的调控性。）宏观政策的调控性。2 2、物业的法律属性。、物业的法律属性。案例：案例： 成都某小区经常发生高空坠物现象，成都某小区经常发生高空坠物现象，物业公司多次寻找坠物人未果，只好在相物业公司多次寻找坠物人未果，只好在相关地区树立明显标志提示路人。一日晚间，关地区树立明显标志提示路人。一日晚间，某业主因天气闷热出门纳凉，在楼下被一某业主因天气闷热出门纳凉，在楼下被一高空扔下空酒瓶砸伤头部。物业公司发现高空扔下空酒瓶砸伤头部。物业公司发现后及时将其送往医院，治好后业主感谢物后及

8、时将其送往医院，治好后业主感谢物业公司，同事又要求物业赔偿医药费用，业公司，同事又要求物业赔偿医药费用，理由是物业公司管理力度不够，后调解不理由是物业公司管理力度不够，后调解不成起诉至法院。提问：物业公司应当承担成起诉至法院。提问：物业公司应当承担责任么？为什么？责任么？为什么？法院经过审理判定：法院经过审理判定： 物业公司不承担任何责任，业主的医物业公司不承担任何责任，业主的医药费肇事楼除一楼以外二楼以上的全体业药费肇事楼除一楼以外二楼以上的全体业主共同分担。主共同分担。四、物业管理四、物业管理（一）含义 物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务管理合同的约定，

9、对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 （二）物业管理的产生与发展（二）物业管理的产生与发展1、早期的物业管理 起源于19世纪60年代 英国2、现代物业管理 19世纪末20世纪初 美国3、我国物业管理的产生与发展 1981年3月全国第一家物业管理公司深圳市物业管理公司诞生。物业管理法律关系物业管理法律关系1、主体、主体：业主、非业主使用人、业主大会和业主委业主、非业主使用人、业主大会和业主委员会、开发商、物业服务企业、行政管理部门（房员会、开发商、物业服务企业、行政管理部门（房产局、公安、消防、环保）产局、公安、消防、环保） 其他相