《物权法》与《物业管理条例》

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1、12022-5-31 22022-5-31带着以下问题学习物业相关法律法规n业主未入住是否要交物业费n一层住户是否要交电梯费n租房使用人是不是业主n住改商是否允许n改动附属设施要怎么办理n选举业主委员会需要注意哪些事项n阁楼搭建阳台 私挖地窖的现象是否允许n地上停车场收入归属n地下停车场产权归开发商，销售的优先权32022-5-3142022-5-312022-5-315物业管理条例物业管理条例的修改的修改 1.增加了增加了“街道办事处、乡镇人民政府街道办事处、乡镇人民政府”的指的指导与监督导与监督2.2.业主大会职责修改成业主大会职责修改成“下列事项由业主共同下列事项由业主共同决定决定”3.

2、投票权方式与投票权方式与物权法物权法一致一致4.物业管理企业修改为物业管理企业修改为“物业服务企业物业服务企业”5.业主公约修改为业主公约修改为“管理规约管理规约”，业主临时公，业主临时公约为约为“临时管理规约临时管理规约”6.业主委员会由业主大会执行机构修改为业主委员会由业主大会执行机构修改为“业业主委员会执行业主大会的决定事项主委员会执行业主大会的决定事项”2022-5-316建筑物区分所有权与物业管理建筑物区分所有权与物业管理 建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度度n所有权问题：所有权问题： 1. 公共、公用与共用、共有公共、公用与共

3、用、共有2. 建筑区划与物业管理区域建筑区划与物业管理区域3. 所有权的初始获得、创设获得与继受获得所有权的初始获得、创设获得与继受获得4. 小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权5. 会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属属6. 小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属7. 相邻关系的处理原则相邻关系的处理原则72022-5-31n新提出了“建筑区划”（物业管理条例中的“物业管理区域”）概念。可以理解为土地“红线”四至。规定了建筑区划内的一些法定权利n道路，属于业

4、主共有，但属于城镇公共道路的除外。n建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。n建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。n占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。但其他规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。2022-5-318物权法物权法与与物业管理条例物业管理条例 1. 业主对建筑物管理方式的自主选择业主对建筑物管理方式的自主选择2. 由业主共同决定的事项及其程序由业主共同决定的事项及其程序3. 业主大会投票

5、权业主大会投票权4. 业主大会、业主委员会的法律地位与诉讼地业主大会、业主委员会的法律地位与诉讼地位位5. 物业管理与供水、供电、供气、供热等关系物业管理与供水、供电、供气、供热等关系n物业管理维修基金与专项维修资金物业管理维修基金与专项维修资金 1. 物业管理日常维修与中修、大修、更新改造物业管理日常维修与中修、大修、更新改造2. 专项维修资金的筹集、使用专项维修资金的筹集、使用n包干制与酬金制包干制与酬金制 92022-5-31业主的建筑物区分所有权中华人民共和国物权法第六章n专有部分享有所有权。俗称“专有权、私有权”n专有部分以外的共有部分享有共有权。因这种共有为“按份共有”故亦称“共用

6、部分的持份权”n专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。也称“业主组织的成员权”102022-5-31物权法与原物业管理条例的区别n业主共同决定的事项通过条件，与原物业管理条例的区别：n原条例的2/3投票权n物权法的双2/3112022-5-31物权法与原物业管理条例的区别n业主共同决定的事项通过条件，与原物业管理条例的区别：n原条例的“双过半”n物权法的“新双过半”122022-5-31 业主与非业主使用人身份界定业主与非业主使用人身份界定业主业主中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法规定的建筑物规定的建筑物区分所有权人区分所有权人 物业管理条例物业管理条例规定的房屋所有权人规定的房屋所

7、有权人非业主使用人非业主使用人物业使用人、住户、租户等物业使用人、住户、租户等不动产所有权不动产所有权按国际惯例以产权证书确认按国际惯例以产权证书确认没有办理产权证书没有办理产权证书签订了售房合同签订了售房合同 发展商将发展商将客观上已经交付了房屋客观上已经交付了房屋 业主业主业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）和和中华人民共和国婚姻法中华人民共和国婚姻法界定界定132022-5-31办理了产办理了产权登记权登记 业主业主身份类别业主身份类别没有办理没有办理产权登记产权登记 没有办理产权证书，但没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且已签署售

8、房合同，并且发展商已经客观上实际发展商已经客观上实际交付了房屋的仍然是房交付了房屋的仍然是房屋所有权人。屋所有权人。但其所有权行使受到一但其所有权行使受到一定限制，即不能流转、定限制，即不能流转、交易、抵押交易、抵押不得对不得对抗第三人抗第三人142022-5-31业主总人数业主总人数I. 产权证书拥有者产权证书拥有者 未婚人士未婚人士已婚，属于夫妻已婚，属于夫妻个人财产个人财产已婚，属于夫妻已婚，属于夫妻共同财产共同财产夫妻产权证夫妻产权证书署名者书署名者夫妻产权证夫妻产权证书未署名者书未署名者未拥有产权证书者未拥有产权证书者 签订了售房合同并获得实签订了售房合同并获得实际交付者际交付者20

9、22-5-3115管理人管理人 业主业主 业主大会业主大会 业主委员会业主委员会 政府主管部门及相关部政府主管部门及相关部门门管理服务人管理服务人 物业管理公司物业管理公司管理服务人，是指业主大会决议、决定管理服务人，是指业主大会决议、决定或管理负责人或业主委员会雇佣或聘或管理负责人或业主委员会雇佣或聘任选聘而执行建筑物管理维护事务者任选聘而执行建筑物管理维护事务者162022-5-31不动产所有权的构成不动产所有权的构成不动产所有权不动产所有权土地土地所有权所有权建筑物建筑物区分所有权区分所有权居住权居住权相邻权相邻权172022-5-31建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权的构成建筑物区

10、分所有权建筑物区分所有权专有部分专有部分所有权所有权共用部分共用部分持分权持分权业主大会业主大会组织的成员权组织的成员权182022-5-31192022-5-312022-5-3120共用部分是建筑物区分共用部分是建筑物区分所有权的核心重要问题所有权的核心重要问题212022-5-31专有部分专有部分专项服务、特约服务专项服务、特约服务 共用部分共用部分常规服务常规服务专有部分专有部分业主自己负责业主自己负责 共用部分共用部分物业管理公司、业主大会及业主物业管理公司、业主大会及业主委员会分别负责委员会分别负责专有部分专有部分业主自己承担业主自己承担 共用部分共用部分物业管理费、专项维修资金、

11、业物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会决议的分摊主大会及业主委员会决议的分摊2022-5-3122专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间成的立体空间墙墙体体地地板板天天花花墙墙体体中中心心线线2022-5-3123专有部分之最后粉刷层说专有部分之最后粉刷层说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间成的立体空间最后粉刷层也称为抹灰层最后粉刷层也称为抹灰层各种管线的共用部分与专有部分划分各种管线的共用部分与专有部分划分专有部分是指在建筑物中依法取得的独