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1、项目前期认筹思路！信达现代城南区20161027项目定位客户定位营销推广IIIIIICONTENTS执行方案IV依林园依林园上上国风上上国风通达朗郡通达朗郡海兴城海兴城苏园丰景苏园丰景盛世华府盛世华府公园盛世公园盛世恒天首府恒天首府项目所在板块区域内在售楼盘相对较集中，聚集着大约8家知名品牌开发商的楼盘，同时区域差异化不明显、同享区域市政大配套 。市场分析：竞品梳理：项目开发商占地亩建面万容积率形态面积区间户型月均去化建筑景观配套海兴城海兴地产220504高层102132 2室、3室25套英伦社区双语幼儿园电子对讲门禁系统，公共区域WIFI覆盖、主干道太阳能路灯照明上上国风上上地产202232
2、.98小高、 高层851432室、3室20套汉风宽景、大院、百米楼间距，加之社区泳池、羽毛球场、网球场等社区内部配套苏园丰景恒昌地产10123.83高层962122、3、4室20套现代简约高标准幼儿园、篮球场、羽毛球场、晨练广场、凉亭、中央景观喷泉广场通达郎郡通达地产一期58183高层981752、3、4室30套新中式亭台、水榭、花池，建筑小品依林园恒昌地产5013.8高层1061902、3、4室30套现代简约中空玻璃、太阳呢热水器、智能家居物联网、雨水回收再利用、太阳能路灯恒天首府恒天地产128333.14高层641482、3、4室25套西班牙国际双语幼儿园、国标网球场国贸公园盛世国贸地产7
3、8202.7小高、高层972152、3、4室20套简欧式小区配套的幼儿园；老年活动中心，卫生保健院，社区会所，盛世华府鸿基世业地产180513.5小高 84140 2室、3室30套中式皇家风外墙外保温技术、中空双层玻璃；地面交通采用环状布局方式，小区采用全地下停车的方式备注 区域内楼盘情况相对复杂l 建筑类别：区域内竞品楼盘主要以2633层高层产品为主；l开发商品牌：当地实力品牌开发商及部分外来开发商竞争格局；l项目规模：项目规模较大，100200亩规模；l户型区间：市场主力去化产品100148两室、三室产品为主；l去化速度：区域市场因市政府搬迁及大量拆迁人员，近两年市场去化速度较快，月均去化
4、2030套。区域市场竞品楼盘整体以高层产品为主，品质、建筑类别、基本配套等同质化比较严重，竞争激烈，主要以三室产品为去化主力。市场分析：竞品梳理：项目观察：渭南现代城南区经济技术指标表项目数值单位规划总用地面积53303.6平方米其中居住用地面积30826.68平方米商业用地面积22476.92平方米总建筑面积132075.13 平方米地上总建筑面积109822.85 平方米其中居住建筑面积50333.65 平方米商业建筑面积21664.44 平方米幼儿园建筑面积2500.00 平方米已建酒店面积35123.53平方米配套公共建筑面积201.23 平方米地下总建筑面积22252.28平方米其中
5、住宅地下建筑面积3560.14平方米车库建筑面积18692.14 平方米应建人防建筑面积5846.60 平方米居住户数398户居住人口1274人户均人口3.2人/户集中公共绿地面积3101.16平方米集中公共绿地率10.06%绿地率35.10%停车位735个其中地上停车位13个地下停车位722个建筑基底面积11886.67平方米其中商业建筑基地面积6759.27平方米居住建筑基地面积5127.4平方米建筑密度22.30%容积率2.06 项目整体规划、设计以围合的布局形式， “南北竖向景观主轴线”为中心，内部布局11栋住宅、1栋幼儿园、地下停车场，外部由BLOCK商业街区和沿街商业组成。鸟瞰图1
6、#1#2#2#3#3#4#4#5#5#6#6#7#7#10#10#11#11#9#9#8#8#1#、2#、3#：17+1层，2梯2户，高层住宅产品：122（3室）楼栋结构层标准层梯户比面积户型套数总面积1#17+12单元 488 1T2 12236842242#17+12单元488 1T2 12236842243#17+12单元488 1T2 12236842244#6+12单元576 1T214442436725#6+11单元288 1T214441218365+11单元 3161T2 15841013776#6+11单元288 1T214441218365+11单元 3161T2 1584
7、1013777#6+11单元288 1T214441218368#7+11单元 2591T2 13031418649#7+12单元 5181T2 130328372810#7+12单元 5181T2 130328372811#7+11单元 2591T2 1303141864合计368357904#11#：5+1层、6+1层、7+1层，2梯2户，多层洋房产品：144（4室）、158（4室）130（3室）形态楼栋面积、户型 套数 面积占比5+12单元1584 2027545.40%6+14144460918016.30%7+141303841118422.80%17+131223204126725
8、5.40%合计11368357901项目梳理：项目观察：住宅规划：项目共规划11栋产品，其中17+1产品共计3栋，7+1产品共计4栋，6+1产品2栋，5+1/6+1产品共计2栋；楼栋规划：均为2T2户、电梯入户且带电梯入户花园，底层带下沉式庭院、顶层带露天花园、标准楼间距；户型规划：122/130 3房，144/ 158 4房，南北通透、全明户型；风格规划：现代景观园林，中央景观轴、雕塑、水景等景观小品点缀，现代新时尚建筑风格，石材、真石漆立面；配套规划：品牌幼儿园、桃园酒店、2.3万沿街商业，人车分流1:1.8地下车位，品牌物管。 项目整体规划为纯洋房住区，比肩西安、曲江一二线品牌开发商的洋
9、房豪宅标准，打造“渭南首席纯洋房住区” 。项目价值点梳理：规模优势：项目占地约80亩，住户约400户，容积率2，项目规模适中，舒适度高；规划优势：5+1/6+1/7+1/17+1等11栋住宅，属于纯洋房住区；风格优势：现代景观园林，中央景观轴、雕塑、水景等景观小品点缀，现代新时尚建筑风格，石 材、真石漆立面，经久耐用、经得起岁月的沉淀，彰显一定的身份感；配套优势：品牌幼儿园、桃园酒店、2.3万沿街商业，人车分流1:1.8地下车位，品牌物管，一站式生活配套 一应俱全；楼栋优势：1T2户、电梯入户且带电梯入户花园，底层带下沉式庭院、顶层带露天花园、标准楼间距，楼栋入户大堂等，比肩一线豪宅标准打造；
10、户型规划：122/130 3房，144/ 158 4房，南北通透、全明户型，宽景阳台等，同时1层带露天花园、下沉式庭院、顶层为頂跃、带露台；项目定位：区域定位：城市核心、市政府板块、未来新贵区项目定位：改善型产品、高端品质住区、纯洋房艺术园林住区生活方式：小资情调、生态悠居、轻奢生活项目定位语：13万 纯洋房品质住区！市府区 新欧式生态洋房住区！ 项目定位语：备选：备选：13万万 低密生态居住区低密生态居住区13万万 纯洋房住区纯洋房住区市府区市府区 新欧式新欧式品质洋房住区品质洋房住区 项目定位语：项目定位客户定位营销推广IIIIIICONTENTS执行方案IV项目产品面积分析122/130
11、 3房，144/ 158 4房 面积区间项目产品总价分析预 估 3 房 总 价 4 5 万 4 8 万 / 套预 估 4 房 总 价 6 9 万 7 2 万 / 套首置 + 改善客群首置客群：青睐小面积+低总价+高功能+追求一步到位改善客群：舒适度+社区环境+居住品质+高规格+高配套客群定位：客群特征：【年龄】 2835岁为主【家庭结构】 23人（打算结婚一步到位、刚有小孩）【购买动因】 一步到位满足基本的家庭居住需求，户型总价适宜、距离工作单位近、通勤成本及生活成本较低。【购买偏好特征】 看重未来区域发展，距离单位近，总价适宜、满足家庭居住需求，品质好， 路网交通方面，拥有较低的通勤成本及生
12、活成本。【产品关注点】 关注项目提供产品的面积及户型总价，项目的整体配套，区域的发展及路网交通状况及通勤成本。区域企事业单位的白领阶层、个体商贩以及部分市区周边置业客户 ！首置客群来源客群特征：【年龄】 3055岁为主【家庭结构】 24人（中年、稳定的经济收入）【购买动因】 具有稳定的经济、家庭，所以转而追求舒适、品质的生活和居住条件，彰显一定的社会地位感。【购买偏好特征】 看好当前区域，看重社区的服务以及配套，看重物业的轻奢型，低调同时又希望在圈层中形成分身份名片，注重品味。 对于生活、配套的要求多于舒适性，对于生活品质有一定的追求。对于物业带有一定的投资取向。【产品关注点】 物业的位置及周
13、边的配套，户型的尺度与舒适性，产品配套完备性，装饰装修的奢华感，高端出行方式的便利性。交通动线的丰富性和可达性，项目的再次转让、升值的收益都很关注。区域内企业主、建筑承包商、大型企事业单位中、高管，及部分实力生意人 ！改善客群来源客户需求最为倾向于总价控制下“高性价比、高形象、高舒适度、高规格的产品” 所以在同区域住宅产品的竞争中拼配套比肩一线品牌豪宅配套拼形象渭南最高端社区纯洋房住区拼功能居住、休闲、礼仪等，豪宅功能空间一应俱全拼总价普通高层住宅价格，奢享一线豪宅品质拼户型主流3房面积区间，功能，无浪费、超大开间、全明通透走差异化路线跳脱市场竞争客群需求：项目定位客户定位营销推广IIIIII
14、CONTENTS执行方案IV 10月 第2周第1周第4周31日 11月 代理公司确定营销节点：组建队伍、进场第3周第4周 12月 练兵第2周第1周第3周第4周5日12日19日26日3日10日24日17日第5周31日精准客户挖掘认筹2016年销售节点： 11.10日： 代理公司自行组建销售团队，11.10日进场亮相。 11.1120日： 制定销售说辞，全面练兵； 12.15日： 老业主、精准客户挖掘； 12.1日： 一期媒体全面出街； 12月下旬： 项目开始全面认筹、收钱 ； 2016“成功认筹”营销项目成功认筹200组、年前收到认筹款！2016年营销目标：基于对区域市场、本项目极值点、目标客户
15、梳理制定2016年完成认筹任务目标2016年认筹营销策略营销策略：制造事件，释放声音，树立形象！推广层面以爆破事件为噱头，释放声音，线上线下媒体组合集中主打高品质。低价格 ！抓精准客户，攻实力客户！营销层面从信达员工入手、以信达老业主为主、抢攻市政单位实力客户 ！营销策略 一：针对信达员工群体：内部员工优先团购活动 ！由信达集团总部发起邀约，组织信达集团内部所有在职员工（以及所有合作单位），共同召开本项目产品推介会、组织内部员工团购。内部员工团购政策： 房源：项目准备开盘的房源，优先挑选； 价格：给予以市场价格的xx折扣优惠； 时间：即日起xxx结束，过期不予； 特惠：给予内部员工购房者，1次
16、更名换房的机会（给予炒房机会）；营销手法 1：客群：信达内部所有在职员工群体；内容： 项目产品讲解； 团购政策讲解； 抽奖；内部员工推介会！针对信达员工群体：营销手法 2：客群： 信达在职员工及其亲友群体； 信达合作上下游单位群体； 渭南媒体群体内容： 项目产品讲解； 团购政策讲解； 抽奖；产品发布会！针对信达合作单位群体：营销手法 二：针对信达老业主群体信达业主团购活动 ！以信达集团名义发起邀约，组织信达曾经开发过的项目（如：信达广场、信达公馆等）业主，一起观看电影等活动，从而释放本项目产品信息和团购信息；业主团购政策： 房源：先排号，开盘先选房； 价格：给予以市场价格的xx折扣优惠； 时间
17、：即日起xxx结束，过期折扣收回； 特惠：给予业主认筹送xxx礼品，开盘送xx礼品；目的： 释放信息+聚人气 +挖客户形式： 展点内容： 扫码、发朋友圈、送精美礼品； 邀约到访售楼部； 项目讲解、认筹等；老业主精准挖掘重点社区外展点营销手法 1：营销手法 2：针对信达业主群体业主观影推介会！客群： 信达项目业主； 业主亲戚朋友等；内容： 项目产品讲解； 团购政策讲解； 到访礼品； 观看电影；营销手法 三：针对企事业单位公务员群体企事业单位团购活动 ！以信达集团名义发起邀约，组织企事业单位内部员工产品推介会，或一起观看电影等活动，从而释放本项目产品信息和团购信息；事业单位团购政策： 房源：先排号
18、，开盘先选房； 价格：给予以市场价格的xx折扣优惠； 时间：即日起xxx结束，过期折扣收回； 数量：5人、10人、20人等成团,给予不同优惠； 特惠：给予团购认筹送xxx礼品，开盘送xx礼品；营销手法 1：事业单位产品推介会！客群： 企事业单位员工群体；内容： 项目产品讲解； 团购政策讲解； 到访礼品； 观看电影；针对企事业单位公务员群体营销手法 2：事业单位观影会！客群： 企事业单位员工群体； 其亲戚朋友等；内容： 项目产品讲解； 团购政策讲解； 到访礼品； 观看电影；针对企事业单位公务员群体营销手法 四：针对社会其他群体售楼部活动吸引、维系 ！核心商圈外展点拓客 ！在信达广场华润万家、鸿基
19、商城、新州时代广场等核心商圈设置外展点，进一步扩大项目宣传力度的同时拦截社会高端实力客户，从而为项目挖掘金准客户；每个周末在售楼部设置一些互动性强、趣味性租的暖场活动，吸引客户到访、烘托售楼部氛围等。目的： 释放信息+聚人气 +挖客户形式： 展点 （华润万家等）内容： 扫码、发朋友圈、送精美礼品； 邀约到访售楼部； 项目讲解、认筹等；精准客户精准推广 话题事件活动 重点商超外展点营销手法 1：周末暖场活动！客群： 所有到访客户；内容： DIY体验游戏 （如：画石膏娃娃动感游戏、美甲） 到访送精美小礼品；营销手法 2：项目定位客户定位营销推广IIIIIICONTENTS执行方案IV 10月 第2
20、周第1周第4周31日 11月 代理公司确定营销节点：组建队伍、进场第3周第4周 12月 练兵第2周第1周第3周第4周5日12日19日26日3日10日24日17日第5周31日精准客户挖掘认筹推广节点：媒体节点：物料设计印刷户外媒体 第一期出街 媒体资源寻找 户外媒体 第二期出街 物料出街 第二期户外广告设计户外广告设计前期执行排期：2016“成功认筹”推广约50天 市场全面有声音 迅速聚集人气！2016年推广目标：推广策略：线上线下组合、集体统一释放！集中释放区域交通咽喉、核心商圈等各区域媒体同时出街，形成集中轰炸！起势活动造势、事件活动炒作！制造话题以“陕牌相声会”引爆市场 ，以免费送早餐事件
21、持续炒作！目的： 知名度+爆点+聚人气形式： 演唱会内容： 陕牌相声演绎 青曲社 歌唱演绎 幸运抽奖 + 项目简介项目入市起势活动 大型事件活动 项目组织一场大型活动，持续推广30天时间，可以快速的聚集渭南市各区域、各阶层人士围观，从而将项目信息全面释放市场。事件活动 1：目的： 知名度+爆点+聚人气形式： 派送内容： 扫码、发朋友圈、送一份早餐； 在市政单位门口、信达社区门口等； 媒体、微信圈等同时炒作；项目持续事件活动 话题事件活动 事件活动 2：免费送早餐选取特征： 人流量大的车站，人群聚集的医院、商业中心，高端人群出入的市政单位，项目地周边的引导遗产博物馆遗产博物馆市体育场市体育场万达
22、广场万达广场桃园酒店桃园酒店信达广场信达广场鸿基商城鸿基商城1KM火车站火车站重点单位重点单位县医院县医院新州时代广场新州时代广场豪润风尚国际豪润风尚国际高速西站高速西站商业中心区域商业中心区域全市媒体渠道分布区域意向筛选媒体渠道：抢占“自有” 资源 信达广场周边其它媒体资源分布；媒体渠道：l前进路沿线：火车站信达广场路段；l东风路沿线：鸿基商城路段，万达广场周边；l 胜利路沿线：县医院路段；l仓城路沿线：北客站路段；l 仓城路沿线：项目地乐天大街东风大街（涵盖新洲时代广场）；l乐天大街沿线：渭清路金水路段。遗产博物馆遗产博物馆市体育场市体育场万达广场万达广场桃园酒店桃园酒店信达广场信达广场鸿
23、基商城鸿基商城1KM候车厅候车厅候车厅候车厅候车厅候车厅火车站火车站灯杆旗帜灯杆旗帜候车厅候车厅候车厅候车厅公交候车厅公交候车厅重点单位重点单位县医院县医院候车厅候车厅新州时代广场新州时代广场公交车候车厅分布区域媒体渠道：市体育场市体育场跨街天桥跨街天桥万达广场万达广场桃园酒店桃园酒店信达广场信达广场鸿基商城鸿基商城1KM灯杆旗帜灯杆旗帜跨街天桥跨街天桥火车站火车站候车厅候车厅县医院县医院跨街天桥跨街天桥重点单位重点单位新州时代广场新州时代广场l 西高速路口：高架桥；l 前进路沿线：信达广场门口过街天桥。市场跨街天桥广告分布区域媒体渠道：遗产博物馆遗产博物馆市体育场市体育场万达广场万达广场桃园
24、酒店桃园酒店信达广场信达广场鸿基商城鸿基商城1KM灯杆旗帜灯杆旗帜火车站火车站灯杆旗帜灯杆旗帜候车厅候车厅灯杆旗帜灯杆旗帜重点单位重点单位县医院县医院新州时代广场新州时代广场灯杆旗帜灯杆旗帜灯杆旗帜灯杆旗帜灯杆旗帜灯杆旗帜l前进路沿线：信达广场路段，信达步行街内；l东风路沿线：鸿基商城路段；l仓城路沿线：项目地，乐天大街东风大街（涵盖新洲时代广场）；l乐天大街沿线：项目地，渭清路金水路段；l 渭清路沿线：朝阳路 乐天大街段。灯杆旗广告分布区域媒体渠道：遗产博物馆遗产博物馆路口桁架路口桁架市体育场市体育场万达广场万达广场桃园酒店桃园酒店信达广场信达广场鸿基商城鸿基商城1KM火车站火车站路口桁架路
25、口桁架重点单位重点单位县医院县医院路口桁架路口桁架路口桁架路口桁架路口桁架路口桁架路口桁架路口桁架路口桁架路口桁架路口桁架路口桁架l乐天大街沿线：渭清路十字、仓城路十字、杜化路十字；l东风路沿线：仓城路十字、前进路十字；l 朝阳路沿线：仓城路十字、朝阳公园；商业中心门口：l信达广场、鸿基商城、豪润风尚国际（居然之家）、新州时代广场。路口桁架广告分布区域媒体渠道：遗产博物馆遗产博物馆路口桁架路口桁架市体育场市体育场跨街天桥跨街天桥万达广场万达广场桃园酒店桃园酒店信达广场信达广场鸿基商城鸿基商城1KM灯杆旗帜灯杆旗帜候车厅候车厅跨街天桥跨街天桥候车厅候车厅候车厅候车厅火车站火车站灯杆旗帜灯杆旗帜候
26、车厅候车厅候车厅候车厅县医院县医院候车厅候车厅新州时代广场新州时代广场豪润风尚国际豪润风尚国际灯杆旗帜灯杆旗帜灯杆旗帜灯杆旗帜灯杆旗帜灯杆旗帜路口桁架路口桁架路口桁架路口桁架路口桁架路口桁架候车厅候车厅跨街天桥跨街天桥灯杆旗帜灯杆旗帜路口桁架路口桁架重点单位重点单位信达现代城南区项目全市媒体渠道计划分布示意总图其它渠道 1：目的： 释放信息+聚人气 +挖客户内容： 扫码、添加项目、到访送精美礼品； 释放项目、认筹等信息；重点社区桁架信达开发的信达公馆等一些老社区，区域内一些早期的高端社区，内树立项目桁架进行信息精准释放。线上媒体统计：类别类别数量数量区域区域备注备注自有资源楼栋户外1块西安银行
27、楼顶信达广场周边媒体LED大屏1块华润万家门口沿街灯杆旗若干前进路沿线步行街灯杆旗若干内部步行街广场桁架1块篮球场边媒体渠道候车厅20块8大区域北客站、火车站、西高速口、信达广场、鸿基商城、万达广场、县医院、新洲时代广场、项目地等区域；跨街天桥3块3大区域西高速口、火车站、信达广场等区域；沿街灯杆旗若干4大区域信达广场、鸿基商城、新洲时代广场、项目地等区域；路口桁架8块4大区域信达广场、鸿基商城、新洲时代广场、项目地等区域；广播电台晚78点出租车、私家车全市其它渠道社区桁架社区桁架8块重点社区重点社区信达社区、其它早期高端社区信达社区、其它早期高端社区商超外展点商超外展点3个商圈核心商圈核心信达华润万家、新州时代广场、鸿基商城信达华润万家、新州时代广场、鸿基商城物料统计：区域类别数量预估单价预估预估费用总价备注销售道具折页3000DM单10000楼书500户单5000档案袋800便签纸10000到访礼品若干毛巾、洗衣液、雨伞等售楼部物料饮水机1饮品3种茶、果汁、咖啡等纸杯10000推广包装案名、VI体系1区位图1项目围墙若干户外广告画面若干2016.10.27
