房地产估价方法之市场比较法.ppt

房地产估价方法之市场比较法
§5.1市场法概述
可比实例
1
一、含义
交易实例中交易类型与估价目的吻合
2
成交日期与估价时点接近
3
成交价格为正常市场价格或者能够修正为正常市场价格的类似房地产。
了解
根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。较具体地说，是选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，然后对这些可比实例的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。
也称比较法、市场比较法、交易实例比较法
最常用的基本方法之一
目前国内外广泛应用的经典估价方法
以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。
通常把市场法求得的价值简称为比准价格
1
直观形象，容易理解相对容易掌握
2
更直接地依靠现实的市场价格资料，更符合当事人的现实经济行为
本质
优点
因此
被认为是一种使用范围广、可靠性强、说服力强的基本估价方法。
二、
理论依据
房地产价格形成的替代原理
三、市场法适用的估价对象和条件
适用对象
不适用
适用条件
具有交易性的房地产
1
2
3
很少发生交易的房地产
房地产市场发育不够
1.在同一供求范围内存在着较多 的类似房地产的交易
2、估价人员具有专业知识、丰富经验，熟悉估价对象所在地区的房地产市场行情和交易****惯
1
房地产交易较少发生的地区
四、房地产估价步骤
1
收集交易实例
选取可比实例
对可比实例的成交价格进行适当处理
求取比准价格
2
3
4
§5.2 收集交易实例
运用市场法估价，是建立在充足的案例资料基础上的，如果案例资料太少，就有可能受到个别非正常交易案例的影响，使房地产估价失真，不够客观。
一、收集大量交易实例的必要性
二、收集交易实例的途径
3
向房地产交易当事人、四邻以及相关律师、会计师等了解其知晓的房地产成交价格和有关交易情况
向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易情况
2
4
同行之间相互提供
5
与房地产出售者或代理人等洽谈，获得房地产的要价等资料
1
查阅政府有关部门的房地产交易资料
收集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证之一
三、收集交易实例的要求
四、建立交易实例库
建立交易实例库不仅是运用市场法估价的需要，还是从事房地产估价的一项基础性工作，也是形成房地产估价机构和估价人员的核心竞争力之一
例2 有一幢砖混结构的住宅，建筑层数7层，地区级别为7级，现空置。要求用市场法评估其出售价格，请从下表所给资料选取合适的可比实例。
编号
房屋性质
是否空置
估价时点/目的
地区级别
市场价格
A
钢筋混凝土七层综合大楼
空置
近期/出售
7级
1700元/平方米
B
砖混结构七层住宅
空置
3年前/出售
10级
960元/平方米
C
砖混结构七层住宅
空置
近期/出售
6级
600元/平方米
D
砖混结构七层住宅
空置
1年前/抵押
7级
抵押价值1100元/平方米
E
砖混结构七层住宅
空置
近期/出售
7级
1500元/平方米